【正文】 然后，內(nèi)圈的同學(xué)原地轉(zhuǎn)三圈。三、主題活動(dòng) 首先，大家按“123”分組報(bào)數(shù)。之后我們主持人會(huì)念一段蘇東坡的故事，當(dāng)念到有“竹”字時(shí)，所有成員左手盡可能的抓住別人的食指，右手縮回來(lái)避免被人抓到。將軍上前線作戰(zhàn)時(shí)，必須得進(jìn)行誓言宣告：你有沒(méi)有信心戰(zhàn)勝敵人；你愿不愿意承擔(dān)一切后果；你能不能接受士兵的指責(zé)?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。五、營(yíng)銷調(diào)研的程序 確定問(wèn)題及調(diào)研目的→收集信息資料→初步調(diào)查→調(diào)查設(shè)計(jì)→選樣→現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查→資料分析→撰寫和提交調(diào)查報(bào)告確定問(wèn)題及調(diào)研目的根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查來(lái)確定。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：1． 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。5． 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。4． 開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。（5）國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面: 1． 政治法律環(huán)境調(diào)查 :（1）國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開(kāi)始人們對(duì)住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺(jué)、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，人們對(duì)住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。事先通過(guò)電話進(jìn)行預(yù)約⒉購(gòu)物中心攔截訪問(wèn) 在購(gòu)物中心的購(gòu)物者被訪問(wèn)者攔住并邀請(qǐng)參加調(diào)查。本以來(lái)市場(chǎng)分析第五章 區(qū)域住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)城區(qū)總述總述城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況成熟小區(qū)情況統(tǒng)計(jì)分析 部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣 部分成熟小區(qū)價(jià)格及戶型采樣在售樓盤情況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介名稱 開(kāi)發(fā)商 占地面積 規(guī)劃面積 樓盤戶型價(jià)格分析 名稱 面積范圍 主力戶型 裝修 樓盤配套分析 名稱 內(nèi)部配套 樓盤定位分析 外部配套容積率 綠化率 建筑形式 單價(jià)范圍總價(jià)范圍名稱 定位 客源 樓盤營(yíng)銷策略分析 名稱 項(xiàng)目分期 階段性策略 樓盤廣告投放分析 名稱 廣告投放途徑策略及效果分析小結(jié)第六章 區(qū)域市場(chǎng)專向分析（有針對(duì)性選擇本章）城市商業(yè)市場(chǎng)專向分析 總體商業(yè)市場(chǎng)動(dòng)量變化以及需求趨勢(shì)商業(yè)消費(fèi)及需求市場(chǎng)特點(diǎn)分析 上商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量及市場(chǎng)狀況盤點(diǎn) 商業(yè)供給量狀況分析 各城區(qū)城銷售比較 城區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分析 城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)氛圍 商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和檔次 商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì) 商品的種類和檔次 消費(fèi)群的構(gòu)成 個(gè)案分析 位置建筑面積 開(kāi)業(yè)時(shí)間 售價(jià) 主力戶型 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 物業(yè)管理相關(guān)收費(fèi) 賣點(diǎn)優(yōu)惠政策 其它 備注別墅專項(xiàng)分析 名稱 規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 區(qū)域別墅項(xiàng)目特點(diǎn)分析 建筑形式 戶型面積小區(qū)建筑參數(shù) 價(jià)格小區(qū)景觀分析 小區(qū)內(nèi)部配套 別墅建筑特點(diǎn) 戶型特點(diǎn) 別墅定位 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)客戶問(wèn)卷調(diào)查分析會(huì)根據(jù)項(xiàng)目不同情況設(shè)計(jì)問(wèn)卷調(diào)查內(nèi)容，訪問(wèn)完成后對(duì)各項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果說(shuō)明問(wèn)題。城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)某市的恩格爾系數(shù)為 %，屬于 富裕/貧困 地區(qū)，其房地產(chǎn)方面??小結(jié)主要分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力水平等，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)判斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境及前景。內(nèi)容包括：調(diào)查的目的，調(diào)查的組織及具體實(shí)施方案。目前，我們的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)服務(wù) xx公司公司通過(guò)調(diào)研報(bào)告所提供的信息，判斷該城市的成熟程度，決定是否進(jìn)駐。