【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要性 項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究報(bào)告的編制 可行性研究報(bào)告的審批 土地使用權(quán)取得土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動(dòng)場所，沒有土地，房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的終止 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策開發(fā)項(xiàng)目決策的過程是一個(gè)信息搜集與選擇的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標(biāo)在于通過調(diào)查、分析、研究找出一個(gè)最適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資的一個(gè)項(xiàng)目，從而使開發(fā)企業(yè)的開發(fā)構(gòu)想從抽象到具體。1具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開工及竣工交付使用時(shí)間等)。持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書。建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。（7）確定開標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費(fèi)：~% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米 綠化費(fèi)：1元/平方米 人防費(fèi)：：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文完成2項(xiàng)后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計(jì)，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報(bào)裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調(diào)交通管理部門，繳納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》工程施工與驗(yàn)收 施工場地的“三通一平” 施工單位進(jìn)場和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》 商品住宅性能認(rèn)定 竣工統(tǒng)計(jì)登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營商品房預(yù)（銷）售的程序簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售→與購房者簽訂認(rèn)購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)房屋租賃申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立六、房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所作的用來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的概略規(guī)定。二是征用集體土地其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費(fèi)→辦理安置工作→結(jié)案拆遷安置的法律程序：委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議→召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運(yùn)作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷規(guī)劃與市政配套建設(shè)單位對擬建項(xiàng)目意圖或方案說明。委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)→申報(bào)初步設(shè)計(jì)→編制施工圖和投資計(jì)劃 轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證開工前的準(zhǔn)備辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場、投標(biāo)、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書、簽訂合同。國有土地使用權(quán)出讓程序：辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國有土地使用權(quán)出讓申請→主管部門實(shí)地勘察→土地估計(jì)報(bào)告的預(yù)審→委托地價(jià)評(píng)估→辦理核定地價(jià)手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證→領(lǐng)取正式國有土地使用證國有土地劃撥的程序國有土地使用權(quán)劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。1項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。計(jì)劃部門簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。