【正文】 在主要的公共建筑物（如辦公樓、會展中心等）的出入口、樓梯間、疏散通道等重要場所設(shè)置事故照明和疏散指示燈，以保證停電后的人身安全。 ③污水管道采用硬聚乙烯 UPVC 管。 未預(yù)見用水量按總用水量的 15 070 計。 生產(chǎn)、消防、生活給水系統(tǒng) ①供水條件 康王工業(yè)園為本項目提供生產(chǎn)和生活用水水源，由園區(qū)集中供水，并確保供應(yīng)。同時，為了充分滿足消防車貫穿通過的要求，站內(nèi)設(shè)置消防控制中心，各功能區(qū)建筑滿足《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，各項設(shè)計要求符合消防等有關(guān)規(guī)范。幾個主要建筑是本項目的核心，是汽車微型車農(nóng)用車市場的標(biāo)志建筑。總平面規(guī)劃的總體要求如下： （ 1）一般要求 a、應(yīng)符合岳陽市城市建設(shè)規(guī)劃對功能分區(qū)的要求。岳陽，憑借其獨特的人文生態(tài)優(yōu)勢、區(qū)位交通岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 30 優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢、政策環(huán)境優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不斷向好、走強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全省第二，已成為中部地區(qū)的投資新熱土。 年均降雪日數(shù)為 天，積雪厚度最大為 10cm。項目具體供電意向尚需要業(yè)主與供電部門進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)商。 廢水、廢渣排放堆置條件 對于清洗、漂洗污水和污油設(shè)計有專門的污水處理和廢渣存放池，通過處理達(dá)到環(huán)保要求。 (3)燃?xì)? 城市天燃?xì)夤艿酪?guī)劃要從項目建址邊通過，項目接用天燃?xì)夥奖?。又是西氣東輸?shù)南?、鄂出口處，是一個富（資源豐富）、優(yōu)（區(qū)位優(yōu)越）美（風(fēng)景優(yōu)美）的地方。 項目的特性 服務(wù)延伸性：該項目的建設(shè)將使汽車專業(yè)服務(wù)進(jìn)一步延伸到目前正蓬勃發(fā)展的汽車貿(mào)易和服務(wù)及邊際產(chǎn)業(yè)中。 其中私人轎車保有量為 ，占轎車總量的 %，比上年增加 ，增長 %。汽車專賣店區(qū)、新車展示廳、汽車配件城、物流園等亦已于 20xx年年初建成開業(yè)。 ①．多主題的競爭格局。不過，受經(jīng)濟(jì)水平、購買能力和產(chǎn)品價格等綜合因素的制約，新城鎮(zhèn)汽車市場的需求與北京、上海、廣州等一線城市將有很大的不同，但具有絕對的市場潛能。而且，此輪城鎮(zhèn)化將首先涉及中小城市而不是一、二線城市。據(jù)預(yù)測，中國汽車售后市場到 20xx 年將達(dá) 1900億元的巨額規(guī)模，緊隨汽車產(chǎn)業(yè)大國日 本之后，在亞洲位居第二。隨著中國市場的壯大，福特汽車也開始考慮在華研發(fā)更適合中國市場的車型，并參與全球的研發(fā)。 二、我國三四線汽車市場發(fā)展迅猛，銷售重心下移。 近年來，岳陽市各項事業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化升級，居民收入不斷提高，岳陽市和周邊地區(qū)目前的汽車銷售的格局還沒有形成進(jìn)入壁壘，大型并且功能齊全的汽車交易市場缺乏。 優(yōu)勢 首先，目前岳陽市和周邊地區(qū)還沒有出現(xiàn)大型的汽車交易市場，如果本項目能先于潛在競爭者進(jìn)入，即可形成先發(fā)優(yōu)勢，形成進(jìn)入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷的局面； 其次，項目所在的位置交通十分 便利，有利于項目的進(jìn)一步發(fā)展及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而形成優(yōu)勢互補； 再次，本項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃； 最后，項目的申辦企業(yè)岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資有限公司具有較為強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力，在行業(yè)內(nèi)具有相當(dāng)?shù)挠绊懥蛶幼饔?，同時管理合理，有能力使本項目運營順利，獲得較好的經(jīng)濟(jì)收益。一方面，汽車市場的發(fā)展將推動汽車及汽車配件的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)；另一發(fā)面，汽車市場的發(fā)展也將會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如運輸業(yè)，金融業(yè)，保險業(yè)等，形成明顯的側(cè)相關(guān)聯(lián)帶作用。根據(jù)汽車行業(yè)?高起點、國際化、代理制?的原則，迅速組建現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；c國際接軌的汽車營銷體系，將本市汽車流通業(yè)進(jìn)行整合協(xié)調(diào)發(fā)展，必將加快岳陽信息產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào) 流通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物流業(yè)、都市型服務(wù)業(yè)之間的相互融合滲透與發(fā)展。 項目選址于岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)京港澳高速連接線 公里處，《岳陽市城 市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》 (20xx2 015)該位置為規(guī)劃汽車農(nóng)機(jī)交易市場。