形式包括：調(diào)研小組進(jìn)行討論，確定報(bào)告主線，由主筆人員完成；小組成員根據(jù)分工，每人負(fù)責(zé)某一專項(xiàng)寫作，再由主筆人員進(jìn)行貫穿、融合。9及時(shí)、詳盡記錄信息要求調(diào)研人員在進(jìn)行調(diào)研時(shí)盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，建議與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，方便為后期數(shù)據(jù)、信息取得支持。區(qū)域商業(yè)中心，大型生活配套。項(xiàng)目地塊調(diào)研抵達(dá)目的城市后，所有成員必須立即前往項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。（四）、完成報(bào)告并向領(lǐng)導(dǎo)提案。具體工作包括：a在售樓盤調(diào)查，b大型廠礦企業(yè)調(diào)查，c商業(yè)中心調(diào)查，d已成社區(qū)調(diào)查，e行政機(jī)關(guān)調(diào)查 、詳盡記錄信息要求調(diào)研人員在進(jìn)行調(diào)研時(shí)盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，建議與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，為今后數(shù)據(jù)、信息支持作鋪墊。并擬定調(diào)研計(jì)劃，報(bào)部門經(jīng)理審批。第四、訪談和問(wèn)卷的整理與統(tǒng)計(jì)分析將收回的訪談?dòng)涗浐蛦?wèn)卷進(jìn)行統(tǒng)一整理并篩選，將最終留下的記錄和問(wèn)卷進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，對(duì)于訪談?dòng)涗洶凑站垲惙治鲞M(jìn)行量化的分類。（4）、明確訪談?dòng)涗浫藛T，如果兩個(gè)人一組則分工協(xié)作，如果一個(gè)人一組那就需要自己記錄，一個(gè)人要把握好訪談的節(jié)奏，不要有明顯的停頓，也不要過(guò)于快讀，總之，做好訪談的記錄工作。（3）確定調(diào)查內(nèi)容和調(diào)查表。對(duì)于可能出現(xiàn)的新碼，通過(guò)在原始碼表上留有補(bǔ)充余地，從而便于靈活加碼。所銷售或代理的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)情況。消費(fèi)者信息資料。查閱公司提供的資料、檢索該公司的網(wǎng)站及相關(guān)公司網(wǎng)站，查閱相關(guān)報(bào)刊及文獻(xiàn)，收集并整理以下的資料：（1）企業(yè)資料。第二、收集到的資料通過(guò)小組會(huì)議討論，確定調(diào)研對(duì)象、調(diào)研方法、調(diào)查問(wèn)卷或訪問(wèn)提綱、數(shù)據(jù)處理方法，完成市場(chǎng)調(diào)研方案的策劃寫作。由簽下此項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹委托策劃企業(yè)的基本情況，以及需要我們提供的服務(wù)項(xiàng)，并表明進(jìn)行調(diào)研的意圖，明確想要了解的問(wèn)題。這些資料主要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、委托企業(yè)獲得。（2）、訪談法、觀察法獲取零售商、代理商的資料。同類品牌產(chǎn)品的銷售情況與業(yè)績(jī)。確定參與調(diào)研的人員構(gòu)成。第三、市場(chǎng)調(diào)研的執(zhí)行階段對(duì)于市場(chǎng)同類企業(yè)的相關(guān)資料和市場(chǎng)的背景資料，通過(guò)查閱二手資料獲得，主要查詢方向：企業(yè)自有網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站、阿里巴巴官網(wǎng)、媒體介紹等對(duì)于零售商與代理商調(diào)查：（1）、由企業(yè)提供名錄，對(duì)名錄上的零售商或代理商進(jìn)行資料的整理，包括：地點(diǎn)、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、零售商的經(jīng)營(yíng)規(guī)模,被訪人信息、行程安排等，必要時(shí)候電話預(yù)約。（3）、到達(dá)指定地點(diǎn)后采取街頭攔截的方式邀請(qǐng)消費(fèi)者填寫問(wèn)卷，在邀請(qǐng)過(guò)程中做到有禮有節(jié)，做好問(wèn)卷的說(shuō)明工作，打消消費(fèi)者的疑慮，做好問(wèn)卷的解釋工作，方便消費(fèi)者填寫問(wèn)卷。對(duì)企業(yè)的進(jìn)駐與否提供依據(jù)，且可為后期專項(xiàng)調(diào)研提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)發(fā)展等）。（三）、報(bào)告寫作階段確立報(bào)告寫作思路、模式及框架。相關(guān)物料準(zhǔn)備a根據(jù)出差人數(shù)及外出天數(shù)進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。具體工作包括: 地塊附近調(diào)查地塊所在區(qū)域調(diào)查 整體城市調(diào)查 地塊附近調(diào)查此區(qū)域的調(diào)查為項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)，主要包括地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)狀況、在售項(xiàng)目、已成小區(qū)等，生活配套包括醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場(chǎng)等。城區(qū)大型在售項(xiàng)目及大型已成熟社區(qū)。初稿完成后由部門全體人員進(jìn)行審閱，并提出修改建議。任何一個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法脫離市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)信息能對(duì)我們的決策指引方向。需要重點(diǎn)說(shuō)明的是：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告并非是簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)羅列，應(yīng)在報(bào)告寫作前甚至調(diào)研開(kāi)始前明確本次報(bào)告的寫作