三、建設(shè)工程報(bào)建（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。2)補(bǔ)交地價(jià)（見《XX市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)》）3)測繪費(fèi)（見《房地產(chǎn)測繪收費(fèi)》）。3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對，然后由監(jiān)檢科呈上去。2)《房地產(chǎn)證》等房產(chǎn)證明（復(fù)印件）2份。三：可行性研究開發(fā)商進(jìn)行正式市場研究，估算市場吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。米勒斯認(rèn)為，開發(fā)商自有投資開發(fā)意向，到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、營銷租賃、物業(yè)管理都有一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。2．審核工程造價(jià)，這部分審計(jì)與竣工決算的審計(jì)一樣；但還應(yīng)增加對設(shè)備費(fèi)、土地費(fèi)、管理費(fèi)等的審查。(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。二、基本建設(shè)工程結(jié)算審計(jì)咨詢及其流程基本建設(shè)工程結(jié)算是在工程竣工后編制的工程造價(jià)文件，稱為竣工結(jié)算，簡稱“結(jié)算”。基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以是編制預(yù)算，也可以是對已編制的預(yù)算進(jìn)行審核。社保手續(xù)：養(yǎng)老首次投保，采暖費(fèi)建檔（視戶口情況而定），醫(yī)療新增。如果合同需要鑒證，帶著解除（終止）勞動(dòng)合同證明書、調(diào)轉(zhuǎn)表、調(diào)轉(zhuǎn)介紹信、勞動(dòng)合同去勞動(dòng)保障局辦理合同鑒證。詳情請查閱大連市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《大連市農(nóng)民工基本醫(yī)療保險(xiǎn)暫行辦法》和《大連市農(nóng)民工工傷保險(xiǎn)實(shí)施辦法》的通知，法規(guī)號(hào)：大政辦發(fā)[2006]144號(hào)，以及《關(guān)于實(shí)行農(nóng)民工工傷、醫(yī)療保險(xiǎn)的通知》，本網(wǎng)站“政策法規(guī)”內(nèi)可以搜索到。*備案手續(xù)一年一辦，不能跨。免費(fèi)。醫(yī)保增加持失業(yè)證、《大連市城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險(xiǎn)增加人員花名冊》、IC卡證在第一次交費(fèi)之后去醫(yī)保（戚秀玉職介所4樓）辦理人員增加。園區(qū)人才已搬到415房間。（《錄用備案和就業(yè)登記表》已改版。雙方解除、終止本勞務(wù)協(xié)議，甲方無需支付乙方任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。同時(shí)甲、乙雙方對遺留的事宜也需以書面形式界定其處理的辦法、時(shí)間期限及最終結(jié)果的責(zé)任承擔(dān)方式等。乙方所發(fā)生的任何司法責(zé)任均由乙方自行承擔(dān)。乙方因公出差，需事先填寫《出差派遣單》，由人力資源部存底備案，凡無不可抗拒的原因而超過出差歸來的時(shí)間，超出部分時(shí)間折算成工日視作為調(diào)補(bǔ)休，但影響了施工甲方有權(quán)追究乙方的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；確因情況特殊，事后須以書面報(bào)告形式報(bào)甲方，核實(shí)后予以全程出勤工作日記載。乙方工傷、非因工負(fù)傷、患病等相關(guān)待遇，由第三方保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)承擔(dān)，甲方參照國家法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目工程的工期要求制定保證乙方充分休息的作息時(shí)間。甲乙雙方任一方需終止勞務(wù)關(guān)系時(shí)必須提前三十天以書面形式通知對方。被辭退員工只能領(lǐng)取實(shí)際工作天數(shù)的金額工資，除此之外不予其它的補(bǔ)償。，由用人部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽署意見，交人事部備案。，進(jìn)行招聘。凡因個(gè)人愿因辭職不在辦理失業(yè)保險(xiǎn)的范圍之內(nèi)。二、員工退場（單位辭退或個(gè)人辭職）勞動(dòng)合同期未滿，勞務(wù)人員因個(gè)人原因辭職，個(gè)人需提交辭職報(bào)告，用工單位領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，由用工單位人力資源部向勞務(wù)公司發(fā)送信函，由勞務(wù)公司與勞務(wù)人員辦理解除勞動(dòng)合同手續(xù)，填寫《解除（終止）勞動(dòng)合同登記表》，解除合同原因填寫個(gè)人原因自愿辭職。勞務(wù)人員離職后需辦理社會(huì)保險(xiǎn)異地轉(zhuǎn)移手續(xù)的，先向勞務(wù)公司電話查詢個(gè)人參保信息，經(jīng)確認(rèn)后可以轉(zhuǎn)移保險(xiǎn)，本人持身份證自行到樂亭縣社保局辦理。