【正文】 而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫字樓為 2 萬(wàn) ㎡ 26 層的東甌商務(wù)大廈， 5A 智能化純商務(wù)寫字樓。 在調(diào)研中，伴隨蘭州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前市場(chǎng)在售寫字樓項(xiàng)目是歷年來(lái)較多的一年，價(jià)格指向高服務(wù)、高附加價(jià)值、高投資價(jià)值。 商鋪形態(tài) 位置 租賃價(jià)格 預(yù)計(jì)置換價(jià) 備注 臨街商鋪 張掖路 300~400 元 /㎡月 5 萬(wàn) 7 萬(wàn)元 /㎡ 建蘭路 90~150 元 /㎡月 萬(wàn) 3 萬(wàn)元 /㎡ 麥積山路 90~150 元 /㎡月 萬(wàn) 3 萬(wàn)元 /㎡ 商場(chǎng)檔位 張掖路 150~200 元 /㎡月 25 萬(wàn) 30 萬(wàn)元 /個(gè) 建蘭路 60~80 元 /㎡月 8 萬(wàn) 13 萬(wàn)元 /個(gè) 永昌路 130~180 元 /㎡月 15 萬(wàn) 23 萬(wàn)元 /個(gè) 雁灘板塊區(qū)域除目前經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 10 萬(wàn)平方米的華孚泰商場(chǎng)外，即是區(qū)域主業(yè)雁灘家具市場(chǎng)、萬(wàn)家國(guó)際家具及三森美居廣場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場(chǎng)等專業(yè)化市場(chǎng)， 目前，雁灘板塊新放量商業(yè)體較小。東城麗珠 友信178。 XXX 廣場(chǎng)項(xiàng)目將立足于蘭州市區(qū)本地客群，并直接全省高端消費(fèi)人群，提供投資宜居的產(chǎn)品為主，以高端定位、絕版的地段優(yōu)勢(shì)加之優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體支撐，必將成為區(qū)域內(nèi)又一投資熱點(diǎn)。 均價(jià) 8600 元 /㎡ 戶型以 90 ㎡ 為主 良志 178。 6643001201854471610955 97616620200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月2 0 1 0 年1 —9 月商品房成交套數(shù)走勢(shì)圖 圖 2232 蘭州市 20xx 年商品房成交套數(shù) 22 0246810121416181月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬(wàn)平米2 0 1 0 年1 月 9 月商品房成交面積走勢(shì)圖 圖 2233 蘭州市 20xx 年商品房成交面積走勢(shì)圖 （以上圖表 數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)自行統(tǒng)計(jì)得出） 綜合雁灘板塊近幾年的成交情況看，長(zhǎng)期處于蘭州市領(lǐng)軍地位，但從成交價(jià)格上看，在蘭州市 20xx 年均價(jià)漲幅達(dá) 60%至 5350 的環(huán)境下，雁灘片區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到 8500 元 /㎡，且高端產(chǎn)品住宅項(xiàng)目基本銷售結(jié)束，市場(chǎng)明顯處于供不應(yīng)求階段 雁灘區(qū)域目前市場(chǎng)放量除了正茂御景東方僅余 20 套房源左右外，僅為天慶萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目、鴻運(yùn)潤(rùn)園。 19 （四）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 1．土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況 20xx 年上半年蘭州整體土地供應(yīng)明顯少于 20xx 年，并且地塊多集中于七里河及安寧區(qū)， 20xx 年上半年蘭州市房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量達(dá) ㎡，成功出讓 9 宗土地，面積 ㎡，在全部成功出讓建設(shè)用地中，以拍賣出讓方式供地 4 宗，面積 ㎡ ，以掛牌出讓方式供地 5 宗 ,面積 ㎡。 “三河”是指黃河雁灘段、南河、中河。他建議，把蘭州定位為“黃河明珠” ,并圍繞這一定位作《黃河文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》，將 5000 年?duì)N爛的黃河文化以各種藝術(shù)手法，展現(xiàn)在黃河兩岸。聯(lián)系外圍三個(gè)拓展區(qū)域，構(gòu)成都市區(qū)的四個(gè)主要發(fā)展空間，形成“兩帶三城三軸九片”。 