【正文】 另外，《海南國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》將“國(guó)際旅游島”的基本內(nèi)涵定位為“三新”，即新目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)、管理、景區(qū)、產(chǎn)品四個(gè)“零距離”，建成世 界一流的熱帶海島度假休閑勝地；新體制，建立符合國(guó)際慣例的旅游發(fā)展與管理體制機(jī)制；新政策，實(shí)行以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點(diǎn)的旅游開放政策。使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和環(huán)境容量、城鎮(zhèn)發(fā)展、公共服海南萬(wàn)寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報(bào)告】 15 務(wù)體系建設(shè)相協(xié)調(diào)。（ 2）旅游房地產(chǎn)。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。項(xiàng)目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn) 收。該項(xiàng)目的建設(shè)，將成為海南島一顆璀璨的明珠。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 總建筑面積： 12103m2。 海南建設(shè)國(guó)際旅游島借助國(guó)際視野和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及國(guó)際化思路和理念，向國(guó)際市場(chǎng)、打造真正具有國(guó)際水準(zhǔn)的旅游產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)海南島建設(shè)成為國(guó)際旅游島的宏偉目標(biāo)。開發(fā)區(qū)地理位置的優(yōu)勢(shì)吸引著大企業(yè)、大工廠進(jìn)駐。富豪名商，膽識(shí)之士，審時(shí)度勢(shì)，搶占先機(jī)?，F(xiàn)有 60 名正式員工，其中具有本科以上學(xué)歷的員工占員工總數(shù) 的 95%。公司下設(shè)六個(gè)部門：綜合部、工程部、財(cái)務(wù)部、前期部、銷售部。 一座冉冉升起的“東方夏威夷”正噴薄而出。 項(xiàng)目 地處 南燕灣 ， 南燕灣有豐富的旅游資源，山峰石崖高聳，清泉飛瀑長(zhǎng)流，海南萬(wàn)寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報(bào)告】 9 有闊大的巨洞，潔白的 沙灘 ，蔥寵的綠樹以及豐富的水產(chǎn)。海南建設(shè)國(guó)際旅游島是海南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有里程碑意義的重大決策，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、推進(jìn)區(qū)域旅游與發(fā)展無(wú)疑是巨大的。 其中： 計(jì)入計(jì)容率建筑面積 ， 不計(jì)入計(jì)容率建筑面積 。 清新的空氣、搖曳的椰子樹、較好的工程地質(zhì)條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、極宜人居的環(huán)境，項(xiàng)目選址合適，建設(shè)條件具備。 考慮到本項(xiàng)目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時(shí)間集中、工期較長(zhǎng)和價(jià)格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲(chǔ)備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。充分利用好濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，原則上主要用于度假區(qū)、酒店及旅游配套設(shè)施的建設(shè)。認(rèn)真貫徹落實(shí)土地、信貸、稅收等政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展。 在此基礎(chǔ)上， 20xx 年，海南省委、省政府又出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)的意見》以及相關(guān)規(guī)劃，提出“國(guó)際旅游島”就是旅游國(guó)際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的世界一流的海島型國(guó)際旅游目的地。所謂“國(guó)際旅游島”是指在特定的島嶼區(qū)域內(nèi)，限定在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域范圍中，對(duì)外實(shí)行以“免簽證零關(guān)稅”為主要特征的投資貿(mào)易自由化政策，有步驟地加快推進(jìn)旅游服務(wù)自由化進(jìn)程。強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，適度供應(yīng)土地，合理調(diào)控房地產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、開發(fā)時(shí)序和空間布局。積極引導(dǎo)和發(fā)展與國(guó)際旅游島發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的旅游房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃、合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納 入各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級(jí)人民政府負(fù)直接責(zé)任。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的 “ 四海南萬(wàn)寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報(bào)告】 13 制 ” 要求聘請(qǐng)質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個(gè)建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。 項(xiàng)目的建設(shè)， 對(duì) 萬(wàn)寧 良好的整體形象開發(fā)創(chuàng)造，區(qū)域開發(fā)品質(zhì)的提升，基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升 ， 實(shí)現(xiàn) 萬(wàn)寧市 發(fā)展目標(biāo)具有較大的推動(dòng)作用， 將推動(dòng)海南省和 萬(wàn)寧市 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并與 陵水 等周邊旅游區(qū)形成良性互動(dòng)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。 占地面積 項(xiàng)目用地面積 （ 約合 ） 。生態(tài)立省，開放強(qiáng)省，產(chǎn)業(yè)富省，實(shí)干興省，句句鏗鏘，擲 地有力。 