【正文】 江浙客戶除度假使用功能外,更側(cè)重投資目的?島內(nèi)為次:以海口為主的島內(nèi)精英新貴階層,包括媒體?銀行?高校?公務(wù)員?企業(yè)高收入職員等,購(gòu)買目的是休閑度假與投資兼有? 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析(1)本項(xiàng)目建設(shè)位置好,在住宅中即可觀看海景?聆聽海聲?距?？谑兄行?18 公里,距?？诨疖囌竞秃？谖骶€快速干道分別為 3 公里和 2 公里,區(qū)域內(nèi)的盈濱半島主干道路將與?？谑形餮鼐€海濱觀景大道相連接,優(yōu)越的地理位置將為本項(xiàng)目的建設(shè)提供非常便利的交通保障?(2)緊鄰一線海岸,環(huán)境優(yōu)越?(3)項(xiàng)目周邊已有多處樓盤開發(fā),入住將帶動(dòng)區(qū)域地塊升值,利于項(xiàng)目的銷售? 劣勢(shì)分析項(xiàng)目所處區(qū)域的周邊市政配套有待完善,生活便利度較差? 機(jī)會(huì)分析(1)在國(guó)際旅游島宏觀政策的利導(dǎo)下,高性價(jià)的房地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值突顯,吸引大量休閑度假?養(yǎng)老及投資的購(gòu)房者進(jìn)入,對(duì)本項(xiàng)目的銷售提供了 28市場(chǎng)的基礎(chǔ)?(2)北二環(huán) ?輕軌?瓊州海峽跨海大橋的逐步開通,將會(huì)大大的提升了盈濱半島旅游度假區(qū)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值,也將利好本項(xiàng)目的開發(fā)銷售,為本項(xiàng)目未來的升值空間奠定基礎(chǔ)? 風(fēng)險(xiǎn)分析(1)目前 ,經(jīng)歷了 2021 年房地產(chǎn)業(yè)瘋狂的暴漲與不規(guī)范的操作,直接影響到整個(gè)海南島房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展?隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與銷售也將采取一定的措施,將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的影響?(2)盈濱半島目前的生活配套還是有待完善,如不及時(shí)完善相應(yīng)的市政配套功能設(shè)施,將會(huì)在一定程度上影響消費(fèi)者進(jìn)住該區(qū)域的欲望?從而,會(huì)影響整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)銷售? 小結(jié)(1)對(duì)本項(xiàng)目的各種因素綜合分析得到,本項(xiàng)目的開發(fā)優(yōu)勢(shì)還是比較明顯?在政府規(guī)劃對(duì)盈濱半島的大力開發(fā)與有利政策的指導(dǎo)下,將會(huì)大大提升本項(xiàng)目的投資開發(fā)可行性?(2)國(guó)際旅游島的建設(shè),將吸引實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域,而且,也將吸引進(jìn)大量的企業(yè)高級(jí)管理人才?不但很大程度上推動(dòng)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,更為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)提供大量的發(fā)展機(jī)會(huì)? 29第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目選址位于海口市盈濱半島旅游度假區(qū)永慶大道東附近養(yǎng)殖區(qū)內(nèi)? 擬建場(chǎng)址條件 現(xiàn)有場(chǎng)址基本情況 場(chǎng)地為養(yǎng)殖區(qū),主要為魚塘?蝦塘等? 場(chǎng)地需要回填土方量較大? 氣候條件 (1)地理位置:?？谑形挥诘厍虮本?＇04′11,東經(jīng)′18′05,地處海南島的北部 ?北瀕瓊州海峽,隔 18 海里與大陸相望,西鄰澄邁縣?是海南省政治? 經(jīng)濟(jì) ?文化?交通中心,聞名中外的濱海旅游城市?(2)氣候 :海 口 市 地 處 低 緯 度 熱 帶 北 緣 ,屬 于 熱 帶 海 洋 氣 侯 ,春 季 溫暖 少 雨 多 旱 ,夏 季 高 溫 多 雨 ,秋 季 濕 涼 多 臺(tái) 風(fēng) 暴 雨 ,冬 季 干 旱 時(shí) 有 冷 氣流 侵 襲 帶 有 陣 寒 ?全 年 日 照 時(shí) 間 長(zhǎng) ,輻 射 能 量 大 ,年 平 均 日 照 時(shí) 數(shù)2021 小 時(shí) 以 上 ,太 陽 輻 射 量 可 達(dá) 11 到 12 萬 卡 。盈溪谷 17萬m 26500元/ m2,最高價(jià)達(dá)15000元/ m 2 一期基本售磬碧海金沙溫泉?jiǎng)e墅 約5萬m 2起價(jià)5700元/ m2(公寓,帶1000元/ m2裝修),12021元/ m2(別墅)全部售磬王府花園 178。商品住宅完成投資 億元,同比增長(zhǎng) %,同比漲幅居全國(guó)第二位,同樣僅次于山西? 另外,2021 年全年,海南商品房銷售面積 萬平方米,同比增長(zhǎng) %。對(duì)香港出口 億美元,下降 %。專營(yíng)和兼營(yíng)海洋運(yùn)輸?shù)墓?100 多家 ,各類船舶 712 艘,總噸位達(dá) 萬噸,其中遠(yuǎn)洋貨輪 10 余艘?2021 年,主要港口貨物吞吐量由1987 年的 770 萬噸增至 4511 萬噸,增長(zhǎng) 倍,年均遞增 %?新型市場(chǎng)體系初步形成?2021 年海南全社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成533 億元,同比增長(zhǎng) %,拉動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)? 