【正文】 推廣風(fēng)格新穎時尚，案名， slogan 與推廣主題十分吻合，沖擊力強(qiáng)，代投資型商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，并對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計別致，定位準(zhǔn)確，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，眾多因素使得其得到眾多投資商的認(rèn)同。 投資者可根據(jù)以上要素進(jìn)行分級逐一評分，客觀的篩選出最有投資潛力的商鋪，進(jìn)行投資決策。另外，有心在近期進(jìn)行商鋪投資的投資者還可以注意一些“特殊地區(qū)”，如地鐵沿線、城市輕軌沿線、新興交通樞紐區(qū)、文化區(qū)等等，在這樣的地區(qū)進(jìn)行商鋪投資，風(fēng)險小而見效快。由于龐大的客流量，往往會帶來很高的消費(fèi)額。像普爾斯馬特等國際大型商業(yè)零售商，就寧可選擇地點(diǎn)相對偏僻而停車位充足的石景山等地開店。北京以前只有三個公認(rèn)的商業(yè)中心西單、前門、王府井，是商鋪投資的首選之地。 筆者認(rèn)為，以上二個典型案例的原因不盡相同，但其結(jié)果也是此經(jīng)營模式缺點(diǎn)的表現(xiàn)。 對開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點(diǎn)：物業(yè)價值可能最大化， 主要缺點(diǎn)： (1) 誤入競爭激烈的零售業(yè)的陷阱中，承擔(dān)零售經(jīng)營風(fēng)險； (2) 容易出現(xiàn)房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的現(xiàn)象； (3) 將零售企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)公司部門來管理，更容易使商業(yè)物業(yè)加速“死亡”； (4) 開發(fā)商沒有零售資源（特別是人才和品牌資源）支持，經(jīng)營不易成功； (5) 容易加大資金壓力。 參考案例：日本某知名百貨深圳某店 面積：約 20xx0 平方米 業(yè)態(tài)：超級市場＋百貨 合作方式：開發(fā)商參股該店 10％，開發(fā)商每年向該店收取租金 B 萬元 /年，該店同時向本商家支付營業(yè)額的 C%作為商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)。 主要缺點(diǎn)： （ 1） 收益沒法最大化， （ 2） 承擔(dān)零售經(jīng)營存在周期性波動帶來的風(fēng)險； （ 3） 當(dāng)物業(yè)增值時，受合作期的約束，不容易使物業(yè)套現(xiàn)。媒體廣告招商是對產(chǎn)品或項(xiàng)目進(jìn)行展示的非常重要的一種招商方法。 4. 商家招商 /宣傳 /推廣策略簡析 招商是一個具有長期性和艱巨性的系統(tǒng)工程，是企業(yè)品牌在進(jìn)行大區(qū)域的市場推廣過程中一個非常重要的環(huán)節(jié)。 但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在 120 平米以上，總投資額度也較高，投資門檻也較高。 社區(qū)商業(yè)物業(yè)將成為開發(fā)熱點(diǎn) 居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時，對社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。一方面，北京市消費(fèi)觀念有待提高，另一方面，消費(fèi)者驅(qū)車購物、一次性購買大量商品的消費(fèi)模式尚不具備經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，距離、時間、代步工具均是此類物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的障礙。此部分物業(yè)如大鐘寺商 業(yè)廣場、東華國際廣場、 CBD 商業(yè)組團(tuán)等，體量基本控制在 2030 萬平方米左右，地理位置的內(nèi)沿、規(guī)模的統(tǒng)一性成為此部分商業(yè)物業(yè)開發(fā)的特征； 上述內(nèi)部大型商業(yè)物業(yè)，基本選擇在交通節(jié)點(diǎn)或區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)，由于距離較近、商業(yè)基礎(chǔ)良好、總體規(guī)?？煽匦暂^強(qiáng)等因素，在建或部分竣工項(xiàng)目的招商甚至經(jīng)營狀況良好，隨著總體工程的完成，勢必將成為局部區(qū)域的商業(yè)中心； 綜上所述，北京市大型“ shopping mall”建設(shè)的地理位置分布，體現(xiàn)了一定的規(guī)律性，即由初步規(guī)劃的城市周邊逐漸向城市中心，特別是二環(huán)、三環(huán)沿線靠 攏，由此趨勢可以看出，目前市場狀況，靠近城市中心的大型商業(yè)中心應(yīng)更具有活力。從原來計劃經(jīng)濟(jì)下的百貨商店一統(tǒng)天下、供銷系統(tǒng)便民商店適者生存的狀態(tài)，到現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局 ，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得 較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。 從商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)看，商業(yè)街的建設(shè)會更朝著各種不同專業(yè) 街發(fā)展，而不是以綜合商業(yè)街發(fā)展為主，同時由于投資門檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應(yīng)量加大。 二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式 ，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。