【正文】 在主要的公共建筑物（如辦公樓、會(huì)展中心等）的出入口、樓梯間、疏散通道等重要場(chǎng)所設(shè)置事故照明和疏散指示燈，以保證停電后的人身安全。 ③污水管道采用硬聚乙烯 UPVC 管。 未預(yù)見(jiàn)用水量按總用水量的 15 070 計(jì)。 生產(chǎn)、消防、生活給水系統(tǒng) ①供水條件 康王工業(yè)園為本項(xiàng)目提供生產(chǎn)和生活用水水源，由園區(qū)集中供水，并確保供應(yīng)。同時(shí)，為了充分滿足消防車貫穿通過(guò)的要求，站內(nèi)設(shè)置消防控制中心，各功能區(qū)建筑滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，各項(xiàng)設(shè)計(jì)要求符合消防等有關(guān)規(guī)范。幾個(gè)主要建筑是本項(xiàng)目的核心，是汽車微型車農(nóng)用車市場(chǎng)的標(biāo)志建筑?？偲矫嬉?guī)劃的總體要求如下： （ 1）一般要求 a、應(yīng)符合岳陽(yáng)市城市建設(shè)規(guī)劃對(duì)功能分區(qū)的要求。岳陽(yáng)，憑借其獨(dú)特的人文生態(tài)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位交通岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)、政策環(huán)境優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不斷向好、走強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全省第二，已成為中部地區(qū)的投資新熱土。 年均降雪日數(shù)為 天，積雪厚度最大為 10cm。項(xiàng)目具體供電意向尚需要業(yè)主與供電部門(mén)進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)商。 廢水、廢渣排放堆置條件 對(duì)于清洗、漂洗污水和污油設(shè)計(jì)有專門(mén)的污水處理和廢渣存放池，通過(guò)處理達(dá)到環(huán)保要求。 (3)燃?xì)? 城市天燃?xì)夤艿酪?guī)劃要從項(xiàng)目建址邊通過(guò)，項(xiàng)目接用天燃?xì)夥奖恪Ｓ质俏鳉鈻|輸?shù)南妗⒍醭隹谔?，是一個(gè)富（資源豐富）、優(yōu)（區(qū)位優(yōu)越）美（風(fēng)景優(yōu)美）的地方。 項(xiàng)目的特性 服務(wù)延伸性：該項(xiàng)目的建設(shè)將使汽車專業(yè)服務(wù)進(jìn)一步延伸到目前正蓬勃發(fā)展的汽車貿(mào)易和服務(wù)及邊際產(chǎn)業(yè)中。 其中私人轎車保有量為 ，占轎車總量的 %，比上年增加 ，增長(zhǎng) %。汽車專賣(mài)店區(qū)、新車展示廳、汽車配件城、物流園等亦已于 20xx年年初建成開(kāi)業(yè)。 ①．多主題的競(jìng)爭(zhēng)格局。不過(guò)，受經(jīng)濟(jì)水平、購(gòu)買(mǎi)能力和產(chǎn)品價(jià)格等綜合因素的制約，新城鎮(zhèn)汽車市場(chǎng)的需求與北京、上海、廣州等一線城市將有很大的不同，但具有絕對(duì)的市場(chǎng)潛能。而且，此輪城鎮(zhèn)化將首先涉及中小城市而不是一、二線城市。據(jù)預(yù)測(cè)，中國(guó)汽車售后市場(chǎng)到 20xx 年將達(dá) 1900億元的巨額規(guī)模，緊隨汽車產(chǎn)業(yè)大國(guó)日 本之后，在亞洲位居第二。隨著中國(guó)市場(chǎng)的壯大，福特汽車也開(kāi)始考慮在華研發(fā)更適合中國(guó)市場(chǎng)的車型，并參與全球的研發(fā)。 二、我國(guó)三四線汽車市場(chǎng)發(fā)展迅猛，銷售重心下移。 近年來(lái)，岳陽(yáng)市各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化升級(jí)，居民收入不斷提高，岳陽(yáng)市和周邊地區(qū)目前的汽車銷售的格局還沒(méi)有形成進(jìn)入壁壘，大型并且功能齊全的汽車交易市場(chǎng)缺乏。 優(yōu)勢(shì) 首先，目前岳陽(yáng)市和周邊地區(qū)還沒(méi)有出現(xiàn)大型的汽車交易市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能先于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入，即可形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷的局面； 其次，項(xiàng)目所在的位置交通十分 便利，有利于項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)； 再次，本項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃； 最后，項(xiàng)目的申辦企業(yè)岳陽(yáng)市宏通汽車城開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司具有較為強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在行業(yè)內(nèi)具有相當(dāng)?shù)挠绊懥蛶?dòng)作用，同時(shí)管理合理，有能力使本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)順利，獲得較好的經(jīng)濟(jì)收益。一方面，汽車市場(chǎng)的發(fā)展將推動(dòng)汽車及汽車配件的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)；另一發(fā)面，汽車市場(chǎng)的發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如運(yùn)輸業(yè)，金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)等，形成明顯的側(cè)相關(guān)聯(lián)帶作用。