【正文】 市和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，并跨入中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)、投資環(huán)境40優(yōu)的行列，城市經(jīng)濟(jì)輻射力不錯(cuò)；由于無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與旅游資源發(fā)達(dá)，城市人口聚集力強(qiáng)。萬(wàn)科之前評(píng)估無(wú)錫時(shí)，不合格是其住宅市場(chǎng)均價(jià)過低，而已推遲進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)。市中心以外的房?jī)r(jià)在67千元左右，這符合房地產(chǎn)投資收益率的要求。但是應(yīng)該注意其存在擴(kuò)區(qū)域、跨省城市擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，特別是公司經(jīng)營(yíng)本土化、人才本土化以及城市環(huán)境適應(yīng)性方面。天津工業(yè)園區(qū)距離天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅兩公里距離。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，輕鋼結(jié)構(gòu)建筑行業(yè)已經(jīng)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從開采、提煉、加工、到應(yīng)用于所需行業(yè)中，已日趨成熟。首先要加強(qiáng)企業(yè)宣傳力度，只有讓客戶了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，產(chǎn)品質(zhì)量，才能讓客戶信任本企業(yè)。通過大量的市場(chǎng)調(diào)查，證明該項(xiàng)目在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目。企業(yè)必須以權(quán)益資本的形式向投資者籌集資金，并以此來(lái)吸引其他投資或稱為各類借款的基礎(chǔ)和保證。目前阿國(guó)力日漸強(qiáng)盛，外匯儲(chǔ)備較多，引資政策逐步靈活，外匯管制也有所松動(dòng)，而且全國(guó)大興土木，工程任務(wù)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，工程施工難度不大，利潤(rùn)空間較大；建筑設(shè)備租賃隨之也很有市場(chǎng)，前景看好。以中建總公司為代表的中國(guó)承包工程企業(yè)于上世紀(jì)八十年代進(jìn)入阿市場(chǎng)，同時(shí)中國(guó)承包企業(yè)以自己的實(shí)際行動(dòng)贏得了當(dāng)?shù)氐娜藗兒驼淖鹬睾托湃?，“中?guó)建設(shè)速度”在該國(guó)成為美談。結(jié)合我公司的實(shí)際情況及當(dāng)?shù)毓こ坛邪袌?chǎng)現(xiàn)狀，修路、修水廠、鋪設(shè)管道及房建應(yīng)是我們的重點(diǎn)項(xiàng)目，也可以逐步參與機(jī)場(chǎng)建設(shè)、海水淡化及苦咸水淡化等工程，這些工程目前競(jìng)爭(zhēng)還不激烈?，F(xiàn)該國(guó)相當(dāng)于中國(guó)90年代中期的發(fā)展階段，發(fā)展過程為：房建市政土建，其逐級(jí)并且交叉發(fā)展（提供招標(biāo)信息）。劣勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)方面：施工周期長(zhǎng)，利潤(rùn)值較低，材料價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大，人工管理成本較高，受匯率等因素的影響罷工事件發(fā)生機(jī)率較大。3）、水利優(yōu)勢(shì)：因技術(shù)含量較高，當(dāng)?shù)毓净緹o(wú)法進(jìn)入。其他水利項(xiàng)目，如海水淡化等，當(dāng)?shù)亟?jīng)常采用BOT的模式進(jìn)行。3）單項(xiàng)金額逐步提高，項(xiàng)目技術(shù)含量不斷增升，中國(guó)企業(yè)先進(jìn)的施工工藝和豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)得到進(jìn)一步發(fā)揮。2007年初開始，施工期40個(gè)月。另外，近期中鐵建和中土聯(lián)合中標(biāo)了150多公里的鐵路項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將于2008年啟動(dòng)。成立公司后，所有為出租而進(jìn)口的設(shè)備可以增加公司在承攬建筑工程投標(biāo)中的分值，大大增加中標(biāo)機(jī)會(huì)。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價(jià)值分析及對(duì)比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。1．籌劃籌劃是可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一般來(lái)講，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的研究班子應(yīng)由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)師主持，包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的工程技術(shù)人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的財(cái)務(wù)分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家。調(diào)查研究主要從兩方面進(jìn)行：（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類有關(guān)資料，包括：有關(guān)房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設(shè)想說明；各種有關(guān)資源報(bào)告；有關(guān)城市規(guī)劃；有關(guān)地理、氣象、交通、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、售價(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。