2021年,海南省財(cái)政安排 3000 萬元專項(xiàng)資金,開展旅游?房地產(chǎn)和熱帶農(nóng)產(chǎn)品促銷活動(dòng),帶動(dòng)市縣? 企業(yè)和社會(huì)各方面舉辦活動(dòng) 106 次?全年實(shí)現(xiàn)旅游收入 206 億元,增長(zhǎng) %?2021 年前 11 個(gè)月 ,海南商品房銷售面積 萬平方米,銷售額 億元,比上年同期分別增長(zhǎng) %和%?汽車 ?住房?通訊 ?教育?文化? 衛(wèi)生?旅游等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)?國(guó)美? 家樂福?大潤(rùn)發(fā)等一批著名的流通?零售大型企業(yè)相繼落戶海南 ,多渠道? 少環(huán)節(jié)和城鄉(xiāng)一體化的流通網(wǎng)絡(luò)基本形成?城市面貌煥然一新?2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13751 元,扣除物價(jià)因素,比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。氣候適宜,雨量充沛,空氣清新,有利健康 ,是適宜居住的城市?這是?？诘沫h(huán)境特點(diǎn)賦予城市本身有別于其他城市的特殊性,也是?？诳梢园l(fā)揮特色功能的優(yōu)勢(shì)條件?根據(jù)新?？诔鞘姓w規(guī)劃要求,需要提升中心區(qū),拓展兩翼,帶動(dòng)腹地? 這就要求必須依據(jù)城區(qū)功能布局特征,加強(qiáng)功能配套與完善,突出中 13心城區(qū)的功能地位與作用?完善的市政建設(shè),方便居民生活社區(qū),良好的居住環(huán)境,將帶動(dòng)?？诔鞘薪ㄔO(shè)的高水平發(fā)展,將成為?？诰哂写硇缘氖痉秴^(qū)域?項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)?？谑谐鞘姓w功能提升有促進(jìn)作用? 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)增加項(xiàng)目公司的投資收益具有重要的意義隨著海南國(guó)際旅游島的建設(shè),大批外來資金涌入海南以及島內(nèi)購(gòu)買力持續(xù)增強(qiáng),宜居環(huán)境改善,海南房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì),漲幅連續(xù)位居全國(guó)前列?據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息顯示,今年 1 月份,海南省全省房屋銷售 億元,這個(gè)數(shù)字超過 2021 年全年銷售額 億元的1/3,達(dá)到 2021 年全年銷售額 億元的 3/4?從銷售面積上看,2021年海南全省銷售面積達(dá)到了 560 萬平方米,達(dá)到了歷史新高?其中 12 月份的銷售面積最多,達(dá)到 萬平方米,銷售價(jià)格達(dá) 億元,幾乎等于 9 月?10 月?11 月三個(gè)月的銷售總額?而 2021 年 1 月份,銷售面積繼續(xù)擴(kuò)大,達(dá)到了 萬平立米,銷售面積比 12 月份增長(zhǎng)了 %?但從銷售價(jià)格上看,卻比 12 月增長(zhǎng)了 %? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海口調(diào)查隊(duì)調(diào)查資料顯示,2 月份?？诜?jī)r(jià)在 1 月飆升的基礎(chǔ)上,繼續(xù)走高?據(jù)統(tǒng)計(jì),2 月份,全市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %,漲幅比 1 月份高 個(gè)百分點(diǎn)。 完善道路網(wǎng)建設(shè)。 597787 綠化率 % 408 道路及廣場(chǎng)面積 m178。 125330 地上建筑 m178。(10)《 居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(DB13(J)632021)。(2)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB 503522021)。(3)《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB 500961999)。(11)《 建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 500332021)。 119020 住宅 m178。 65009 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 510 地下 個(gè) 208 地上 個(gè) 30210 戶數(shù) 戶 68011 酒店床位數(shù) 床 240 研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目,符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策,開發(fā)用地使用權(quán)已取得,現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備?本項(xiàng)目開發(fā)土地位于海 4口市盈濱半島旅游度假區(qū),項(xiàng)目建成后將大大改善項(xiàng)目區(qū)域的面貌? 針對(duì)海南房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)逐步多元化,以及?？