【正文】 曾聽(tīng)專(zhuān)家講過(guò)，一個(gè)習(xí)慣的養(yǎng)成，只需要 21 天。連續(xù)五年間，就像與社會(huì)脫節(jié)一般，機(jī)械式的重復(fù)著單調(diào)的工作，與汽車(chē)檢測(cè)設(shè)備各個(gè)部件為伍。而以若云內(nèi)屈不言表的性格，是不會(huì)主動(dòng)跟老公索要她想要的，哪怕只是一個(gè)擁抱。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 若云感覺(jué)自己的手很沉重，沉重到不去拿起手機(jī)撥打老公的電話(huà)。 ，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 二 、環(huán)境效益評(píng)價(jià) 1． 為城市建設(shè)與改造帶來(lái)新思想 灃京路 項(xiàng)目 地段的 優(yōu)越 性，建筑形式的 獨(dú)創(chuàng) 性， 居住條件 的 舒適 性等將對(duì) 戶(hù)縣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)思想沖擊。據(jù) 有關(guān) 資料 顯示 ，目前 房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展對(duì)我國(guó) GDP 增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率 達(dá)到 個(gè)百分點(diǎn) 。 1． 單因素敏感性分析 下表是當(dāng)銷(xiāo)售收入和總投資分別按以下比例變動(dòng)時(shí) ,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) （季度）的變化。 2） 計(jì)算公式： 利潤(rùn) =總固定成本 （單位價(jià)格 單位可變成本－單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加） BEP＝ 0 BEP=總固定成本 /（單位價(jià)格 單位可變成本－單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加） 固定成本＝土地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +配套費(fèi) +綠化費(fèi) ＋設(shè)備費(fèi)＝ 可變成本＝總投資 固定成本＝ 單位變動(dòng)成本＝變動(dòng)成本 /銷(xiāo)售 面積 ＝ /M2 BEP（產(chǎn)量）＝ 10000/[2100（ ％） ]＝ 85542M2 盈虧銷(xiāo)售率＝ BEP/銷(xiāo)售面積＝ ％ 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率為 ， 低于 行業(yè)基準(zhǔn)水平，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小 。 資金平衡表 詳見(jiàn)附表 六 2．借款還本付息表 時(shí)間項(xiàng)目 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 1 2 3 4 1 2 3 4 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 季初本息累計(jì) 4000 4060 5122 5199 5277 5357 5437 季末本息累計(jì) 4060 5122 5199 5277 5357 5437 本季借款 4000 1000 0 0 0 0 0 5000 本季應(yīng)計(jì)利息 本息償還 0 0 0 0 5357 5357 其中：還本 5000 5000 付息 季末借款余額 4060 5122 5199 5277 5357 5437 0 注： 取 6％； 息計(jì)算； 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 本付息； 在本 項(xiàng)目 建設(shè)周期內(nèi) 共需 借助銀行 借款 5000 萬(wàn)元， 貸款期 年， 在20xx年第 二 季度末可用銷(xiāo)售收入 全部 償還 完畢 ， 其中 利息共計(jì) 。 稅前成本利潤(rùn)率為： ％ 稅后成本利潤(rùn)率為： ％ 靜態(tài)投資回收期 全投資稅前 月 ； 稅后 。當(dāng) FIRR大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求。 本項(xiàng)目為目前戶(hù)縣唯一多層帶電梯花園洋房社區(qū)， 根據(jù) 戶(hù)縣市場(chǎng) 自身特點(diǎn)及公司銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)盤(pán) 后的第一個(gè)季度可實(shí)現(xiàn) 前期積蓄客戶(hù)及現(xiàn)場(chǎng)新客戶(hù)簽約達(dá)到 總銷(xiāo)售面積的 15％左右 ，以后銷(xiāo)售量 逐漸 穩(wěn)定在每 月 12％左右，在項(xiàng)目竣工后，用 半年時(shí)間完成全部銷(xiāo)售任務(wù) 。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 4）其他費(fèi)用 戶(hù)縣消費(fèi)水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費(fèi)用和銷(xiāo)售推廣費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 ％、 2％；監(jiān)理費(fèi)用由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，下浮國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)較多，取市場(chǎng)值為建安費(fèi)用的 ％。 二 、 項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)實(shí)施 進(jìn)度 充分考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬 將以以快制慢的開(kāi)發(fā)速度按計(jì)劃快速完成 整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作。 4．規(guī)劃布局 地塊北側(cè) 臨街，具有很大的商業(yè)價(jià)值，此處建筑不會(huì)影響小區(qū)內(nèi)日照， 所以此處臨街布置高層住宅和高層寫(xiě)字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設(shè)置在西側(cè)朝陽(yáng)路上。