【正文】 一房、二房按精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修。根據(jù)華發(fā)新城、華景西苑等項目的市場反應(yīng)，精心設(shè)計裝修方案、保證裝修質(zhì)量及提供相應(yīng)的售后服務(wù)，精裝修成品房能夠贏得買家的喜愛和選擇。建立一支強有力的銷售隊伍，加強定期培訓(xùn)成為提高現(xiàn)場一對一促銷效率的重要因素。 ②在茂業(yè)百貨購物到售樓部領(lǐng)取獎品： 這類活動的主要目的是增加售樓部現(xiàn)場人氣，營造熱銷氛圍。 ⑤人行道樹木包裝： 考慮到項目地塊臨銀樺路一側(cè)的樹木高大茂盛，對售樓部、廣告牌等有遮擋，防礙了現(xiàn)場展示效果。 ①售樓部： 售樓部是客戶洽談和成交的主要場所，是客戶真切感受項目的開始。 二、項目營銷周期策略 項目總營銷期 14 個月 項目營銷分四個階段：開盤期、強銷期、消化期、收尾期 （ 1）開盤期： 2020 年 6 月中 — 2020 年 8 月底 3 個月 工程開工，實現(xiàn)認(rèn)購協(xié)議完成總銷售額的 30%。 3．再次置業(yè)： （ 1） 年齡： 3055 歲 （ 2） 心理特征： A．住慣了生活便利的南坑區(qū)域，或非常熟悉并喜歡南坑區(qū)域齊全的生活配套，置業(yè)也會首選該區(qū)域，集團對于他們來說是第一重要； B．父母住在該區(qū)域給成年子女買房分開住，子女成 家后為父母買房分開住，但希望與自家住得比較近，方便來往； C．由于周邊在售樓盤的兩房供應(yīng)量較少，因此與地理位置因素相比，他們對住宅朝向的要求較低。 定位依據(jù)： （ 1） 小區(qū)位于老香洲成熟的南坑 生活圈； （ 2） 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計優(yōu)良； （ 3） 小區(qū)以一房、二房、小三房為主戶型，中等實用的精致小區(qū)； （ 4） 小區(qū)規(guī)劃較小，自身園林及配套有限。 二、項目劣勢 1．項目周邊物業(yè)狀況較差： 項目周邊為陳舊的工業(yè)廠房或年久失修的空置物業(yè)，無論從觀瞻或?qū)π^(qū)的居住環(huán)境造成較大的負(fù)面影響。 （ 3） 按套 數(shù)，項目 35%的住宅，按面積，項目 40%的住宅朝南。 第三部：分項目 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢： 1．地理位置： 項目位于老香洲中心，銀樺路側(cè)，鄰近南坑市場。主臥開門正對休息區(qū)通道，而非休息區(qū)一側(cè)，縮短了室內(nèi)交通面積，客廳、主臥及客臥朝南，把朝向優(yōu)勢發(fā)揮到最大化。整體布局緊湊，主陽臺設(shè)于客廳一角，使室內(nèi)交通與使用功能巧妙結(jié)合。 ⑦ 項目周邊樓盤所在老香洲生活便利，配套齊全，項目自身配套較簡易。 小 結(jié)： ① 以上樓盤中，目前在售樓盤的均價較 20012020 年銷售的樓盤價格有所上漲，20012020 銷售的樓盤目前在三級市場的價格比原來上升 100200 元 /m2。 ③ 一房、五房以上及復(fù)式戶型在本項目周邊樓盤中份額較小，三種戶型合計占 %。 e． 項目在銷售推廣過程中已形成較好口碑。單從戶型特征比較，二次置業(yè)比例較本項目大，買家支付能力較強，并且與銀樺新村一期、二期相鄰，具備良好的居住氛圍，成為提升均價的有利因素。 11 珠海樓盤聘請知名物業(yè)公司情況表 物業(yè)管理 /顧問 樓 盤 戴德梁行 君怡花園、旭日灣、鳳凰花園 中海物業(yè) 粵海國際、海愉半島、南廈豐澤園、五洲花城 葆力物業(yè) 嶺南世家、鳴翠 谷、春澤名園、彩園 格力物業(yè) 嶺南世家、園林 珠海部分樓盤園林綠化情況表 樓 盤 綠化率 特 色 設(shè)計公司 海怡灣畔 50% 大型人工湖 貝爾高林 美麗灣 65% 架空、組團綠化 美國 EDSA 鳳凰花園 40% 中庭大型水景泳池 旭日灣 50% 亞熱帶活水園林 嶺南世家 55% 嶺南風(fēng)格 新加坡 AEP 春澤名園 45% 立體綠化、水景 羅麥莊馬、貝爾高林 五洲花城 % 大型人工湖、組團園林 美國泛亞易道 華發(fā)新城 65% 公里河景公園、水景 貝爾高林 香都 9 3．目前珠海住宅產(chǎn)品發(fā)展特 征 （ 1） 珠海住宅的總體成效抱歉價無疑是穩(wěn)中有升，但作為市場主體的各個樓盤在市場上的表現(xiàn)各異。在市場調(diào)節(jié)作用下，土地資源實現(xiàn)了 市場價值的最大化，為取得土地開發(fā)權(quán)，開發(fā)商需要付出更高的土地成本；在取得土地的使用權(quán)后，開發(fā)商還必須對項目地塊周邊宏觀、微觀環(huán)境進行深入研究分析，在遵循總體規(guī)劃設(shè)計條件的前提下，力求充分挖掘地塊的自身優(yōu)勢，實現(xiàn)土地開發(fā)的最優(yōu)化。市場推廣缺乏系統(tǒng)性及力度，有的只是對圍墻進行簡單包裝，制作簡易的銷售資料。 