【正文】 案例總結(jié)及建議：該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。通過對(duì)比國(guó)外或香港等成熟的市場(chǎng)寫字樓售價(jià)一般會(huì)高于同區(qū)可比住宅。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務(wù)辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值最終會(huì)體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價(jià)格的升值能力和租金回報(bào)能力上來(lái)?；趯?duì)商業(yè)地產(chǎn)前景看好。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進(jìn)深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的辦公和經(jīng)營(yíng)需求。隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分，而對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來(lái)越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一個(gè)組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部?jī)?nèi)容。在這一階段，要再用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會(huì)效益分析和環(huán)境效益分析。（2）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實(shí)地自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的調(diào)查和市場(chǎng)研究。包括：提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機(jī)構(gòu)；籌集研究經(jīng)費(fèi)；承擔(dān)研究課題的部門則要摸清項(xiàng)目研究的意圖，項(xiàng)目提出的背景；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計(jì)劃。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價(jià)值分析 商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性1．保證投資決策的科學(xué)性和合理性房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其投資最大、建設(shè)周期強(qiáng)、涉及面很廣、所含工程項(xiàng)目多，靠盲目投資，“投機(jī)”行為是不可能達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的，只能給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的經(jīng)濟(jì)損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要在況爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展，只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)，可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益計(jì)算，才能對(duì)項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)問題進(jìn)行全面評(píng)價(jià)和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目具有一定的可行性。南部的東西高速項(xiàng)目也將開啟。4）在阿企業(yè)不斷增多，大企業(yè)作用得到發(fā)揮。利潤(rùn)空間有保證，與房建及管道項(xiàng)目相比，原材料價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)的影響較小。中資公司在阿國(guó)執(zhí)行的工程項(xiàng)目主要集中在土建方面，其專業(yè)基本覆蓋各個(gè)方面，尤其以勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量相對(duì)較低的項(xiàng)目尤為突出。阿國(guó)政府2001年推行“三年經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃”，投入70億美元用于基礎(chǔ)建設(shè)，為中國(guó)企業(yè)進(jìn)入阿市場(chǎng)提供了機(jī)遇。資金籌措在房地產(chǎn)開發(fā)中是不可替代的地位，為投資提供了基礎(chǔ)和前提。其次，加大業(yè)務(wù)員招攬力度，加大業(yè)務(wù)員隊(duì)伍的建設(shè)。天津港是中國(guó)北方最大的人工港，園區(qū)距離港口三十公里。第一，2008年無(wú)錫市與福州市同樣通過發(fā)改委關(guān)于了城市地鐵建設(shè)規(guī)劃的審批，直接拉動(dòng)周圍土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)；第二，由于無(wú)錫市原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為工業(yè)為主，市區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)的大量搬遷，可創(chuàng)造許多土地資源和開發(fā)機(jī)會(huì)，可適當(dāng)把握；第三，近期住建部出臺(tái)了關(guān)于城市棚戶區(qū)的改造，也將帶來(lái)部分機(jī)會(huì)；第四，政府開始“十二五規(guī)劃”的研究制定，標(biāo)志著城市新的一輪的發(fā)展階段，目前是一個(gè)在進(jìn)入市場(chǎng)，配合政府開發(fā)城市，公司進(jìn)行長(zhǎng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)的好機(jī)會(huì)。