以中青年兩口之家或孩子較小的三口 之家為主。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 第四章 項(xiàng)目定位體系 一、整體定位 電梯花園洋房 二、核心形象 戶(hù) 縣首席名流社區(qū)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人居典范 三 、客戶(hù)定位 1. 個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 多為周邊市場(chǎng)的經(jīng)商者，經(jīng)濟(jì)狀況較好。 3）東城的發(fā)展規(guī)劃 整體東城板塊的復(fù)蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關(guān)注此處。 3）灃京路漸成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地段，生活配套將逐步完善。繁榮的商業(yè)與 新型 住宅相結(jié)合所誕生的必定是戶(hù)縣新的 CLD。 消費(fèi)者對(duì)房屋總價(jià)比較敏感，控制總價(jià)，保證功能，提供高性?xún)r(jià)產(chǎn)品必然會(huì)受市場(chǎng)青睞。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 西戶(hù)濱河花園整體設(shè)計(jì)方案分為一期、二期建設(shè)。 隨著居民家庭結(jié)構(gòu)逐年縮小，三口之家結(jié)構(gòu)逐年增多，與父母分戶(hù)居住成為現(xiàn)代人追求的一種趨勢(shì)，而戶(hù)縣的集資建房主要集中在 93 年到 98 年間，推網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 移到 現(xiàn)在大部分已是幾代同居，而且當(dāng)時(shí)戶(hù)型設(shè)計(jì)不足 100 平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢(shì)，但也講求舒適度與高性?xún)r(jià)比相統(tǒng)一。從以上數(shù)字表明，戶(hù)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量和銷(xiāo)售量都比較小，整個(gè)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，但是 05 年 戶(hù)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)在 1600 元 /平方米左右，較上年同期上漲20%，增長(zhǎng)幅度較大。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 隨著西安城市規(guī)劃的逐級(jí)審批通過(guò)，形成“一城多心”的規(guī)劃定位布局，除長(zhǎng)安和臨潼外，還將形成灞橋、周至、戶(hù)縣、高陵、藍(lán) 田 、閆良六個(gè)城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。 新中產(chǎn)階級(jí)崛起，一流地段的高品質(zhì)形象、中等價(jià)位住宅存在市場(chǎng)空缺。 西安是西北門(mén)戶(hù)，經(jīng)濟(jì)居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。 項(xiàng)目占地約 ， 容積率 ， 包括電梯磚混多層住宅、高層住宅、寫(xiě)字樓和沿街底商。隨著撤縣 設(shè) 區(qū)的實(shí)現(xiàn)，戶(hù)縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級(jí)階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，每年約有 166000平米的開(kāi)發(fā)量，加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，房?jī)r(jià)年增幅約為 20%。 市場(chǎng)走勢(shì)趨于理性、邁向成熟，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)總體略有上升。城北，政治核心逐漸分流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫 還 有待時(shí)日。 戶(hù)縣建設(shè)局資料統(tǒng)計(jì)顯示，戶(hù)縣 20xx 年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量約為 166000 ㎡，估計(jì)商品房的開(kāi)發(fā)約占 70%，其余為單位集資建房等。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶(hù)為 26360戶(hù)（包括東街居民），余下鎮(zhèn)約為 12412戶(hù)， 93 年至今，戶(hù)縣建房總面積為 ，按戶(hù)均 100平方米計(jì)算，可安置 10608戶(hù)，從理論上講，仍需解決 14496戶(hù)住房問(wèn)題，結(jié)合戶(hù)縣居民收入情 況，以解決一半計(jì)算，共需解決無(wú)房戶(hù) 7248 戶(hù)住房，以 10年均衡計(jì)算，每年需解決 725 戶(hù)住房。同時(shí)灃京工業(yè)園的正式運(yùn)營(yíng)必然會(huì)創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，而這些就業(yè)者勢(shì)必會(huì)選擇交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)。對(duì)擴(kuò)大戶(hù)縣西城區(qū)空間，提高城市檔次，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有非常重要的意義。大三室、四室 、躍層等大面積產(chǎn)品，因其客群需求與當(dāng)前產(chǎn)品綜合品質(zhì)發(fā)生錯(cuò)位，導(dǎo)致此種類(lèi)型產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢，但此類(lèi)高端客戶(hù)有效需求尚未得到有效釋放。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 第三章 地塊分析 一 、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境 1． 