縱觀雁灘板塊在業(yè)態(tài)分布當(dāng)中，大型餐飲、娛樂(lè)會(huì)所、時(shí)尚服裝、傳媒影視等消費(fèi)場(chǎng)所商業(yè)建筑供應(yīng)不足，商業(yè)方式原始，個(gè)體自由經(jīng)濟(jì)成分所占比例過(guò)大，商業(yè)規(guī)劃缺乏統(tǒng)一組織，商業(yè)硬件設(shè)施缺乏大體量供應(yīng)，市場(chǎng)存在巨大機(jī)遇。 （ 2）以華孚泰購(gòu)物廣場(chǎng)為主要大型成型的商業(yè)體，集西餐、影院休閑、服飾化妝品百貨為一體的多業(yè)態(tài)組合商場(chǎng)。月。而區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)極大地推動(dòng)了其板塊總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升了區(qū)域形象，進(jìn)一步加快城市化步伐。受 20xx年一系列調(diào)控政策影響，以濟(jì)南為代表的部分城市商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)冷清態(tài)勢(shì)，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對(duì)于與住宅相配套的底商部分成為消費(fèi)群體的購(gòu)房目標(biāo)。基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)重要先行指標(biāo)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù) (PMI)在一度連續(xù)下滑后，最近兩個(gè)月都在攀升，三季度企業(yè)家信心和企業(yè)景氣指數(shù)也都出現(xiàn)上揚(yáng)，這預(yù)示著未來(lái)經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)。 （二） 研究范圍 本可行性研究報(bào)告的研究范圍包括： 總論 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 建設(shè)條件分析 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 投資估算與資金籌措 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 財(cái)務(wù)效益分析 不確定性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 結(jié)論等 在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。計(jì)劃到 20xx 年開(kāi)業(yè) 65 家店，營(yíng)業(yè)面積 200 萬(wàn)平方米，年銷售額 120 億元，成為中國(guó)一流的連鎖百貨企業(yè)?？傎Y產(chǎn)達(dá)到1000 億元，年銷售額 600 億元，年納稅超過(guò) 50 億元。 8 二、項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目 名稱： 稱 XXX 廣場(chǎng)項(xiàng)目 （二） 項(xiàng)目地址： 位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘，項(xiàng)目地塊位于蘭州市南北主干道天水北路東側(cè)，南至雁灘路，北至規(guī)劃路，西至天水北路，東至規(guī)劃路。蘭州是黃河流域唯一黃河穿城而過(guò)的城市，市區(qū)依山傍水，山靜水動(dòng)，形成了獨(dú)特而美麗的城市景觀。 7 錯(cuò)誤 !未指定書簽。 蘭州市作為西部重要的交通樞紐和西部大開(kāi)發(fā)的前沿城市，其房地產(chǎn)的發(fā)展已進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。經(jīng)測(cè)算，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 121。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。 截至 20xx 年底，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已經(jīng)在全國(guó) 21 個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的 32 個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了 37 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中已開(kāi)業(yè) 13 個(gè)萬(wàn)達(dá) 10 廣場(chǎng)，正在運(yùn)營(yíng) 7 家五星級(jí) 或超五星級(jí)酒店，公司計(jì)劃在 20xx 年新開(kāi)業(yè) 15 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，新運(yùn)營(yíng) 7 家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。 —— 商業(yè)地產(chǎn)將迅猛發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)相對(duì)來(lái)講，起步較晚，而經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、城市化 的快速推進(jìn)，是商業(yè)地產(chǎn)存在并發(fā)展的推動(dòng)力量。依據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，蘭州市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況穩(wěn)步提升。 從商業(yè)市場(chǎng)活躍度看，蘭州市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成了沿慶陽(yáng)路因市政改造帶動(dòng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在主城區(qū)范圍內(nèi)，沿城區(qū)主干兩側(cè)和城中改造區(qū)域興起的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)模式基本為點(diǎn)狀開(kāi)發(fā)為主，以符合沿路商業(yè)發(fā)展需要開(kāi)發(fā)的以商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商務(wù)服務(wù)為一體的項(xiàng)目為主，輔以部分大型綜合商業(yè)開(kāi)發(fā)搶占休閑中心區(qū)域和交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域，其開(kāi)發(fā)受地塊固有的交通環(huán)境、商業(yè)構(gòu) 成、消費(fèi)層級(jí)限制較大，無(wú)法形成對(duì)蘭州市商業(yè)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用。宜景灣、御景東方、銀垠大廈各自大氣優(yōu)雅的建筑風(fēng)格和錯(cuò)落有致的布局，在極大提升了區(qū)域形象的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空前熱情，在蘭州城建歷史上一直處于引領(lǐng)先鋒 位置。這一狀況和該區(qū)域內(nèi)密集的人口密度、大量的高檔住宅小區(qū)是不相吻合的。主城區(qū)要按照“帶狀組團(tuán)分布，分區(qū)平衡發(fā)展”的布局原則，逐步形成“一河、兩城、七組團(tuán)”的城市結(jié)構(gòu)。 蘭州城市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)為：經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的現(xiàn)代城市。 “一心”指中 心公園，布置在 606 號(hào)路兩側(cè)地塊內(nèi)，是雁灘地區(qū)城市公共活動(dòng)中心。 雁灘將依托高新開(kāi)發(fā)區(qū)全面發(fā)展，檔次上全方位提升。 （其中，出讓用地Ⅰ 畝，出讓土地Ⅱ 商住 ≤ ≤ 30% 2300 4500 20 劃路以北 畝） G1016 城關(guān)區(qū)劉 家灘以東、 T6071號(hào)規(guī)劃路以南、S610 號(hào)規(guī)劃路以西、 T605 號(hào)規(guī)劃路以北 畝 商業(yè)、居住、辦公、酒 店綜合用地 ≤ ≤ 30% 8520 28300 G1010 G10101 城關(guān)區(qū) B680 號(hào)規(guī)劃路以 東、B689 號(hào)規(guī)劃路以南、 S682 號(hào)規(guī)劃路以西、雁兒灘路以北 畝 商住 ≤ ≤ 20% 15000 49000 G10102 城關(guān)區(qū) S682 號(hào)規(guī)劃路以東、B689 號(hào)規(guī)劃路以南、 S686 號(hào)規(guī)劃路以西、雁兒灘路以北 畝 G1018 城關(guān)區(qū)天水北路 (T602 號(hào)規(guī)劃路 )以東 、 T603號(hào)規(guī)劃路以南、S614 號(hào)規(guī)劃路以西、 B617 號(hào)規(guī)劃路以北 畝 商業(yè)、住宅、酒店、辦公綜合用地 ≤ ≤ 70% 20xx0 65000 圖 2332 雁灘板塊主要土地供應(yīng)狀況一覽 小結(jié)： 從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，未來(lái)雁灘板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境較為寬松，且從宗地所處區(qū)位來(lái)看，目前本項(xiàng)目所占用地從交通、周邊成熟度以及常住人口組成方面都具有較大的優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大。 樓盤 在售套數(shù) 價(jià)格 在售房型 正茂 178。 戶型區(qū)間 ㎡ 圖 2333 雁灘板塊在售樓盤一覽表 且在同片區(qū)因新供應(yīng)量的持續(xù)從緊，二手換置率較高，投資供需旺盛，從成交價(jià)格 依舊看漲，本區(qū)域開(kāi)發(fā)潛力依然巨大。