項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和服務(wù)業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升市場的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。 岳陽市經(jīng)濟(jì)總量位居全省第二， 20xx 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元， 人均生產(chǎn)總值為 34658 元。汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。 （ 2）該項目做好安全文明施工，妥善處理建筑垃圾、噪音、粉塵、廢水等污染物，并確保作業(yè)安全。項目年均產(chǎn)生岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 6 稅收 萬元，其中：營業(yè)稅及附加 萬元，所得稅 萬元。 表 11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號 指 標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備注 1 總用地面積 m2 150317 約 225 畝 2 凈用地面積 m2 150317 3 總建筑面積 m2 140129 4S 店 m2 86625 配套用房 m2 21504 微型車市場 ㎡ 320xx 岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 4 4 建筑占地面積 ㎡ 51765 5 容積率 6 建筑密度 27% 7 綠地率 20% 8 建設(shè)期限 月 24 20xx 年 8月 — 20xx 年 8月 9 項目總投資估算 萬元 其中：建設(shè)投資 萬元 10 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 按 8%折現(xiàn)計算 10 年總收入 萬元 計算期平均 11 年總成本費用 萬元 計算期平均 12 年利潤總額 萬元 計算期平均 13 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 14 總投資收益率 % 15 項目資本金凈利潤率 % 16 靜態(tài)投資回收期 年 稅后 17 年均 稅收 萬元 計算期平均 18 盈虧平衡點 % 可行性研究依據(jù)及范圍 （ 1）《岳陽市城市總體規(guī)劃（ 20xx— 2030）》‘ （ 2）《岳陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； （ 3）《岳陽市 20xx— 20xx 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》； （ 4）《岳陽市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》（ 20xx— 20xx）； （ 5）國家計委推薦使用的《投資項目可行性研究指南》； （ 6）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 5 價方法與參數(shù)（第三版）》； （ 7）項目單位提供的其他基 礎(chǔ)資料。本項目投資方為岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資有限公司，該公司為岳陽汽車經(jīng)銷行業(yè)商岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 3 會組成的公司。主要建設(shè)內(nèi)容為汽車 4S 店和配套用房岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 2 建設(shè)，其中微型車市場建筑面積為 320xx㎡， 4S店建筑面積為 866255㎡，配套用房面積為 21504 ㎡。 建設(shè)內(nèi)容 本項目總占地 225 畝，總建筑面積 150317 平方米。投資方利用其在行業(yè)內(nèi)巨大的影響力和帶動力，必將使該項目發(fā)揮巨大的輻射作用，帶動汽車銷售、展示、維修、休閑、文化、服務(wù)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對提升城市品味，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。 研究范圍 該可研報告編制范圍包括：項目建設(shè)必要性，市場分析，項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模，項目選址及項目建設(shè)條件，項目方案設(shè)計，項目環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，實施進(jìn)度，項目投資估算及資金籌措，財務(wù)分析，風(fēng)險分析，項目可行性研究結(jié)論及其建議。項目的財務(wù)效益較好，從財務(wù)上說是可行的。 （ 3）本項目建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，包含的子項較多，項目的管理對于施工方來說是一個很大的考驗，為確保項目建設(shè)有序進(jìn)行、以 利于項目資金、工期控制，建議項目業(yè)主在委托有資質(zhì)、有經(jīng)驗的代管機(jī)構(gòu)以外，內(nèi)部也應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的項目管理機(jī)構(gòu)，以統(tǒng)籌項目建設(shè)管理。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和品種的多樣性，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導(dǎo)著人們的消費。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入的提高，引發(fā)了他們對生活質(zhì)量的追求，汽車作為高質(zhì)量生活的一部分，同樣顯示出巨大的消費需求。 同時，項目的建設(shè)對推動發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化城市有重要作用。根據(jù)《岳陽市城市總體規(guī)劃(20xx2030)》指出：岳陽市城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略為?