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰河庭 西海 花園 福泰 花園 均價（元/m2） 6300 4000 3800 3050 住宅 2750 商鋪 8900 26002700 2700 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡美城市中心 頤清園 金桂軒 中珠三期錦繡閣 卓雅苑 鑫北名苑 香都至 2020 年6 月，珠海房地產(chǎn)市 場開始適度有序放開，之前應(yīng)城中村改造停滯下來的項目相繼提出申請復(fù)工。商品房預(yù)購登記 982 宗，面積 平方米，金額 萬元；抵押登記 884 宗，面積 平方米，非權(quán)屬變更 718 宗，面積 平方米。 4．與港、澳經(jīng)濟合作加強 如果說港、珠、澳大橋從交通硬件設(shè)施方面奠定了加強珠、港、澳經(jīng)濟往來的基礎(chǔ)，那么， CEPA 的簽署則從政策軟件方面促進珠海與港、澳的經(jīng)濟合作。 2．港珠澳大橋、廣珠輕軌鐵路興建在即 港珠澳大橋經(jīng)國務(wù)院立項并準(zhǔn)備興建，對珠海的發(fā)展有著非同尋常的影響力。 ? 分析： 以上資料反映， 2020 年珠海房地產(chǎn)發(fā)展形勢較好。 ? 小結(jié)： 以上分析表明，珠海房地產(chǎn)市場的發(fā)展良好。三好名苑 人民西路與紅山路交匯處 57867 111956 已打樁 874 寶地康泰 紅山工業(yè)區(qū) A棟首層 14 萬多 30 多萬 7 月封頂 2000 多 翠華時代市 場 昌業(yè)路 103 號翠華新村內(nèi) 4 月底動工 萬和國際公 館 人民西路南虹二街 33 號 萬 部分現(xiàn)樓 81 旺角商業(yè)中 心 敬業(yè)路 88 號 29459 打完樁， 7 月封頂 逸園 人民西路 5178 已圍圍墻，月底動工， 9 月封頂 70 （ 2） 推出樓盤普遍熱銷 前面已經(jīng)分析了 ，目前珠海消費者對住宅的需求上升明顯，房地產(chǎn)市場 交易活躍。 目前在售（接受認(rèn)購）樓盤住宅均價 老香洲 新香洲 樓盤名稱 恒翠山莊 吉檸山莊 銀樺新村三期 熙郡 金色 九洲 棕櫚 假日 榮泰 河庭 西海 花園 福泰 花園 總占地面積 14000 3 萬多 萬 13 萬 總建筑面積 18000 53824 22 萬 23 萬 拱北 夏灣 樓盤名稱 中庭居 簡美城市 中心 頤清園 金桂軒 中珠三期 （ 7） 土地拍賣制度對我市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生兩方面的影響： ① 土地資源將逐漸向有實力的開發(fā)商集中 8 月 1 日，國土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式實施。 （ 8） 消費者維權(quán)意識強烈 隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展成熟，國民法律意識的增強，房地產(chǎn)市場的規(guī) 范，消費者買房經(jīng)驗的積累，在購買房產(chǎn)的過程中，消費者為保護自身利益，購買行為比以往更理智，在簽訂購房文書時表現(xiàn)出的維權(quán)意識空前強烈。 近期珠海住宅市場競爭的焦點在戶型設(shè)計方面，一些創(chuàng)新戶型設(shè)計，極大的吸引了消費者的眼球，并有效地刺激消費者的需求?，F(xiàn)時珠海物業(yè)管理存 在較多問題，如法規(guī)不夠健全，住宅小區(qū)規(guī)模偏小直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司管理成本高、效益差、建管不分，水平低下等。吉寧山莊工程進度到二樓封頂。 b． 小區(qū)園林綠化較好，居住環(huán)境優(yōu)美。 3． 戶 型分析 （ 1） 戶型統(tǒng)計表（見附表二）。 4．外立面分析 樓盤 名稱 錦繡檸溪二期 朗晴居二期 嶺南世 家一期 鈺海 名門 南廈豐澤園 陽光 地帶 紫荊 豪庭 彩園 銀樺新村三期 恒翠 山莊 吉寧 山莊 外立面風(fēng)格 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 中式 中式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 現(xiàn)代式 （ 1） 除嶺南世家一期、鈺海名門外立面為中式風(fēng)格，帶坡屋頂，其余均為現(xiàn)代式風(fēng)格，樓頂設(shè)飄蓋。 ⑤ 項目周邊樓盤 64%聘請 專業(yè)物管公司實行封閉式智能化管理。 ? 分析： ① 項目整體規(guī)劃優(yōu)良，南向房占住宅總套數(shù)的 %，總面積的 %； ② 雖然西向房占住宅總套數(shù)的 %，但占住宅總建筑面積的%。臥室內(nèi)連通一側(cè)的大 飄窗及轉(zhuǎn)角飄窗，加大了臥室的采光面，為該戶型增加了亮點。客廳轉(zhuǎn)角大飄窗，臥室轉(zhuǎn)角飄 [作，主臥設(shè)法式小陽臺，最大程度增加采光面，為住宅增 添了亮點。 （ 2） 本小區(qū)規(guī)模較小，不宜規(guī)劃大面積住宅。 （ 6） 小區(qū)中間大面積住宅樓棟底面 6 米高架空設(shè)計，使小區(qū)前后通透，并增加了綠化、休閑面積，提升了 小區(qū)品質(zhì)。 四、市場威脅點 1． 區(qū)域內(nèi)即將開工的嶺南世家二期及陽光都市、陽光