南燕灣位于萬(wàn)寧市禮紀(jì)鎮(zhèn)南沿海，與石梅灣相連 ，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 南燕灣 背依青山，一處處碧海銀沙，游人如織 ， 毓秀尤佳，見機(jī)而發(fā)。有一批專業(yè)知識(shí)精深、工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹懈呒?jí) 旅游 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理精英團(tuán)隊(duì)。 公司秉承“誠(chéng)信立企，卓越筑家”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以誠(chéng)信為本，注重質(zhì)量、服務(wù)社會(huì)的品牌意識(shí)，注重產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計(jì)，以努力創(chuàng)造設(shè)計(jì)合理、品質(zhì)優(yōu)秀、戶型適中、功能實(shí)用、環(huán)境優(yōu)美、配套完備、房?jī)r(jià)適當(dāng)?shù)膬?yōu)秀產(chǎn)品為己任。 在人們不斷最求更高品質(zhì)的生活的時(shí)代，簡(jiǎn)單的 住宅 再不能再滿足高端人士的要求，這時(shí)高端旅游地產(chǎn)走入人們的視野。 項(xiàng)目將建設(shè)成為集 漁業(yè)、 休閑、 旅游 、度假為一體的綜合性、區(qū)域性的 高品質(zhì)度假區(qū) 。 清醒地認(rèn)識(shí)到海南建設(shè)的天時(shí)地利和機(jī)遇，分析資源的稀缺性，把有限的資源配置好，最大限度的開發(fā)島內(nèi)外市場(chǎng)，去爭(zhēng)取機(jī)會(huì)，把握這次機(jī)會(huì)，必將取得理想的豐碩成果。 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一覽表 總用地面積 （ m2） 總建筑面積 （ m2） 12103 其中 計(jì)入計(jì)容率建筑面積（ m2） 不計(jì)入計(jì)容率建筑面積（ m2） 地上建筑面積（ m2） 地下建筑面積（ m2） 住宅建筑面積 會(huì)所建筑面積 建筑密度（ %） 綠化面積（ m2） 海南萬(wàn)寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報(bào)告】 11 綠化率（ %） 容積率 住宅套數(shù)（套） 79 住宅人數(shù)（人） 276 停車泊位（輛） 111 其中 地面電瓶車（輛） 15 地下車庫(kù)（輛） 96 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為 78棟三層低層住宅樓和 1棟四層的 低層住宅樓 （ 其中，負(fù)一層為會(huì)所 ） 。 項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)規(guī)模宏大， 建設(shè)條件充分，建設(shè)方案合理 可行，建設(shè)外部條件具備， 開發(fā)時(shí)機(jī)良好， 各級(jí)政府重視，項(xiàng)目投資估算全面，投資構(gòu)成合理，財(cái)務(wù)及技術(shù)上是可行的。同時(shí)，要選擇有實(shí)力、價(jià)格低、質(zhì)量過(guò)硬的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項(xiàng)目投資。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。開發(fā)高質(zhì)量、高水平、多層次的旅游商務(wù)房地產(chǎn)，滿足多樣化消費(fèi)需求。嚴(yán)格房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度，建立房地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信體系，建立健全土地和商品房市場(chǎng)信息披露機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理?；谝陨细拍?，“國(guó)際旅游島”建設(shè)的階段 性目標(biāo)就是經(jīng)過(guò) 10 年的努力，到 2020 年力爭(zhēng)使海南成為國(guó)內(nèi)政策最開放、體制機(jī)制最靈活的旅游特區(qū)。 “ 國(guó)際旅游島 ”是海南省委 省政府當(dāng)前著力推進(jìn)的海南島建設(shè)目標(biāo)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控。 《海南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出： （ 1）保持旅游房地 產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。 海南萬(wàn)寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報(bào)告】 14 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃方案 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》第三十五章 “ 提高住房保障水平 ” 指出：堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。項(xiàng)目實(shí)施后，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題要求限期整改。 項(xiàng)目符合當(dāng)前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、符合海南省的投資發(fā)展方向及，經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，具有深遠(yuǎn)的社會(huì)意義 和顯著的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益，也必將產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。 1. 2 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 萬(wàn)寧市南燕 灣與 老爺海交接入?？谔?。 （ 5） 充分發(fā)揮海南建設(shè)國(guó)際旅游島的輻射和帶動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 海南要成為綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島，精思達(dá)變，獨(dú)樹一幟。 （ 2） 建設(shè)海南高層次、高品質(zhì)的旅游地產(chǎn) 旅游地產(chǎn)被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時(shí)也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。 星級(jí)酒店與山海一體 ， 椰林、紅樹林、溫泉與百鳥成趣 。公司現(xiàn)擁有一個(gè)務(wù)實(shí)、精干、進(jìn)取的領(lǐng)導(dǎo)核心。憑借卓越的操作水平，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，本著“以人為本，提高居住水平”海南萬(wàn)寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報(bào)告】 7 的原則，從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)精雕細(xì)琢，堅(jiān)持正確的市場(chǎng)定位，一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步發(fā)展，不斷為廣大居 民塑造精品工程。