東擴(kuò)、北進(jìn)、南延、西聯(lián)、中提?，城市用地主導(dǎo)發(fā)展方向為?東擴(kuò)、北進(jìn)、南延?因此，本項目按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和政策要求建設(shè)是改善服務(wù)條件，滿足實際市場的需要，也是適應(yīng)岳陽市城市?東擴(kuò)?發(fā)展戰(zhàn)略的需要。 據(jù)國外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占30%40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占 60%70%。 該項目有特色，適應(yīng)市場需求，彌補市場空缺，具有巨大的市場競爭力 當(dāng)前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的增長。 劣勢 本項目的規(guī)劃建設(shè)較大，申辦企業(yè)首次組織建設(shè)大型汽車市場，并且對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，政策等缺乏一定的了解，這些都會對項目的建設(shè)造成一定的影響，因此，需要市開發(fā)區(qū)能給予最大的支持。 威脅 目前在岳陽市和周邊地區(qū)投資汽車城項目尚未形成壁壘，不排除已有 其他公司也在同步策劃，可能形成重復(fù)投資和建設(shè)；也不排除益陽和咸寧等地?fù)屨枷葯C(jī)，率先建設(shè)多功能汽車城項目。 近年來，我國三四線城市社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入日益提高，消費觀念也隨之改變，原先視為生活奢侈品的汽車已經(jīng)變成了這些城市的大眾消費品，汽車市場異常火爆。寶馬汽車更是將具有對汽車生命力進(jìn)行改造的?高效動力?戰(zhàn)略帶到了中國，并將深度推進(jìn)。 目前我國，汽車售后服務(wù)市場的發(fā)展態(tài)勢明顯落后于汽岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 18 車制造業(yè)的成長。人口眾多的新城鎮(zhèn)市場將是汽車市場爭奪的下一個重點。財政部、工業(yè)和信息化部等政府部門制作的《中國汽車產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問題及政策建議》報告認(rèn)為，中國汽車市場將長期存在這樣兩個?具有特殊性的車輛市場??，F(xiàn)有汽車銷售市場的經(jīng)營主體包括國有資本、集體資本、民營資本以及其他民間資本，形成了各種資本同時運作的多主題競爭 格局。 目前，中南汽車世界項目一期、二期均已完成開發(fā)建設(shè)，新車交易市場、手車市場、卡車市場、汽配五金機(jī)電城、物 流園均已建成開業(yè)，已經(jīng)成為湖南地區(qū)最大的新車二手車、 汽配、五金機(jī)電、物流綜合市場，是湖南省委、省政府明文岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 21 確定重點扶持的?七大市場’’之一， 20xx 年，實現(xiàn)市場交易額 125億元，稅收近 4 億元。 20xx年全市機(jī)動車保有量情況如下： 表 32 20xx 年岳陽市汽車保有量情況 汽車保有量（萬輛） 凈增（萬輛） 增幅 (%) 汽車 總量 汽車類型 載客 載貨 營運情況 客車 汽車 岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告 23 私人用車 汽車 轎車 進(jìn)口汽車 汽車 汽車市場規(guī)模不斷壯大 全市共有 19 家 4S 汽車服務(wù)店在不到 20xx 米的巴陵東路聚集，還有 1 家大型汽車配件市場， 2家二手車交易市場，汽車零售市場已形成一定規(guī)模。 項目的功能性：目前，市級汽車服務(wù)市場散、亂、小的特點很明顯，岳陽市和周邊地區(qū)尚缺乏一個可以多功能的市場，通過該項目的建設(shè)，將形成一個功能齊全，服務(wù)全面的專業(yè)性汽車服務(wù)市場。地處一湖（洞庭湖）兩原（江漢平原、 (洞庭湖平原）三省（湘、鄂、贛）五線（京廣鐵路、京港澳高速公路、 107 國道、長江及武廣高速鐵路）的多元交匯點上，特別是岳陽洞庭湖大橋的通車，構(gòu)成了?融通東西?、?南北貫通?的便捷交通網(wǎng)。 物流交通及其它公用設(shè)施 岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高速公路網(wǎng)稠密，京港澳高速、 107 國道、杭瑞高速、隨岳高速穿區(qū)而過，通過京港澳高速公路驅(qū)車 1 個半小時即可到長沙市， 2 個半小時到達(dá)武漢市。 項目的供水條件 根據(jù)項目等級和建設(shè)規(guī)模估算，本工程項目近期生產(chǎn)及生活最大日用水量約為 500m3/d，遠(yuǎn)期根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的規(guī)模最大日用水量達(dá) 1000 m3/d。 擬建站址的水文地質(zhì)條件 本工程項目選址位于岳陽京港澳連接線 6 至 側(cè) ，根據(jù)現(xiàn)有的地質(zhì)資料判斷，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，場地穩(wěn)定，適宜興建建（構(gòu)）筑物，能夠滿足項目建設(shè)多層建筑物的建設(shè)要求。 全年盛行風(fēng)向為西北風(fēng)，靜風(fēng)多出現(xiàn)在夜間，占累計年風(fēng)向的 15%。 近年來，加速發(fā)展的岳陽受到了國內(nèi)外的廣泛贊譽和倍加青睞，被《福布斯》雜志評為中國 大陸最適宜開設(shè)工廠的20 個城市之一、最適宜發(fā)展物流的 25 個城市之一，被國家商務(wù)部評為 ? 十一五 ? 期間跨國公司最佳投資城市和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地。 b、應(yīng)符合《岳陽市總體發(fā)展規(guī)劃》對生產(chǎn)功能和建設(shè)內(nèi)容的要求。在進(jìn)行立面設(shè)計時，要考慮到其形式與沿路景觀和環(huán)境美化效果的相互銜接和呼應(yīng)；平面設(shè)計時，主要考慮展示功能的合理布置以及各種人流、車流形成的流線組織。