谑械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn),本項(xiàng)目規(guī)劃為中高檔生態(tài)住宅,根據(jù)對(duì)?？谑凶≌袌?chǎng)分析預(yù)測(cè),項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路?財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行?從現(xiàn)狀來看,項(xiàng)目建設(shè)用地周圍環(huán)境有待改善,建議建設(shè)單位爭(zhēng)取地方政府的支持,加大改善周圍環(huán)境,這有利于項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,銷售價(jià)格開始出現(xiàn)下滑,應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷工作,降低開發(fā)建設(shè)成本,盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)? 5第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 國(guó)際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)2021 年,在國(guó)際金融危機(jī)背景下,海南房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)勢(shì)頭不減,房地產(chǎn)投資規(guī)模居 20 個(gè)投資行業(yè)之首?2021 年 111 月,全省房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 億元,占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 %,在列入統(tǒng)計(jì)的 20 個(gè)投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一,較去年同期的增幅達(dá) %,增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長(zhǎng)水平?2021 年以來,海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù) 3 年保持高位增長(zhǎng),年均增幅達(dá) 30%以上,商品住房銷售年均增幅 %以上,其中 65%以上的商品房銷往省外?海南省房地產(chǎn)的快速發(fā)展直接帶動(dòng)了以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展,推動(dòng)了海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)快速發(fā)展? 2021 年前三季度,海南省房地產(chǎn)業(yè)銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁,區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力明顯增強(qiáng),并且開發(fā)投資繼續(xù)擴(kuò)大?前三季度,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 億元,同比增長(zhǎng) %,超過 2021 年全年 億元的投資總量,房地產(chǎn)業(yè)總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)?2021年1月4日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》,計(jì)劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地? 對(duì)此,國(guó)務(wù)院要求各有關(guān)部門高度重視,并表示在政策?資金?項(xiàng)目安排等方面給予特殊扶持 ?這標(biāo)志著海南國(guó)際旅游島正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略,并且在意見中明確提出海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的六個(gè)戰(zhàn)略,包括要把海南建成我國(guó)旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)。調(diào)整和增加文教? 體育?衛(wèi)生等公共設(shè)施。 環(huán)比上漲 14%,漲幅比 1 月份低 個(gè)百分點(diǎn)?其中,新建商品房同比上漲 %,漲幅比 1 月份高 個(gè)百分點(diǎn) 。全年農(nóng)村居民人均純收入 4744 元, 17扣除物價(jià)因素,比上年實(shí)際增長(zhǎng) %?全年職工平均工資 23703 元,比上年增長(zhǎng) %。對(duì)歐盟出口 億美元,下降 %。商品房銷售額 351 億元,同比增長(zhǎng) %?2021 年?？谏唐贩夸N量,從 1 月的低迷讓人捏了一把汗之后,開始迅速攀升,在年中時(shí)出現(xiàn)了一些波動(dòng),最后的時(shí)刻,全面飆升,2021 年里,1月是銷量最低的時(shí)候,僅簽約 778 套,銷量最高是 12 月,簽約 2949 套,年終時(shí)?？谏唐贩渴袌?chǎng)對(duì)比年初時(shí)提升了 279%?2021 年?？谏唐贩夸N售均價(jià)與銷量不同,一直保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)??？诜康禺a(chǎn)近年的總體狀況2021 年,?？诜?jī)r(jià)在多個(gè)月份里同比漲幅一直領(lǐng)跑全國(guó),2021 年 1月11 月,?？