在海南國(guó)際旅游島政策推動(dòng)下，依托美麗的海灘資源，高端旅游業(yè)不僅是立足海南島放眼全國(guó)，更是放眼全世界，從而利用美麗的自然資源和神奇的東方文化吸引來(lái)自全世界的名流富商。 （ 2）利用當(dāng)?shù)氐奶厣Y源，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 萬(wàn)寧 有良好民俗文化風(fēng)貌，有獨(dú)具特色的熱帶海洋，有獨(dú)特的優(yōu)質(zhì)海景景觀資源，這些都是本區(qū)特殊的資源優(yōu)勢(shì)，在保護(hù)的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行適度的開發(fā)建設(shè)，深入分析研究景觀特質(zhì)，使建設(shè)用地能采擷自然之精華，吮吸大地之靈氣，從而物盡其用，地盡其宜，優(yōu)化配置土地，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社 會(huì)發(fā)展 。 項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省旅游房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，將利用建設(shè)海南國(guó)際旅游島的品牌和聚集效應(yīng)，通 過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)和營(yíng)運(yùn)，帶動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)地周邊地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總體建設(shè)期總投 資為 萬(wàn)元，建設(shè)資金來(lái)源于建設(shè) 單位自籌。 本項(xiàng)目建設(shè)條件成熟，客源市場(chǎng)充足，從財(cái)務(wù)分析結(jié)果看，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)，規(guī)范二手房交易和房屋租賃市場(chǎng)。 20xx 年，《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》通過(guò)審批。 海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的背景 20xx 年 12 月，國(guó)務(wù)院通過(guò)了海南建設(shè)國(guó)際旅游島建設(shè)。（ 3）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。同時(shí)，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門對(duì)本項(xiàng)目給予 大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見成效。 加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)技術(shù)指標(biāo) 表 表 12 財(cái) 務(wù)技術(shù) 指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 1 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 營(yíng)業(yè)收入（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金及附加（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 利潤(rùn)總額（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 所得稅（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 銷售利潤(rùn)率 % % 投資利潤(rùn)率 % % 海南萬(wàn)寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報(bào)告】 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 投資回收期（所得稅前） 年 資本金收益率 % % 總投資收益率 % % 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % % 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與建議 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)海南省建成國(guó)際旅游島，建成國(guó)內(nèi)旅游名省、強(qiáng)省，亞洲一流、世界著名的國(guó)際性熱帶海島度假休閑旅游勝地的目標(biāo)起到重要的推動(dòng)作用。同時(shí)，項(xiàng)目建成后，必將對(duì)拉動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)做出不可替代的貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目建設(shè)符合海南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、符合海南省旅游發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目不僅具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)具有顯著的社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。這樣的巨大的消費(fèi)潛力，正帶領(lǐng)高端旅游走向一個(gè)黃金發(fā)展期。 （ 2）規(guī)范 1）《住宅建筑規(guī)范》（ GB 5036820xx）； 2） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 50096— 1999）（ 20xx 年版）； 3） 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB 5035220xx）； 4） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50045— 95）（ 20xx 年版）； 5） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB 5001620xx）； 6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180— 93）（ 20xx 年版）； 7） 《海南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ JDJ 0120xx） ； 8） 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001420xx） ； 9）《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 10）國(guó)家現(xiàn)行的規(guī)范 海南萬(wàn)寧南燕灣海景酒店 【可行性研究 報(bào)告】 8 研究工作范圍 根據(jù)可行性研究規(guī)范化要求和項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，本可行性研究報(bào)告的研