目前和平人家所剩房源有限銷售價(jià)格也在 8000 元 /㎡ 以上、森地國(guó)際項(xiàng)目銷售單價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元。 小結(jié)： 25 公寓住宅市場(chǎng)是與經(jīng)濟(jì)有著密不可分的關(guān)系， 蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公寓產(chǎn)品還是更多的停留在概念階段，真正意義上的酒店式服務(wù)、精裝修標(biāo)準(zhǔn)、高投資回報(bào)、顯示居住者尊貴身 份的高端公寓產(chǎn)品為數(shù)不多，但以此概念推出的樓盤銷量極好，售價(jià)高于其他住宅產(chǎn)品，可以預(yù)見(jiàn)，隨著蘭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公寓市場(chǎng)空間較大，發(fā)展前景較為廣闊。 5．寫字樓市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng)的主力客群是中小型企業(yè)辦公的需求，對(duì)交通非常依賴。 300 平米左右，最大為 352 平米，未分割。 雁灘板塊及 附近區(qū)域主要在售、將售寫字樓一覽表 名稱 面積或套數(shù) 價(jià)格 房間出售 /租率 萬(wàn)商國(guó)際 一層為 1700— 1800 ㎡ 均價(jià) 13000 左右 90% 東甌商務(wù)大廈 米層高， 801000 ㎡，每層約1200— 1300 ㎡ 約 15000 元 /㎡ 未售 良志嘉年華二期 寫字樓 共 21736 ㎡ 待定 待定 天慶商務(wù)大廈 目前只租不售 約 55 元 /㎡ 無(wú)房源 正茂御景東方 3號(hào)商務(wù)接待寫字樓 1100 平米左右、 20xx— 3000 ㎡ 寫字樓面積，剩余樓層 2 23 層 18000 元 /㎡ ，一次性付款 折（只售不租 ） 90% 圖 2334 雁灘板塊及附近區(qū)域主要在售將售寫字樓一覽表 小結(jié)： 通過(guò)對(duì)目前寫字樓的市場(chǎng)調(diào)研情況看，在城市的核心商業(yè)區(qū)和主要商業(yè)區(qū)內(nèi)寫字樓租賃和出售極為緊俏，尤其表現(xiàn)在以綜合專業(yè)市場(chǎng)為主的雁灘、東部區(qū)域；以零售經(jīng)營(yíng)為主的西關(guān)至南關(guān)片區(qū)；置換價(jià)格均價(jià)已超過(guò) 14000 元 /㎡，租賃價(jià)格同步上漲中，從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)看，城中片區(qū)新近銷售的中海國(guó)際以 15000 元 /㎡起價(jià)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿起了良性借鑒作用，市場(chǎng)二手置換價(jià)格漲幅大增，在東 28 部片區(qū)由萬(wàn)商國(guó)際和東歐逸景組成的新入市樓盤，在銷售中都出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，萬(wàn)商 國(guó)際更是在開(kāi)盤前即已完成了全部樓花認(rèn)購(gòu)。 樓盤名稱 位置 銷售面積（㎡） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 新城科技孵化大廈 安寧區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)區(qū) 18000平米、已分 割的 300平米、 400 平米、 500 平米左右均有。 （ 只租不售） 26 良志嘉年華 音樂(lè)噴泉、大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所、以及幼兒園，幼兒園 、 臨天水北路的沿街鋪面將作為良志集團(tuán)另一支柱產(chǎn)業(yè) 車的展廳 。和平新區(qū)、森地國(guó)際屬于真正意義上的酒店公寓，其他項(xiàng)目的公寓概念更多是對(duì)小戶型產(chǎn)品的炒作性宣傳；在公寓產(chǎn)品的物業(yè)服務(wù)方面，大多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有提供面向公寓的特色性服務(wù)，只有友信178。作為品質(zhì)提升的重要途徑，公寓式住宅產(chǎn)品在蘭州市場(chǎng)的占有率將不斷提高，因?yàn)樗浅＿m合蘭州土地稀缺的現(xiàn)狀。一次性付款優(yōu)惠 1%，不接受按揭付款。 鴻運(yùn)潤(rùn)園將放量發(fā)售 CIII、 CIV 中日集成社區(qū)戶型，共 1000 余戶；其中 CIV區(qū)的 C C2 C22 三棟樓為集成住宅精裝房，建筑面積 8 萬(wàn)多平米。 20xx年上半年土地成交面積其他用地, 3 5%居住用地, 2 2%居住用地科兼容商業(yè)用地,31%商業(yè)用地, 0 %商業(yè)居住用地,4%商業(yè)居住辦公用地, 8 % 到目前為止，雁灘土地出讓公告供應(yīng)為四塊（包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目所處