根據(jù)汽車行業(yè)?高起點(diǎn)、國(guó)際化、代理制?的原則，迅速組建現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；c國(guó)際接軌的汽車營(yíng)銷體系，將本市汽車流通業(yè)進(jìn)行整合協(xié)調(diào)發(fā)展，必將加快岳陽(yáng)信息產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào) 流通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物流業(yè)、都市型服務(wù)業(yè)之間的相互融合滲透與發(fā)展。 項(xiàng)目選址于岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)京港澳高速連接線 公里處，《岳陽(yáng)市城 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》 (20xx2 015)該位置為規(guī)劃汽車農(nóng)機(jī)交易市場(chǎng)。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和服務(wù)業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升市場(chǎng)的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。 岳陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)總量位居全省第二， 20xx 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元， 人均生產(chǎn)總值為 34658 元。汽車市場(chǎng)成為人們選購(gòu)汽車的主要場(chǎng)所。 （ 2）該項(xiàng)目做好安全文明施工，妥善處理建筑垃圾、噪音、粉塵、廢水等污染物，并確保作業(yè)安全。項(xiàng)目年均產(chǎn)生岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 稅收 萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅及附加 萬(wàn)元，所得稅 萬(wàn)元。 表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 指 標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備注 1 總用地面積 m2 150317 約 225 畝 2 凈用地面積 m2 150317 3 總建筑面積 m2 140129 4S 店 m2 86625 配套用房 m2 21504 微型車市場(chǎng) ㎡ 320xx 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 4 建筑占地面積 ㎡ 51765 5 容積率 6 建筑密度 27% 7 綠地率 20% 8 建設(shè)期限 月 24 20xx 年 8月 — 20xx 年 8月 9 項(xiàng)目總投資估算 萬(wàn)元 其中：建設(shè)投資 萬(wàn)元 10 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 按 8%折現(xiàn)計(jì)算 10 年總收入 萬(wàn)元 計(jì)算期平均 11 年總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 計(jì)算期平均 12 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 計(jì)算期平均 13 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 14 總投資收益率 % 15 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % 16 靜態(tài)投資回收期 年 稅后 17 年均 稅收 萬(wàn)元 計(jì)算期平均 18 盈虧平衡點(diǎn) % 可行性研究依據(jù)及范圍 （ 1）《岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（ 20xx— 2030）》‘ （ 2）《岳陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； （ 3）《岳陽(yáng)市 20xx— 20xx 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》； （ 4）《岳陽(yáng)市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》（ 20xx— 20xx）； （ 5）國(guó)家計(jì)委推薦使用的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； （ 6）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； （ 7）項(xiàng)目單位提供的其他基 礎(chǔ)資料。本項(xiàng)目投資方為岳陽(yáng)市宏通汽車城開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司，該公司為岳陽(yáng)汽車經(jīng)銷行業(yè)商岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 會(huì)組成的公司。主要建設(shè)內(nèi)容為汽車 4S 店和配套用房岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 建設(shè)，其中微型車市場(chǎng)建筑面積為 320xx㎡， 4S店建筑面積為 866255㎡，配套用房面積為 21504 ㎡。