以下是來(lái)源于浙江大學(xué)關(guān)于長(zhǎng)三角城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的研究。一是，常住勞動(dòng)年齡人口將持續(xù)增長(zhǎng)。這與無(wú)錫市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)成有關(guān)，無(wú)錫目前主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)為輔，居民工資性收入占人均收入的較大比重。其中，%；，%；，%。一類城市上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無(wú)錫。除了這些傳統(tǒng)的零售模式，中國(guó)的網(wǎng)上零售盡管在1998年以前還未出現(xiàn)，但是正在成為一股新的力量。消費(fèi)者收入的減少再加上對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的不樂觀預(yù)期，消費(fèi)者無(wú)疑會(huì)減少對(duì)服裝消費(fèi)的支出。六、宏觀環(huán)境下對(duì)服裝市場(chǎng)的影響宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)的服裝行業(yè)，總體感覺是不利因素居多。當(dāng)然更不用說(shuō)提供服裝商家在營(yíng)銷過程中的各種功能轉(zhuǎn)換了。如此龐大的消費(fèi)者基數(shù)是互聯(lián)網(wǎng)銷售飛速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，電子商務(wù)一定是未來(lái)消費(fèi)發(fā)展最為迅速的一個(gè)銷售模式，而服裝電子商務(wù)的消費(fèi)者，必將呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)。18～30歲被訪者網(wǎng)購(gòu)比例最高，51～%的人參與網(wǎng)購(gòu)。調(diào)查還顯示，中國(guó)女性更加青睞國(guó)內(nèi)服裝品牌，在城市女性購(gòu)買的最貴的一件(套)服裝中，選擇“國(guó)內(nèi)品牌”的居首位，%。投資分析報(bào)告范文（三）一、服裝行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：2011年，我國(guó)服裝行業(yè)將面臨更為復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)、國(guó)際產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，產(chǎn)業(yè)資源供需矛盾更為突出，一定程度上加大了產(chǎn)業(yè)發(fā)展壓力。三、投資操作和收益：在2008年9月底的這段時(shí)間里，我們選擇燃料油主力月合約進(jìn)行交易，中期目標(biāo)價(jià)位為上漲至4500元/噸，在34013511元附近的價(jià)位多頭開倉(cāng)10手（約占資金量30%），一旦操作方向正確句持倉(cāng)不動(dòng)，做長(zhǎng)線交易。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在未來(lái)兩三年之內(nèi)替代能源還無(wú)法取代原油在世界經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要地位。三、市場(chǎng)潛在重要利多/利空信息匯總和影響分析國(guó)際市場(chǎng)信息包括世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、主要生產(chǎn)國(guó)和消費(fèi)國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)局勢(shì)、供需平衡表因素（產(chǎn)能、需求、庫(kù)存和進(jìn)出口變化），天氣和物流因素，以及國(guó)外相同品種期貨市場(chǎng)的變化等重要影響因素；國(guó)內(nèi)市場(chǎng)信息包括國(guó)內(nèi)財(cái)政金融政策、現(xiàn)貨市場(chǎng)產(chǎn)銷格局、供需平衡表因素、幣值、進(jìn)出口數(shù)量和成本、相關(guān)品種之間比價(jià)關(guān)系變化等國(guó)內(nèi)因素。投資分析報(bào)告的用途：在各個(gè)投資領(lǐng)域中，為降低投資者的投資失誤和風(fēng)險(xiǎn)，每一項(xiàng)投資活動(dòng)都必須建立一套系統(tǒng)科學(xué)的，適合自己的投資活動(dòng)特點(diǎn)的理論和方法。其中，北京和上海下降幅度最大。未來(lái)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)將由外延式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型，完善主體多元、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，豐富保險(xiǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷渠道，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水平，促進(jìn)東中西部保險(xiǎn)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展。如今，保險(xiǎn)業(yè)站在新起點(diǎn)，進(jìn)入了新階段，我國(guó)正在成為新興的保險(xiǎn)大國(guó)。