【正文】 國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版） 《投資項目可行性研究指南》（中國國際工程咨詢公司編著）。 設(shè)備主要為家電、家具、辦公用設(shè)備、交通工具。本項目的人員招聘培訓(xùn)體系由崗前培訓(xùn)、實習(xí)培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和協(xié)作培訓(xùn)四個部分組成。 公司組織結(jié)構(gòu)如下：公司設(shè)規(guī)劃工程部、招商部、財務(wù)經(jīng)濟部、辦公室、綜合協(xié)調(diào)部。 第一年：完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興建 A、 B、 E 棟樓及完成 60％的附屬設(shè)施建設(shè)。保護（庇護）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。社區(qū)服務(wù)中心為老人開展法律服務(wù)，通過老年中心的律師或律師事務(wù)所的專職律師，他們可以為老人困惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進行義務(wù)法律幫助。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。如果沒有人應(yīng)答，他們就會打電話給老人的監(jiān)護人（比如朋友或親戚），要求到老人家去看一下。通過每天確定的時間打電話給獨居在家的老人，確認老人安然無恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和及時發(fā)現(xiàn)問題。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。 （ 2） 家庭保健服務(wù) :社區(qū)保健醫(yī)生或護士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護理照料。 常規(guī)物業(yè)管理 常規(guī)物業(yè)管理包括了對物業(yè)、設(shè)備的檢修、維護，對生活環(huán)境的保全、保潔等工作，與一般住宅的物業(yè)管理最大的不同點就是老年人對物業(yè)的自行維護能力低，老年住宅的常規(guī)管理應(yīng)具有更大主動性。 老年人對亮度變化的適應(yīng)能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設(shè)法使亮度逐漸變化。衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置照明和排氣扇聯(lián)動的裝置，以減少操作步驟。戶門及出入口的門使用平開門時，為防止急劇的開關(guān)碰撞應(yīng)設(shè)置止門器。有條件時可使用可以消音、過濾、調(diào)節(jié)濕度、溫度并進行熱交換的智能通風(fēng)器。 扶手可根據(jù)具體情況進行初期安裝或后期安裝。設(shè)汁時應(yīng)根據(jù)老年人身體尺度和行為特點，在可能有上下移動、單腿站立等不穩(wěn)定姿勢 的地方設(shè)置扶手。為防止冬季冰涼的坐圈對人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便及暖風(fēng)一體式、坐便及溫水沖洗一體式三種。 （ 2）廚、衛(wèi)產(chǎn)品的選擇 廚房內(nèi)的操作通常需要站立半小時到 1 小時，這會使很多老人感到勞累，因此老年人使川的廚房 操作臺面高宜 ，臺面寬度不應(yīng)小于 ，臺下凈空前后進深不應(yīng)小于 ，以保證 老 年人可以坐著進行操作。住宅 內(nèi)的臺階，尤其是設(shè)在起居室和臥室之間的臺階會給老年人帶來很多不便，因為起居室和臥室是需要經(jīng)常通過的地方，多次的上下臺階會給老年人造成不必要的身體損耗。地而鋪設(shè)應(yīng)保證平 坦，不要產(chǎn)生凹凸不平，以防絆倒。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構(gòu)造處理尤為重要。 單體設(shè)計 單體設(shè)計以別墅、 低 層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過 3層，方便老人的上下。 (5)要便于改造 。 (4)要能確保隱私性 。住宅內(nèi)總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。 （ 12）在活動室配備練琴房、書畫室、視聽室等。 （ 4）圍墻：興建 米高圍墻。 供水 —— 農(nóng)場擁有自己投資的水廠，可保障 10 萬人的生活用水，地下水為國家地礦部鑒定的優(yōu)質(zhì)天然飲用水。近幾年來廣東樂百氏集團， 四川 寶利家 俬 工程有限公司（新加坡獨資）等知名企業(yè)，紛紛落戶 xxx，引進資金（含協(xié)議資金） 2 億余元。雨量充沛，無霜期長。 “山水型老年公寓”將更受消費者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。 三、老年人住宅市場發(fā)展趨勢 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 縱觀 江油市 老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 目前 江油市 的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200 個床位以上規(guī)模的還比較少。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。 國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā) 面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 60歲以上的老年人相比較，我國只有 420xx 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。（ 3）城市家庭在養(yǎng)老方面存在著許多實際困難。但隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步確立，城市老年人在家養(yǎng)老也呈現(xiàn)出了一些新的特點：（ 1）養(yǎng)老的內(nèi)容發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能日趨弱化。同一個問題在年輕人中，態(tài)度的差異是相當大的。在獨居的老人家庭中，有子女的老人獨居家庭占了相當大的比例，達到 %。一方面，老年人口規(guī)模迅速擴大，據(jù)預(yù)測， 65歲及以上老年人口總量將從 20xx 年的 萬增加到 20xx 年的 萬，增長 %。今年 9 月，國家民政部部長多吉才讓宣布，要用 5 年時間，基本建成以國家興辦的社會福利機構(gòu)為示范、其他多種所有制形式的社會福利機構(gòu)為骨干、社區(qū)福利服務(wù)為依托、居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)的社會福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。中國人口老齡化給社會經(jīng)濟帶來的主要影響：老齡人口的增長會改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，被撫養(yǎng)人口的增加必將加重勞 動人口的負擔(dān)；伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動力年齡結(jié)構(gòu)的老化，必將影響到勞動生產(chǎn)率的提高；人口老齡化將會使 用于老年社會保障的費用大量增加，給政府帶來沉重的負擔(dān)；人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化生活的特殊需求；人口老齡化引起的家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)變化，使家庭養(yǎng)老功能不斷地弱化。 中國人口老齡化的發(fā)展態(tài)勢大致經(jīng)歷三個階段：第一階段：從 1982年到 20xx年是人口老齡化的過渡階段；第二階段：從 20xx 年到 2020 年是人口老齡化的迅速發(fā)展階段；第三階段：從 2020 年到 2050 年是人口老齡化的高峰階段。 二、國際、國內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國的 %和瑞典的 %。