利用項目節(jié)奏運作資金及股權的家族許榮茂地產(chǎn)陰謀-免費閱讀
【正文】 其間，累計超額收益率曾一度上升至 46%，其下跌有兩個轉(zhuǎn)折點。 而此時，世茂湖濱花園開始預售，收入非?？捎^。我們無法獲知每筆資金具體如何滾動運用，財務報表和公開信息只能顯露其幕后一角，我們據(jù)此嘗試分析其資金走向，如圖 81（ 20xx 年）、圖 82（ 20xx上半年）、圖 83（ 20xx 下半年）。許榮茂從而進一步控股 “ 世茂國際廣場 ” 。該項目歷時 四年， 1999 年 11月完成地下三層至正負零后，一直停工，而投資已高達 11 億元。當年年底，即有媒體披露 “ 高盛 ” 已獲得委托安排分拆許榮茂旗下的中國房地產(chǎn)項目到香港上市。 據(jù)所持權益計算，許氏家族所獲凈利總額 億元，相當于整個項目收益的 75%，如圖 6，即： 億元 （ 50%“ 世茂湖濱 ”75%“ 世茂中國 ” + 50%“ 世茂湖濱 ”34%“ 世茂建設 ”%“ 世茂股份 ” +50%“ 世茂湖濱 ”66%“ 世茂建設 ” ） 如果按照期初家族公司 “ 世茂投資 ” 持有 “ 世茂建設 ”40% 股權，而 “ 世茂中國 ” 又未參與進來的話 ,“ 世茂湖濱花園 ” 項目 億元的凈利將均由 “ 世茂建設 ” 獲得，從而許氏家族通過 “ 世茂投資 ” 獲得凈 利潤 億元，即： 億元 （ %“ 世茂股份 ”60%“ 世茂建設 ” ＋ 40%“ 世茂建設 ” ） 所以許氏家族通過上述股權安排及攤薄，預計可增加 億元收益。 就在湖濱花園預售后一個月， “ 世茂投資 ” 對 “ 世茂建設 ” 追加投入 1 億元，由于 “ 世茂股份 ” 沒有相應增資，家族公司的持股比例從 49%升為 66%，獲得 “ 世茂建設 ” 絕對控股地位，如圖 5。 就在這時， “ 世茂湖濱花園 ” 的建造方案發(fā)生變化，許榮茂家族絕對控股的香港上市公司 “ 世茂中國 ” （ ）的間接全資子公司 Vast Union Investments Limited 參與進來， 20xx 年 2 月，與 “ 世茂建設 ” 各出資 900 萬美元成立 “ 世茂湖濱房地產(chǎn)有限公司 ” （簡稱 “ 世茂湖濱 ” ），共同開發(fā) “ 世茂湖濱花園 ” ，項目分兩期滾動開發(fā)。 11 月， “ 世茂建設 ” 增資至 2 億元，通過追加投資， “ 世茂投資 ” 持股比例升至 49%； “ 世茂股份 ” 所占股份下降為 51%。本文對此將有所論述。 ” “ 萬象集團 ” 原是家商貿(mào)企業(yè)，其時業(yè)績持續(xù)下降。 以下我們將分析許榮茂家族如何把握房地產(chǎn)項目的節(jié)奏，運用資金并不斷擴大對項目公司的持股權，令家族獲得最大收益。家族企業(yè)利用中報與年報間的時間差增資，巧妙地隱藏了現(xiàn)金運用情況。同時，建筑施工企業(yè)進 入并墊資施工費用，而墊資施工往往是建筑施 工企業(yè)中標的主要條件。 房地產(chǎn)家族企業(yè)斂財新模式 此類模式的運作可總結(jié)為三個步驟，如圖 1，家族企業(yè)通過公司 A 控制上市公司 B，公司 C 則是 這兩家公司共同出資的房地產(chǎn)項目公司。 本刊主筆 張信東 陳雪潔 本刊編輯汪姜維參與財務分析 入選《新財富》 400 富人榜第 7 名的許榮茂，通過把握房地產(chǎn)項目開發(fā)的節(jié)奏，進行股權和資金運作，令家族企業(yè)獲得最大收益。 通常 只需先期投入總投資額的 30%，即可啟動項目，滾動發(fā)展。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預售，預售資金用于后期項目建設等，但會計上這部分收入并不能入賬。如圖 1 中第三步的公式所示，如果控制性股東對合資公司 C 的現(xiàn)金流權越低，就越有動力向上運送資產(chǎn)。20xx 年，許榮茂進軍上海房產(chǎn)，其開門之作就是收購了擁有著名的品牌 “ 恒源祥 ” 的上市公司 “ 萬象集團 ” （ 600823）。 在對 “ 萬象集團 ” 進行大規(guī)模資產(chǎn)出售過程中，唯一保留的是 “ 萬象國際廣場 ”55% 權益。 20xx 年初，許榮茂家族開始籌劃位于浦東新區(qū)的 “ 世茂湖濱花園 ” 。 不過，故事才剛剛開始。其20xx 年中報顯示，上半年為 “ 世茂湖濱 ” 提供借 款 20xx 萬元。 通過這種股權安排，估計家族企業(yè)從 “ 世茂湖濱花園 ” 可增加近 億元收益 “ 世茂湖濱花園 ” 二號樓于 20xx 年 3 月推出，截至 20xx 年 4 月初，累計銷售金額 13 億元。該企業(yè)無銷售收入，利潤 0 元。 ” 在這些房地產(chǎn)項目的運作中足見許榮茂做事的縝密和滴水不漏。 20xx 年 12 月，許榮茂宣布重新啟動
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