住院醫(yī)療費(fèi)用由本人墊付，治療結(jié)束后，當(dāng)事人將全部診斷及治療票據(jù)傳送勞務(wù)公司，由勞務(wù)公司代辦報(bào)銷手續(xù)。試崗期間雙方可作出選擇，如新員工選擇辭職或公司提出辭退，7天試崗期不發(fā)工資。，應(yīng)辦好檔案、財(cái)物、技術(shù)資料等的清理交接工作。一、勞務(wù)協(xié)議期限勞務(wù)協(xié)議期：自 年 月 日至 年 月 日止，其中試用期為 月（天），至 年 月 日。甲方由于生產(chǎn)經(jīng)營狀況或乙方自身原因不能保證本勞務(wù)協(xié)議【二、1，2】的約定，甲乙雙方應(yīng)在十五日內(nèi)協(xié)商一致，對本勞務(wù)協(xié)議【二、1】及相關(guān)條款實(shí)行書面形式的變更；乙方崗位變更后，乙方有義務(wù)在十五日內(nèi)將所有遺留事宜以清單形式匯報(bào)甲方，甲方確認(rèn)后雙方繼續(xù)履行本協(xié)議。甲方應(yīng)乙方定期進(jìn)行勞動(dòng)安全、衛(wèi)生健康教育，提供符合國家規(guī)定的勞動(dòng)安全衛(wèi)生條件和必要的勞動(dòng)防護(hù)用品，防止安全事故發(fā)生，減少職業(yè)危害，保證安全文明生產(chǎn)。乙方確認(rèn)：本合同簽訂時(shí)，乙方已詳細(xì)閱讀甲方現(xiàn)行的規(guī)章制度。1除經(jīng)營業(yè)務(wù)需要，甲方嚴(yán)禁乙方在工作時(shí)間喝酒。勞務(wù)協(xié)議到期或雙方約定的終止條件出現(xiàn)，勞務(wù)協(xié)議即行終止。九、特別約定甲方與乙方的關(guān)系是勞務(wù)合同關(guān)系而非勞動(dòng)法律關(guān)系。其他約定條款：_____________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________甲方（蓋章）： 乙方：簽訂日期： 簽訂日期：/ 5第四篇：用工備案流程用工備案流程錄用失業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同:職工持《失業(yè)證》、《再就業(yè)優(yōu)惠證》與企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同備案手續(xù)強(qiáng)調(diào)：凡是企業(yè)錄用持《失業(yè)證》的，一定要辦備案相關(guān)文件：大勞發(fā)[2003]121號(hào)關(guān)于印發(fā)的通知企業(yè)專管員填寫《錄用備案和就業(yè)登記表》、失業(yè)證（一欄按固定格式填好）、《再就業(yè)優(yōu)惠證》、勞動(dòng)合同辦理備案手續(xù)。216。需要費(fèi)用要備齊。醫(yī)療保險(xiǎn)增加人員花名冊》、2張一寸照片、10元錢（IC卡8元，證、冊各1元）、經(jīng)辦人身份證去社保4樓辦理醫(yī)?？?、證、冊。（2007915修改）216。具體操作見大連勞動(dòng)保障網(wǎng)網(wǎng)上申報(bào)業(yè)務(wù)操作指南。錄用本市企業(yè)間調(diào)轉(zhuǎn)人員（非失業(yè)人員）職工持原單位的解除（或終止）勞動(dòng)合同證明書、職工（或干部）調(diào)轉(zhuǎn)表、職工（或干部）調(diào)轉(zhuǎn)介紹信、工資證明與新單位簽訂勞動(dòng)合同。就業(yè)協(xié)議返回學(xué)校后等派遣證；派遣證與畢業(yè)證下來后到市人事局三樓報(bào)道、落戶口；報(bào)道后到企業(yè)所在區(qū)人才辦理落檔落戶。第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)詳細(xì)流程房地產(chǎn)開發(fā)詳細(xì)流程一、甲方在開發(fā)前期的工作（以上海市為例）一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目對項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。因此，加強(qiáng)對施工圖預(yù)算的審計(jì)，對于保證基本建設(shè)工程的順利完成，維護(hù)甲乙雙方經(jīng)濟(jì)利益，控制造價(jià)，節(jié)約建設(shè)成本，具有重大的意義。(3)審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定，要注意取費(fèi)規(guī)定如果在施工期間發(fā)生變化，要嚴(yán)格按照規(guī)定以及合同的約定進(jìn)行處理。大中型基本建設(shè)工程項(xiàng)目竣工決算報(bào)表一般包括竣工工程概況表、竣工財(cái)務(wù)決算表、建設(shè)項(xiàng)目交付使用財(cái)產(chǎn)總表及明細(xì)表、建設(shè)項(xiàng)目建成交付使用后的投資效益表等，小型項(xiàng)目竣工決算報(bào)表則只由竣工決算總表和交付使用財(cái)產(chǎn)明細(xì)表組成。7．綜合整理審核資料，形成初步成果。在第一個(gè)階段，開發(fā)商都要考慮開發(fā)程序中所有還沒完成的階段，即每一個(gè)決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續(xù)階段尤其是對項(xiàng)目整個(gè)生命周期的影響。八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。以上資料需要帶上正本。4．到區(qū)國土、房管局辦理步驟1)規(guī)劃局審批通過后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)、補(bǔ)交地價(jià)：辦理房地產(chǎn)變更登記。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。建設(shè)單位法定代表人