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目總占地 225 畝，總建筑面積 150317 平方米。投資方利用其在行業(yè)內(nèi)巨大的影響力和帶動(dòng)力，必將使該項(xiàng)目發(fā)揮巨大的輻射作用，帶動(dòng)汽車銷售、展示、維修、休閑、文化、服務(wù)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)提升城市品味，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。 研究范圍 該可研報(bào)告編制范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)必要性，市場(chǎng)分析，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模，項(xiàng)目選址及項(xiàng)目建設(shè)條件，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，項(xiàng)目環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，實(shí)施進(jìn)度，項(xiàng)目投資估算及資金籌措，財(cái)務(wù)分析，風(fēng)險(xiǎn)分析，項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及其建議。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，從財(cái)務(wù)上說(shuō)是可行的。 （ 3）本項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，包含的子項(xiàng)較多，項(xiàng)目的管理對(duì)于施工方來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的考驗(yàn)，為確保項(xiàng)目建設(shè)有序進(jìn)行、以 利于項(xiàng)目資金、工期控制，建議項(xiàng)目業(yè)主在委托有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)的代管機(jī)構(gòu)以外，內(nèi)部也應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，以統(tǒng)籌項(xiàng)目建設(shè)管理。汽車市場(chǎng)專業(yè)的服務(wù)和品種的多樣性，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入的提高，引發(fā)了他們對(duì)生活質(zhì)量的追求，汽車作為高質(zhì)量生活的一部分，同樣顯示出巨大的消費(fèi)需求。 同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化城市有重要作用。根據(jù)《岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃(20xx2030)》指出：岳陽(yáng)市城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略為?東擴(kuò)、北進(jìn)、南延、西聯(lián)、中提?，城市用地主導(dǎo)發(fā)展方向?yàn)?東擴(kuò)、北進(jìn)、南延?因此，本項(xiàng)目按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和政策要求建設(shè)是改善服務(wù)條件，滿足實(shí)際市場(chǎng)的需要，也是適應(yīng)岳陽(yáng)市城市?東擴(kuò)?發(fā)展戰(zhàn)略的需要。 據(jù)國(guó)外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)中，制造業(yè)僅占30%40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占 60%70%。 該項(xiàng)目有特色，適應(yīng)市場(chǎng)需求，彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺，具有巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來(lái)刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費(fèi)的增長(zhǎng)。 劣勢(shì) 本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)較大，申辦企業(yè)首次組織建設(shè)大型汽車市場(chǎng)，并且對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，政策等缺乏一定的了解，這些都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)造成一定的影響，因此，需要市開(kāi)發(fā)區(qū)能給予最大的支持。 威脅 目前在岳陽(yáng)市和周邊地區(qū)投資汽車城項(xiàng)目尚未形成壁壘，不排除已有 其他公司也在同步策劃，可能形成重復(fù)投資和建設(shè)；也不排除益陽(yáng)和咸寧等地?fù)屨枷葯C(jī)，率先建設(shè)多功能汽車城項(xiàng)目。 近年來(lái)，我國(guó)三四線城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入日益提高，消費(fèi)觀念也隨之改變，原先視為生活奢侈品的汽車已經(jīng)變成了這些城市的大眾消費(fèi)品，汽車市場(chǎng)異?；鸨?。寶馬汽車更是將具有對(duì)汽車生命力進(jìn)行改造的?高效動(dòng)力?戰(zhàn)略帶到了中國(guó)，并將深度推進(jìn)。 