地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于戶(hù)縣城東板塊，距新城區(qū)人民路 150 米左右，項(xiàng)目地塊北臨灃京路、西臨朝陽(yáng)路。 2) 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較小 板塊內(nèi)樓盤(pán) 6家，其中財(cái)富中心為商業(yè)項(xiàng)目，豐澤園與京兆溫泉小區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)入尾聲。 3． OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)分析 1）市場(chǎng)空白點(diǎn)多 板塊內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型單一，戶(hù)型面積較大，空白點(diǎn)較多，市場(chǎng)潛力較大。 綜合分析： 戶(hù)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展迅速，年增長(zhǎng)率達(dá)到 20％左右，項(xiàng)目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶(hù)縣中心東移的形式下，前景看好。雖然單位擁有自己的 生活社區(qū)，但是更多的置業(yè)者渴望今后擁有更高品質(zhì)的生活居所 ，屬于購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的特殊群體。 5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富階級(jí)，因不滿(mǎn)足自身現(xiàn)有居住狀況或?yàn)樽优髮W(xué)考慮而進(jìn)入戶(hù)縣置業(yè)的群體。 切實(shí)貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國(guó)家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列》，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過(guò)硬，業(yè)績(jī)卓著 。 2. 投資估算取費(fèi)說(shuō)明 1）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用按 50 萬(wàn)元每畝計(jì)算，出讓金比例 ％，過(guò)戶(hù)契稅按 3％計(jì)算。 三 、銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售收入 本項(xiàng)目 物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓，戶(hù)縣當(dāng)?shù)啬壳案邔幼≌N(xiāo)售緩慢，寫(xiě)字樓市場(chǎng)幾乎空白，市場(chǎng)接受抗性較大， 盡管 本項(xiàng)目面世在一年以后，但為避免風(fēng)險(xiǎn)，避免樂(lè)觀(guān)給項(xiàng)目決策帶來(lái)失誤，為盡力將所有不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)含概在內(nèi)，我們?cè)O(shè)定項(xiàng)目的 銷(xiāo)售周期定 為 21 個(gè) 月 ， 20xx年 10月 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售， 20xx年 6月 底銷(xiāo)售完畢。 評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn) 附表。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算 期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱(chēng)為盈虧平衡點(diǎn) BEP。 二、敏感性分析 為了更客觀(guān)的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本次報(bào)告僅對(duì)融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。 ? 收入減少 5％，投資增加 約 10％時(shí)，收益率曲線(xiàn)與基準(zhǔn)收益率相交，達(dá)到動(dòng)態(tài)盈虧平衡 。 3． 為 戶(hù)縣 高尚居住樹(shù)立模范標(biāo)桿 目前 戶(hù)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平低下，戶(hù)型結(jié)構(gòu)不合理， 基本無(wú)社區(qū)環(huán)境，缺少屬于社會(huì)中堅(jiān)階層的高尚社區(qū) 。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 第十章 可行性結(jié)論與建議 一、結(jié)論 通過(guò)上述對(duì)風(fēng)景洋房項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知， 項(xiàng)目 市場(chǎng)前景非常好，其 經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益和環(huán)境效益也非常突出。 附件 三 ：投資估算表 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 如有需求請(qǐng)發(fā)站內(nèi)信，知識(shí)水壩 2218108823 隨時(shí)為您服務(wù)，百度一下“知識(shí)水壩”試試，（雙擊刪除）。直到她發(fā)現(xiàn)，每次老公出差時(shí)那種離家的興奮，毫不留情的展現(xiàn)在她面前，她迷惑了?；蛘吣腥丝偸遣幌矚g女人的糾纏，渴望一份自由吧。 她想靠近卻靠近不了的老公，好像在故意推開(kāi)自己，卻不知道問(wèn)題究竟出在哪里。直到記不清從什么時(shí)候開(kāi)始，老公的來(lái)與去，給她帶來(lái)的感覺(jué)越來(lái)越淡。畢業(yè)時(shí)的雄心壯志，已淹沒(méi)在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的氛圍里，就像溫水煮青蛙，感覺(jué)到水熱時(shí)，早已麻木的跳不出去。雖然王心泉的工資沒(méi)她高，能力沒(méi)她強(qiáng)，為人處事有時(shí)也要若云教。更重要的