為了便于進(jìn)行優(yōu)化及選擇，一般都應(yīng)同時(shí)提出多種方案，再進(jìn)行方案評(píng)選，僅由承擔(dān)可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨(dú)家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。詳細(xì)研究階段是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)?？尚行匝芯繄?bào)告是投資項(xiàng)目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對(duì)該項(xiàng)目投資決策成功與否關(guān)系極大。經(jīng)有關(guān)主管部門審批的可行性研究報(bào)告，可作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目編制設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資決策的依據(jù)、作為籌集開發(fā)建設(shè)資金的依據(jù)、作為與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備工作的依據(jù)。2009年深圳經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇走在了全國(guó)的前列,深圳大城市進(jìn)程將促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷向高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，業(yè)地產(chǎn)向多元化、高端化發(fā)展。一方面表現(xiàn)為深圳中小企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大而產(chǎn)生商業(yè)規(guī)模需求，另一方面表現(xiàn)為眾多新生中小企業(yè)的商業(yè)需求。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進(jìn)，未來(lái)深港在金融、商業(yè)、文化等各個(gè)領(lǐng)域上的大融合已經(jīng)是大勢(shì)所趨，但是目前深圳商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與香港的商業(yè)地產(chǎn)差距仍然很大表現(xiàn)為具有可比性的商業(yè)物業(yè)深圳的售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低香港。由于調(diào)控政策直指住宅地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)較少涉及民生問題，投機(jī)氣氛較弱，所以不在政府的調(diào)控范圍之內(nèi)，其政策環(huán)境的寬松必將吸引更多的投資資金。我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值直接體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是商業(yè)物業(yè)的保值增值功能即買賣價(jià)格的穩(wěn)步提升。商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部條件包含開發(fā)商及管理商綜合能力、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、形象設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、建筑格局、建筑質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)模式、客戶群體。案例：福田中心區(qū)甲級(jí)寫字樓——榮超經(jīng)貿(mào)中心投資分析。深南大道由東向西穿越其間將中心區(qū)分為南北兩個(gè)片區(qū)。項(xiàng)目高206米,、中型企業(yè)設(shè)計(jì)的差異化精品寫字樓?？梢钥吹綐s超中心售價(jià)稍低于黃埔雅苑，但租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于黃埔雅苑也就是說商業(yè)地產(chǎn)和住宅出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。也即是說隨著85元/平米。隨著深港一體化和深圳經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展深圳商業(yè)的價(jià)值也在不斷的上升。所以建議投資者可重點(diǎn)關(guān)注。該物業(yè)近年來(lái)成交價(jià)格不斷走高，投資回報(bào)率相對(duì)較高，保值增值和投資回報(bào)能力突出。其目前售價(jià)約19萬(wàn)元/平米，租金約850元/平米，%。從這個(gè)角度上看若深圳向成熟市場(chǎng)發(fā)展，該物業(yè)將極具價(jià)值發(fā)展空間。若有業(yè)主從2006年買入持盤現(xiàn)在租金價(jià)格的上漲業(yè)主投資回報(bào)率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。福田中心區(qū)擁有金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、高端旅游、國(guó)際會(huì)展等為特色的高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群是深圳乃至整個(gè)珠三角的交通樞紐中心總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速聚集了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部約380家入駐各類企業(yè)近3800家就業(yè)人員15萬(wàn)人。下面我們將通過對(duì)比福田中心區(qū)豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區(qū)甲級(jí)寫字樓“美國(guó)銀行中心”來(lái)分析榮超經(jīng)貿(mào)中心投資價(jià)值。