谏唐贩科骄N售價(jià)格為 元/平方米,同比上漲%?海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷 2021 年年底的微步調(diào)整之后,2021 年頻現(xiàn)火熱信號(hào)?2021 年 111 月,全省房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 億元,占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 %,在列入統(tǒng)計(jì)的 20 個(gè)投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一,較去年同期的增幅達(dá) %,增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長(zhǎng)水平?而到了年底,隨著南國(guó)際旅游島建設(shè)的利好政策,刺激了大量島外購(gòu)房者購(gòu)買欲望,致使?？诜?jī)r(jià)一路飆升?海南房地產(chǎn)開發(fā)投資? 商品房及住宅銷售面積? 銷售金額等重要指標(biāo)同比均出現(xiàn)正增長(zhǎng)?2021 年第一周(1 月 410 日)海口商品房總簽約 679 套,總簽約面積 22 平方米,平均每日成交約 97 套,環(huán)比上周?？谏唐贩亢灱s 541套提升 %?《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》正式發(fā)布,標(biāo)志著備受國(guó)內(nèi)外關(guān)注的海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式拉開了序幕,由此?？谏唐贩渴袌?chǎng)再成關(guān)注熱點(diǎn),銷量大幅提升?2021 年第一周?？谏唐贩夸N售均價(jià) 元/平方米,環(huán)比上周海口商品房銷售均價(jià) 元/平方米提升 %,2021 年第一周,?？谏唐贩夸N售均價(jià)不僅環(huán)比上周有了大幅提升,還突破了 6000 元/平方米大關(guān)?2021 年 1 月份,海口房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 %,漲幅較上月增 個(gè)百分點(diǎn)。一期別墅:400—500萬元/ 獨(dú),均價(jià)8500元/ m2。年 平 均 氣 溫 ℃ ,最 高 平 均 氣 溫 28 ℃ 左 右 ,最 低 平 均 氣 溫 18 ℃ 左 右 。 島外為主:以東北? 西北?北京?江浙等地區(qū)為主要客源地? 私家企業(yè)主?職業(yè)經(jīng)理人? 北方礦產(chǎn)老板,以短期旅游度假及中長(zhǎng)期退休養(yǎng)老居住,部分為子女購(gòu)買給父母使用。 以本島居住為基本?專業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)? 度假型居住為特色? 商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充’ 的多元化? 多層次房地產(chǎn)體系 ?”《規(guī)劃綱要》為海南住房作了遠(yuǎn)景展望?國(guó)際旅游島建設(shè)的獲批,首先有利于海南的旅游地產(chǎn)快速發(fā)展?海南擁有不可復(fù)制的環(huán)境資源,而且重視硬件設(shè)施的建設(shè)?國(guó)際旅游島的建設(shè)將提升海南島的整體定位,進(jìn)一步加快海南文化?餐飲?交通? 節(jié)能等方面的發(fā)展,從而提升海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體水平,帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展? 海南擁有不可復(fù)制的獨(dú)特地理位置以及稀缺的生態(tài)環(huán)境等,保護(hù)環(huán)境? 珍惜土地資源是海南可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),也是海南房地產(chǎn)發(fā)展的基本前提?” 因此基于海南政府提出的“優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)質(zhì)利用”的原則以及國(guó)際旅游島的建設(shè)目標(biāo),?？诟咂焚|(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)增長(zhǎng),優(yōu)化產(chǎn)品結(jié) 25構(gòu),走精品化?高端化的發(fā)展道路,將會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)整體上漲,但在銷量上可能比去年有所下挫,進(jìn)入一個(gè)冷靜的上漲區(qū)域? 項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況縱觀目前項(xiàng)目附近在售的樓盤,如 2021 年在售的熙岸高爾夫公寓?盈濱?綠生花園?香緹假日 ?金手指高爾夫公寓 ?魯能?海藍(lán)福源等項(xiàng)目,幾乎都是供不應(yīng)求?在國(guó)際旅游島規(guī)劃的政策助力下,盈濱半島及周邊地區(qū)目前房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售熱朝是前所未有的?項(xiàng)目區(qū)域附近在售相近樓盤銷售情況分析項(xiàng)目名稱 總建筑面積 銷售均價(jià)( 元/m 2) 銷售情況半島壹號(hào) 約14萬m 2 24000元/ m2(別墅)銷售中藍(lán)福源?桃花澗 萬m 2 19000元/ m2(獨(dú)棟別墅)8000元/ m 2(聯(lián)排別墅) 一期正在銷售中富力海南島”大型實(shí)景演出,大力發(fā)展自駕游?高爾夫游 ?鄉(xiāng)村游等旅游