金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告房市分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 因此，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性較大。 比較項(xiàng)目 A B C 比較系數(shù) 比較價(jià)格 4200 4200 4000 市場(chǎng)參考價(jià)格 4038 3818 3922 對(duì)于別墅部分，本項(xiàng)目與藍(lán)堡愛(ài)琴海相比，在整體上不及其純別墅的項(xiàng)目定位，故售價(jià)調(diào)低 200 元 /平方米。 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國(guó)際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機(jī)的共融。金海 岸花園由 10 幢小高層和 30 幢多層 組成，內(nèi)部配有 1 萬(wàn)平米的會(huì)所、 1 萬(wàn)平米的中庭花園、 2 千平米的人工湖 。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁(yè) 第 8 頁(yè) 的金山大道緊倚區(qū)政府，貫 穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過(guò)附近；南面有連接金山石化與上海火車站的鐵路線；南面杭州灣距離本項(xiàng)目車程在 10分鐘之內(nèi)。 2001 年 金山 區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長(zhǎng) %； 2002 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %； 2020 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %。 企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁(yè) 第 7 頁(yè) 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在 35004500 元 /平方米，均價(jià)在 4000 元 /平方米左右。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率 ％。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年 13 季度 金山 區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長(zhǎng) %，增速比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn) ，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)將超過(guò)24%。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)街道，現(xiàn)有人口 55 萬(wàn)。 此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有： 上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。土地面積 142868 平方米，土地用途為居住。機(jī)動(dòng)車泊位按 個(gè) /戶配置。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。到 2020 年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開(kāi)始增幅逐月下降。 石化板塊 該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。 楓涇板塊 該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃的提出而備受關(guān)注。甚至和西部比還相差 平方米。 三、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境 項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。 四、項(xiàng)目定位 總體定位 引領(lǐng)住宅時(shí)尚、開(kāi)創(chuàng)新生活模式 定位詮釋： ? 嶄新生活模式 擺脫目前許多個(gè)案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開(kāi)發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時(shí)，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁(yè) 第 10 頁(yè) 活態(tài)度和方式。 通過(guò)建筑各項(xiàng)要素與個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)行生動(dòng)、全面的訴求。 客戶定位 通過(guò)對(duì)周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下： ? 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔； 企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁(yè) 第 11 頁(yè) ? 客戶年齡跨度較大， 2550 歲的為主力范圍； ? 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； ? 客戶接受的主力總價(jià)在 35 萬(wàn) 50 萬(wàn)左右； ? 房屋單戶面積需求在 85－ 130m2之間居多； ? 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其 關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等； ? 目標(biāo)客戶對(duì)金山石化的生存依賴度較高； 價(jià)格定位 本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對(duì)于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。 根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。 銷售收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（元） 面積（ m2） 單價(jià)（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計(jì) 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個(gè) 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個(gè) 小計(jì) 29,939,000 三、 合計(jì) 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目銷售收入共計(jì) 658,784,392 元。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛(ài)琴海，以獨(dú)立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場(chǎng)需求來(lái)看，去化 較快。 ? 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū) 針對(duì)目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。 三島龍洲苑此次推出共約 400 套小高層， 每戶面積在 96181 平米之間，得房率8590%，周邊商業(yè)配套較完善， 目前售價(jià) 4200 元 /平方米，沿河景觀房在 4500元 /平方米左右。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。說(shuō)明 金山 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。其中東部地區(qū)為 ；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。市場(chǎng)主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。商品房施工面積 萬(wàn)企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁(yè) 第 6 頁(yè) 平方米，增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，至 9 月底，空置房面積 萬(wàn)平方米，同
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