目前我國(guó)，汽車售后服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯落后于汽岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 車制造業(yè)的成長(zhǎng)。人口眾多的新城鎮(zhèn)市場(chǎng)將是汽車市場(chǎng)爭(zhēng)奪的下一個(gè)重點(diǎn)。財(cái)政部、工業(yè)和信息化部等政府部門(mén)制作的《中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問(wèn)題及政策建議》報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)汽車市場(chǎng)將長(zhǎng)期存在這樣兩個(gè)?具有特殊性的車輛市場(chǎng)?。現(xiàn)有汽車銷售市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主體包括國(guó)有資本、集體資本、民營(yíng)資本以及其他民間資本，形成了各種資本同時(shí)運(yùn)作的多主題競(jìng)爭(zhēng) 格局。 目前，中南汽車世界項(xiàng)目一期、二期均已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，新車交易市場(chǎng)、手車市場(chǎng)、卡車市場(chǎng)、汽配五金機(jī)電城、物 流園均已建成開(kāi)業(yè)，已經(jīng)成為湖南地區(qū)最大的新車二手車、 汽配、五金機(jī)電、物流綜合市場(chǎng)，是湖南省委、省政府明文岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 確定重點(diǎn)扶持的?七大市場(chǎng)’’之一， 20xx 年，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易額 125億元，稅收近 4 億元。 20xx年全市機(jī)動(dòng)車保有量情況如下： 表 32 20xx 年岳陽(yáng)市汽車保有量情況 汽車保有量（萬(wàn)輛） 凈增（萬(wàn)輛） 增幅 (%) 汽車 總量 汽車類型 載客 載貨 營(yíng)運(yùn)情況 客車 汽車 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 私人用車 汽車 轎車 進(jìn)口汽車 汽車 汽車市場(chǎng)規(guī)模不斷壯大 全市共有 19 家 4S 汽車服務(wù)店在不到 20xx 米的巴陵?yáng)|路聚集，還有 1 家大型汽車配件市場(chǎng)， 2家二手車交易市場(chǎng)，汽車零售市場(chǎng)已形成一定規(guī)模。 項(xiàng)目的功能性：目前，市級(jí)汽車服務(wù)市場(chǎng)散、亂、小的特點(diǎn)很明顯，岳陽(yáng)市和周邊地區(qū)尚缺乏一個(gè)可以多功能的市場(chǎng)，通過(guò)該項(xiàng)目的建設(shè)，將形成一個(gè)功能齊全，服務(wù)全面的專業(yè)性汽車服務(wù)市場(chǎng)。地處一湖（洞庭湖）兩原（江漢平原、 (洞庭湖平原）三?。ㄏ妗⒍?、贛）五線（京廣鐵路、京港澳高速公路、 107 國(guó)道、長(zhǎng)江及武廣高速鐵路）的多元交匯點(diǎn)上，特別是岳陽(yáng)洞庭湖大橋的通車，構(gòu)成了?融通東西?、?南北貫通?的便捷交通網(wǎng)。 物流交通及其它公用設(shè)施 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高速公路網(wǎng)稠密，京港澳高速、 107 國(guó)道、杭瑞高速、隨岳高速穿區(qū)而過(guò)，通過(guò)京港澳高速公路驅(qū)車 1 個(gè)半小時(shí)即可到長(zhǎng)沙市， 2 個(gè)半小時(shí)到達(dá)武漢市。 項(xiàng)目的供水條件 根據(jù)項(xiàng)目等級(jí)和建設(shè)規(guī)模估算，本工程項(xiàng)目近期生產(chǎn)及生活最大日用水量約為 500m3/d，遠(yuǎn)期根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的規(guī)模最大日用水量達(dá) 1000 m3/d。 擬建站址的水文地質(zhì)條件 本工程項(xiàng)目選址位于岳陽(yáng)京港澳連接線 6 至 側(cè) ，根據(jù)現(xiàn)有的地質(zhì)資料判斷，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜興建建（構(gòu)）筑物，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)多層建筑物的建設(shè)要求。 全年盛行風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)，靜風(fēng)多出現(xiàn)在夜間，占累計(jì)年風(fēng)向的 15%。 近年來(lái)，加速發(fā)展的岳陽(yáng)受到了國(guó)內(nèi)外的廣泛贊譽(yù)和倍加青睞，被《福布斯》雜志評(píng)為中國(guó) 大陸最適宜開(kāi)設(shè)工廠的20 個(gè)城市之一、最適宜發(fā)展物流的 25 個(gè)城市之一，被國(guó)家商務(wù)部評(píng)為 ? 十一五 ? 期間跨國(guó)公司最佳投資城市和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。 b、應(yīng)符合《岳陽(yáng)市總體發(fā)展規(guī)劃》對(duì)生產(chǎn)功能和建設(shè)內(nèi)容的要求。在進(jìn)行立面設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到其形式與沿路景觀和環(huán)境美化效果的相互銜接和呼應(yīng)；平面設(shè)計(jì)時(shí)，主要考慮展示功能的合理布置以及各種人流、車流形成的流線組織。