商業(yè)地產(chǎn)有 4 個權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。北京城市文化特色應(yīng)該在商業(yè)地產(chǎn)中得到創(chuàng)造性的體現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為既能完美實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值，又能代表地域文化特色的標(biāo)志性作品。 時 間 因 素： 區(qū)域性購物中心有長期投資前景，一般用 3— 5 年時間便可進(jìn)入 最佳經(jīng)營期，并可保持 10 年左右，此時價值最大。并計劃在上海楊浦和北京等 15 個城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。在房山閆村 豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺 3 處各規(guī)劃建設(shè)一個大型 物流基地。 這些政策的執(zhí)行，勢必促進(jìn)外資商業(yè)的大力進(jìn)駐，為國內(nèi)商業(yè)發(fā)展注入活力，國內(nèi)商家將與外資同臺競爭。 2. 政策環(huán)境分析 20xx 年是各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策出臺最集中的一年，商業(yè)地產(chǎn)受政策的影響在整個行業(yè)將是首當(dāng)其沖的。原材料、燃料、動力等生產(chǎn)領(lǐng)域價格也趨于平穩(wěn)。一是投資增幅逐月回落。 20xx 年以后，在奧運(yùn)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級等因素的影響下，北京市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加速增長的新階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平穩(wěn)正常， 主要體現(xiàn)以下四個方面： 經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)改善。扣除 非典 對上年基數(shù)的影響，經(jīng)濟(jì)增長率為 %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。三是新增貸款明顯減少。 外商投資好于預(yù)期。實(shí)際上， 4 月 29 日以前，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款并沒完全按照 121 規(guī)定執(zhí)行，絕大多數(shù)開發(fā)貸款自有資金不足 20%，大型購物中心更少，只有 5%。此外，《補(bǔ)充意見》中還特別補(bǔ)充了“對在新建社區(qū)、便民連鎖設(shè)施空缺的社區(qū)發(fā)展連鎖便民超市和便利店的連鎖企業(yè)，給予一次性貸款貼息支持”的條款。成都的開發(fā)商建出了成批的底商，大連萬達(dá)則將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并于去年秋季相繼在南京和沈陽開發(fā)了萬達(dá)購物廣場。 而珠寶首飾、化妝品、女子時裝在各類商 店的收益能力排比中則最高。第一是大多數(shù)開發(fā)商都應(yīng)摒棄“賺到錢就走人”的投機(jī)方式 ；第二是商業(yè)地產(chǎn)從單一、低檔的沿街店鋪提升為內(nèi)涵豐富、社會效益巨大的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。對此，專家們建議，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)由專業(yè)化的經(jīng)營管理公司來包裝，來經(jīng)營管理，以形成品牌效應(yīng)。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作 或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。 從商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展來說，預(yù)計到20xx年，國外所有業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在北京，而對于商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，也將迎來發(fā)展的高峰，預(yù)計國際零售１００強(qiáng)至少 有５０％將在北京開店。 十大商圈已成熟新商圈將會形成 經(jīng)過多年的培育和發(fā)展 ,北京市商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展和完善，以多個大型商業(yè)購物場所為核心的商圈多元化格局已經(jīng)基本形成，除傳統(tǒng)的商業(yè)中心王府井、西單之外， CBD、燕莎、公主墳、建國門、亞運(yùn)村、朝陽門外、阜成門 — 復(fù)興門、北三環(huán)這十大商圈已日趨成熟 ,在此商圈內(nèi)的新增商業(yè)物業(yè)將會越來越少。 總體而言，上述大型 shopping mall 的供應(yīng)，在地理位置分布、規(guī)劃特點(diǎn)等方面表現(xiàn)出一定的規(guī)律性，主要特征如下： 北京市早期規(guī)劃的大型“ shopping mall”項(xiàng)目，如世紀(jì)金源 MALL、亦莊北京 MALL、東北部地區(qū)的規(guī)劃 MALL 等，均分布在四環(huán)外部 ,地理位置相對城市中心較遠(yuǎn)。由于消費(fèi)慣性的影響，北京市消費(fèi)者對于城市邊緣區(qū)域的大型購物場所反映一般，長期養(yǎng)成的消費(fèi)習(xí)慣將不會在短期內(nèi)發(fā)生改變，外部區(qū)域大型商業(yè)物業(yè)缺乏足夠支持其良好經(jīng)營的消費(fèi)支撐。 境外商業(yè)企業(yè)引 領(lǐng)北京商業(yè)物業(yè) 20xx 年外資大型零售商的進(jìn)駐和擴(kuò)張將會更加激烈 ,更多的境外產(chǎn)品會進(jìn)入北京的零售市場 ,整個北京商業(yè)零售市場的商品種類會有飛躍性的發(fā)展