中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司的企業(yè)和銀行信用評(píng)價(jià)體系、信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型有效防范了投資風(fēng)險(xiǎn)；獨(dú)具特色的基金評(píng)估方法，具有領(lǐng)先水平的投資信息管理支持系統(tǒng)等為投資者獲取最大回報(bào)提供一流服務(wù)。中國(guó)人壽的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)一直居領(lǐng)先地位，占有中國(guó)壽險(xiǎn)市場(chǎng)最大的市場(chǎng)份額。2008年，中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)），%；，可運(yùn)用資金超過11000億元。以“壽險(xiǎn)是無(wú)悔的選擇”、“成己為人、成人達(dá)己”、“用心經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)”等推陳出新、一脈相承的核心理念為標(biāo)志，健康向上的企業(yè)文化激勵(lì)著一代代國(guó)壽人拼搏進(jìn)取、奮發(fā)有為。中國(guó)人壽資產(chǎn)管理有限公司作為國(guó)內(nèi)最大的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司和國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)最大的機(jī)構(gòu)投資者，管理資產(chǎn)超過16000億元。仍然居全球上市壽險(xiǎn)公司首位；資產(chǎn)公司是國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上最大的機(jī)構(gòu)投資者之一；財(cái)險(xiǎn)公司在實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第2號(hào)后，開業(yè)三年即實(shí)現(xiàn)盈利，打破了行業(yè)發(fā)展的常規(guī)模式；養(yǎng)老險(xiǎn)公司及國(guó)壽投資公司也取得了不俗的業(yè)績(jī)。專業(yè)性的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、健康險(xiǎn)公司、養(yǎng)老險(xiǎn)公司逐步成長(zhǎng)并成為市場(chǎng)的重要力量。保險(xiǎn)密度區(qū)域差異仍然明顯，總體呈由東部和東北地區(qū)向中、西部地區(qū)遞減態(tài)勢(shì)。第3是英國(guó)，總保費(fèi)收 入3092410億美元，%。一份好的項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告將會(huì)使投資者更快、更好地了解投資項(xiàng)目，使投資者對(duì)項(xiàng)目有信心，有熱情，動(dòng)員促成投資者參與該項(xiàng)目，最終達(dá)到為項(xiàng)目籌集資金的目的。投資分析報(bào)告范文（二）一、項(xiàng)目概要：（1）投資項(xiàng)目：上海商品期貨燃料油0902投資（2）投資總額：10萬(wàn)元（RMB）（3）項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間：2008年10月底至2009年1月底（4）投資收益及風(fēng)險(xiǎn)：理論利潤(rùn)12萬(wàn)元；風(fēng)險(xiǎn)虧損1萬(wàn)元。目前原油期貨價(jià)格為4226元。投資收益為12萬(wàn)元，收益率為120%；投資風(fēng)險(xiǎn)為1萬(wàn)元，損失率為10%。而這種能力本身又可以視為多種能力的聚合，因而是完全可以分解的。被訪者為自己購(gòu)買最貴一件(套)服裝平均為1390元。大約一半的中國(guó)城市人口在使用互聯(lián)網(wǎng)，而農(nóng)村居民使用互聯(lián)網(wǎng)的比例也達(dá)到1/7。不過當(dāng)各種網(wǎng)店形式紛紛出現(xiàn)的時(shí)候，網(wǎng)店自身也在經(jīng)歷嚴(yán)酷的考驗(yàn)。這些服飾品牌背后的電子商務(wù)軟件供應(yīng)商，同時(shí)也是最大的服務(wù)商ShopEx通過自己向我們展示了他所提供的電子商務(wù)服務(wù)的各種優(yōu)點(diǎn)。服裝消費(fèi)需求減少服裝不是生活必須的初級(jí)商品（如食品），當(dāng)通貨膨脹時(shí)，對(duì)于中低收入的居民來(lái)說(shuō)，消費(fèi)必然會(huì)更多的集中于初級(jí)食品，而不是服裝。企業(yè)要想徹底開發(fā)中國(guó)服裝潛在的市場(chǎng)；必須實(shí)現(xiàn)有效的運(yùn)作，需要臺(tái)理分配自身內(nèi)部的資源。因此，房地產(chǎn)投資環(huán)境又可定義為房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱。改革開放給無(wú)錫帶來(lái)新的生機(jī)和活力。這主要是由于福州八個(gè)縣級(jí)市，抬高人口總量，無(wú)錫市城市化水平比福州高，市區(qū)人口比福州高51萬(wàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中外來(lái)需求增長(zhǎng)主要來(lái)源于周邊縣級(jí)市、大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)工作人員。據(jù)預(yù)測(cè)，到2010年無(wú)錫的老年人口將達(dá)到93萬(wàn)，%。無(wú)錫市房地產(chǎn)房?jī)r(jià)所處的階段與福州2006年左右的情況相似，在今后幾年房?jī)r(jià)將大幅上調(diào)。近年來(lái)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向好，投資、消費(fèi)等內(nèi)部需求持續(xù)升