所以對(duì)商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的分析也基本將基于以下分析方法。而如何判斷商業(yè)物業(yè)能否具有這兩個(gè)價(jià)值潛力則與物業(yè)外部條件和內(nèi)部條件密不可分。我們認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)已經(jīng)來(lái)臨。但是香港已經(jīng)處于相對(duì)成熟期，而深圳仍處于快速發(fā)展階段，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進(jìn)將刺激深圳的商業(yè)地產(chǎn)逐漸向香港靠攏。2．行業(yè)變化帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值重估 從國(guó)際上的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看之上。2009年以來(lái)深圳總部經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，引來(lái)如中信證券企業(yè)總部、阿里巴巴南方總部等知名企業(yè)的總部相繼落戶深圳，而中國(guó)平安、中國(guó)人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購(gòu)買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業(yè)銀行、浙商銀行等區(qū)域性銀行紛紛在深圳開設(shè)分行，而資本市場(chǎng)創(chuàng)業(yè)板的推出也吸引了更多企業(yè)進(jìn)駐深圳。三．深圳商業(yè)物業(yè)投資分析1．經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大需求。在報(bào)告書中還要提出項(xiàng)目開發(fā)的資金籌措方案。還要進(jìn)行敏感性分析，表明在成本、價(jià)格、工期等不確定因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。評(píng)選小組再進(jìn)行組織方案的評(píng)選，通過對(duì)方案技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。2．調(diào)研調(diào)查研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎(chǔ)工作?；I劃階段最重要的工作是組建隊(duì)伍。使整個(gè)項(xiàng)目有條不紊的進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期目的。可以這么說，房地主開發(fā)項(xiàng)目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告摘要隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。設(shè)備租賃前景看好。西標(biāo)段由中信負(fù)責(zé)完成，具體施工單位有新疆建設(shè)，山東路橋，中鐵十二局和中鐵十七局。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始激烈，剛進(jìn)入的公司只能進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)適合自身特點(diǎn)和能力范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和市場(chǎng)。在阿承包工程業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展特點(diǎn)近年來(lái)，中國(guó)企業(yè)在阿建筑、水利、石油和電信等領(lǐng)域先后承建了一大批工程建設(shè)項(xiàng)目，使得我在阿承包工程業(yè)務(wù)得到強(qiáng)勁快速發(fā)展，2001年2006年累計(jì)簽約額51億美元，阿已成為我國(guó)在海外的重點(diǎn)工程市場(chǎng)。劣勢(shì)：因受法國(guó)殖民的影響，當(dāng)?shù)貥I(yè)主有些盲目推崇歐洲產(chǎn)品，中國(guó)的設(shè)計(jì)及機(jī)電產(chǎn)品很難得到業(yè)主的認(rèn)可。劣勢(shì)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因受阿國(guó)扶持當(dāng)?shù)仄髽I(yè)優(yōu)惠政策的影響，在報(bào)價(jià)方面當(dāng)?shù)毓緝r(jià)格較低。技術(shù)含量較高的項(xiàng)目必須有歐洲公司的參與設(shè)計(jì)及設(shè)備供貨才能得到當(dāng)?shù)貥I(yè)主的認(rèn)可。同時(shí)工程項(xiàng)目的取得及執(zhí)行受到很多客觀條件的限制，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在項(xiàng)目的前期及執(zhí)行中更為重要。阿國(guó)政府于2005年后加大了對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的投入，05年至09年斥資550億美元執(zhí)行大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，從而產(chǎn)生了中信中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)迄今為止中國(guó)單項(xiàng)最大的海外工程承包合同阿東西高速公路建設(shè)，合同總金額近70億美元。為了早日占領(lǐng)市場(chǎng)和發(fā)展開拓，為了取得企業(yè)利益的最大化，我們建議盡快在阿投資成立公司。投資分析報(bào)告（三）一、總論經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和認(rèn)真研討，擬在阿成立公司，公司名稱A，法文名稱為B，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，投資主體為C，注冊(cè)資本金為2000萬(wàn)第納爾（約30萬(wàn)