其中，社會辦養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)福利服務(wù)機構(gòu)，憑市級民政部門核發(fā)的《社會福利機構(gòu)設(shè)置批準證 書》，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。 《規(guī)劃》提出，要把老齡產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。 首 期項目建設(shè)規(guī)模為征地 20xx 畝，房屋建筑物面積 4020xx 平方米，床位數(shù) 1000 個。 五、建設(shè)年限 首期項目建設(shè)年限為 3 年。制定引導(dǎo)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費用、信貸支持等措施，大力扶植尚在起步階段的老齡產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵、引導(dǎo)和規(guī)范個體私營和外資等非公有資本參與老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)滿足老年人各種需求的門類齊全、品種多樣、經(jīng)濟適用的老年用品。 在經(jīng)費方面，各級財政部門將切實保障國有社會福利機構(gòu)的日常經(jīng)費。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃藴式y(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，到 20xx 年，中國 60 歲及以上老年人口將達到 億，約占總?cè)丝诘?％。 社會人口老齡化，必然對社會經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生多方面的重要影響。在這一政策指引下，民間力量有望在這一領(lǐng)域初試身手。另一方面，老年人口比重迅速提高，老齡化速度明顯加快。導(dǎo)致這些老人單獨居住的原因是多方面的，占首位的是房子。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果父母身體、住房條件允許，有 74%以上的青年夫婦希望與父母分開住，但住的地方不要太遠，最好是走動方便。城市社會由于社會養(yǎng)老保障制度的不斷完善，老年人的物質(zhì)生活基本上有了保障。從以上分析可以看出，在當前城市家庭中，老年人對家庭生活抱有很大的期望，但實際上子女在承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任方面又“力不從心”，一方面是要求更高、時間更長，另一方面是時間相對減少、精力相對有限，也存在著專門經(jīng)驗不足、知識缺乏的問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160億到 200 億元。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年度假公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休 后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。年平均降雨量 毫米，年均日照 2079 小時，年均無霜期在 240 天以上。 二、社會環(huán)境條件 xxx 農(nóng)場基礎(chǔ)設(shè)施完備，服務(wù)功能齊全。 農(nóng)場擁有設(shè)計 5000 門程控交換電訊系統(tǒng)，全新的中心小學(xué)和完全中學(xué)，集貿(mào)市場、醫(yī)院、郵政、商場、文化、娛樂等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。 （ 5）院內(nèi)道路、地坪：院內(nèi)道路、地坪均為混凝土。 二、建設(shè)方案 住宅設(shè)計 設(shè)計老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計方針。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時間， 老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計應(yīng)當考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。 另一方面，在單體設(shè)計上，應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。一般應(yīng)選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。地面材料應(yīng)防滑， 即便有水時，也不應(yīng)發(fā)生打滑的情況，并應(yīng)采用摔倒 時可減輕撞擊力的材料，同時應(yīng)便于清潔、防污。如果在臥室和衛(wèi)生間之間設(shè)有臺階就更加危險，老年人夜間起夜的次數(shù)比較多，在黑暗的環(huán)境和不完全清醒的狀態(tài)下很容易忽視臺階的存在。廚房吊柜離地高度為 ，深度比案臺退進 ，以方便老年人 取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度 為宜。可根據(jù)需要設(shè)置適合坐姿的洗臉臺，臺面下應(yīng)留有放膝蓋的地方。在經(jīng)常通行的地方應(yīng)安裝水平行走時使用方便的扶手，或預(yù)留出可安裝扶手的位置并在墻面相應(yīng)位置做好加固措施。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。 門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并跟據(jù)老年人的生理特點安裝在適當?shù)奈恢蒙稀? （ 5）電氣設(shè)計 老年人的思維能力有所下降，復(fù)雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操 作的 安全性也是進行，電氣設(shè)計的首要內(nèi)容。廚房排油煙機的開關(guān)應(yīng)設(shè)置在老年人使用方便的位置上。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應(yīng)為 3∶ 1 以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應(yīng)保持在 1∶ 2以下。在保全、保潔方面，要提高服務(wù)的質(zhì)量，增加保潔的次數(shù)，出來要防止外來對老年人的侵害，也要防止老年人不慎而發(fā)生的意外。他們負責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個人衛(wèi)生服務(wù)。 （ 4） 定 期探望 :也可以稱作組織起來的鄰居線。如果確認的時間老人打算外出，他或她一般事先通知電話確認服務(wù)的志愿者。監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)情況異常后會打電話給中心尋求進一步幫助。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。 （ 10）再就業(yè)服務(wù) :社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項目，這些工作可以是全日制和半日制的。 在對社區(qū)服務(wù)的管理上，對于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動與相關(guān)機構(gòu)或單位聯(lián) 系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價值。 第二年：興建 C、 D 公寓樓，并完成所有附屬設(shè)施及裝修工程建設(shè)。 （ 1）規(guī)劃工程部：負責(zé)項目規(guī)劃及工程建設(shè)、管理等工作； （ 2）市場部：負責(zé)制定公司項目策劃、廣告宣傳、為入住用戶各項手續(xù)等工作。人員招聘培訓(xùn)由辦公室及培訓(xùn)部歸口管理，并負責(zé)制定培訓(xùn)制度與計劃，其它各部門負責(zé)人有組織和督促公司人員參加培訓(xùn)的義務(wù)。價格參照 江油市 場價格確定。 財政部《企業(yè)會計制度》。具體明細如下： 表 土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算明細表