【正文】 特別是她多次詢問寫作進程，并為我指點 ，幫助我開拓思路，精心點撥，熱忱鼓勵。 本 項目的經(jīng)濟指標 如下 ： 項目占地面積為 平方米 項目總建筑面積： 49760 平方米 項目總投資： 萬元 投資回收期 = 季度 項目財務凈現(xiàn)值 : 萬元 項目財務內(nèi)部收益率（季度） :45% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結(jié)果。 通過上述計算分析得出如下結(jié)論：即本項目可行。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 37 61 盈虧平衡分析 假設銷售價格不變 B=PQ B為稅后銷售收入 P為單位產(chǎn)品價格 Q— 產(chǎn)品銷售 量 =8746*Q Q= Q=36000 即售出 36000 平米后本項目將不虧損。 項目實施的進度安排 本項目在 20xx 年 第三季開始做項目的前期工作，在地四季后期完成。各通風方式風量取值為：清潔式 6m3/h?p，濾毒式?p，濾毒式通風時滿足防毒通道大于 30 次 /時的換氣次數(shù)，隔絕防護時間大于 3 小時。 （ 3） 設置消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，火災發(fā)生時可以實現(xiàn)電梯迫降，火災應急 按鈕 開通，消防噴淋泵自啟動等消防措施。 （ 4） 本工程采用高供高量，功率因數(shù)補償采用低壓側(cè)集中補償方式，補償后 Cos＞ 。 (3)排水部分 本工程采用雨污分流，污廢合流方式排水，地下室廢水設潛污泵排放。 （ 7） 消防水池 消防水池儲 3小時室內(nèi)消火栓用水量及 1小時噴淋用水。地下室消 防泵房內(nèi)設置室內(nèi)消火栓消防泵二臺（一用一備）。 設置消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，火災發(fā)生時可以實現(xiàn)電梯迫降，火災應急 按鈕 開通，消防噴淋泵自啟動等消防措施 。小區(qū)住宅樓 的造型以歐式為主。 住宅的設 計要適度超前。 機動車系 統(tǒng) 機動車與自行車、步行交通三 者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。建筑單體也根據(jù)這一特點，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。 （ 3） 商業(yè)配套 ： 商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為方便業(yè)主。城市通訊及寬帶網(wǎng)情況大致相同。 供水條件 本項目供水水源為城市自來水供水管網(wǎng)，屬市北老城區(qū)供水系統(tǒng)，建設時及建成后可直接接入使用。白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 17 表 32可比樓盤修正表 比較方面 具體內(nèi)容 比較標的 參照物業(yè)名稱 本項目 新僑花園 萬達 39克拉 花好月圓 地理位置（ 42） 環(huán)境（ 26） 升值潛力（ 4） 生活氛圍（ 5） 3 3 人文環(huán)境（ 3） 2 2 2 自然環(huán)境（ 5） 3 3 治安狀況（ 2） 區(qū)域印象（ 2） 小區(qū)環(huán)境（ 5） 4 3 3 交通（ 5） 交通車輛（ 2） 道路管網(wǎng)（ 3） 2 2 配套（ 11） 教育（ 2） 購物（ 4） 3 醫(yī)療（ 2） 休閑（ 3） 2 2 2 2 樓盤本體 素質(zhì)（ 38） 規(guī)劃設計（ 13） 朝向（ 5） 4 3 4 結(jié)構(gòu)（ 5） 4 4 4 每梯戶數(shù)（ 3） 2 2 2 2 容積率（ 8） 8 小區(qū)規(guī)模（ 4） 設備（智能化等）（ 2） 裝修（地面、廚衛(wèi)、門窗等）（ 2） 外觀（ 5） 4 4 4 4 車位（ 3） 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 18 層高（ 2） 2 實用率（ 3） 2 物業(yè)管理（ 5） 品牌（ 2） 收費（ 2） 特別服務（ 1） 其它（ 15） 推廣情況（ 8） 6 工程形象（ 7） 合 計 78 權(quán) 重 100% 40% 35% 25% 均 價 P1= PA=6700 PB=11000 PC=9000 樓盤均價為： P/=6700/ 40%+11000/ 35%+9000/78 25% P1=8476 元 /㎡ 表 33 可比實例價格修正表 可比實例價格修正表 新僑花園 萬達 39 克拉 花好月圓 成交價格 6700 元 /㎡ 11000 元 /㎡ 9000 元 /㎡ 成交日期 20xx 年 5 月 1日 20xx 年 5月 1日 20xx 年 5月 1日 交易情況修正系數(shù) 100/100 100/100 100/100 交易日期修正系數(shù) 求取比準價格（單價） V V V3： V1=6700*100/100*㎡ V2=11000*100/100*110/=11163 元 /㎡ V3=9000*100/100*110/=9129 元 /㎡ P2=（ 6833+11163+9129） /3=9041 元 /㎡ 估價對象的正常市場價格 =(P1+P2)/2=8746 元 /㎡ 即本項目產(chǎn)品的銷售價格為 8746 元 /平方米 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 19 項目的客戶定位 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場、中小學等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚 。臨近 M3地鐵入口處，交通資源便利。本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設計方案，臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為一體，形成開闊空間。 ，其內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體 ,各項基礎設施和市政設施都以相對固定。 （ 2）規(guī)模優(yōu)勢 項目占地 平方米，總建筑面積 49760 平方米，在青島當?shù)貙儆谥?檔住宅小區(qū) （ 3）景觀優(yōu)勢 建筑綠化率 %，規(guī)劃建筑密度 %，高綠化率，低建筑密度 ，距離商業(yè)區(qū)有一定距離，也不會有太多的噪音，小區(qū)周邊環(huán)境也相當潔凈 。其中 20xx 年青島市內(nèi)四區(qū)住宅共銷售 12845 套，比 08 年上半年增加6521 套，同比大漲 103%；總銷售面 積為 萬平方米，去年上半年增加 萬平米，同比增加 %。 青島 還是一個相對非常吸引人才內(nèi)蒙古路項目可行性研究 10 的地方。房屋銷售價格上漲 %，其中，新建房銷售價格上漲 %，二手房銷售價格下降 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 環(huán)渤海經(jīng)濟圈 , 21 世紀這一板塊的發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸?, 山東省經(jīng)濟的發(fā)展將更多地受益于該 經(jīng)濟圈 的活躍和發(fā)展。 近年來，隨著房地產(chǎn)市場的逐步復蘇，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其他行業(yè)來說，還屬較高。 保持企業(yè)的長久生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關(guān)注。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。營銷 方面對 過去那種以概念炒作、活動營銷、廣告宣傳為主要手段的營銷模式應當轉(zhuǎn)變。天價樓王不僅過去一段時期存在，既使最近在一些城市 仍然出現(xiàn)了天價房托市的現(xiàn)象。該項目以樓地價 2520 元 /㎡通過拍賣獲得。上半年，青島市商品房施工面積不斷增長。其中，城市市場實現(xiàn)零售額 億元，增長 %，農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。對項目進行投資分析和風險分析。 確定項目是否可行。 1992 年～ 1993 年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，1994 年 以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢， 1998 年房地產(chǎn)逐步走向復蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投 地產(chǎn)業(yè)向更成熟化邁進。按營業(yè)方式分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；其它行業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。全市房屋施工面積 萬平方米，同比增長 ％，增幅比 20xx 年同期提高 ％。 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 6 2 市場分析 宏觀市場分析 [3] 隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程的逐步實現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場也日趨成熟與理性，主要體現(xiàn)在以下幾方面： 房地產(chǎn)業(yè)由所謂的國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)向民生保障性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型！擠出地產(chǎn)炮沫，回歸理性、回歸科學發(fā)展、回歸民生地產(chǎn) 。一些開發(fā)商寧肯住宅產(chǎn)品滯銷也不降價銷售，相當一批住宅產(chǎn)品價格高度背離其價值。倡導真誠、公開、透明、客觀地介紹住宅產(chǎn)品，以產(chǎn)品質(zhì)量、增值服務為突破，采用更加人本化、科學化、規(guī)范化的營銷方式，多一些客觀真誠，少一些欺詐，多一些誠信 。 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，也是風險較大的一個行業(yè)。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的因素。因此，吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入，民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力，大有國退民進的趨勢。山東省經(jīng)濟增長較快，國內(nèi)生產(chǎn)總值直線上升。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 人文環(huán)境分析 ： 青島是中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地。第三、青島每年結(jié)婚人數(shù)比很多同等城市多出一倍左右，可以想像青島房價的前景。套均面積 平米，與去年的 平米基本持平。 （ 4） 周邊環(huán)境優(yōu)勢 該地塊 屬市北 老城區(qū)，周邊農(nóng)貿(mào)市場、中小學等生活配套都較為齊備，由于北臨內(nèi)蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。 擬建項目是現(xiàn)代性使用住宅，其建筑標準與現(xiàn)代市民的生活水平相適應。 建成后的住宅小區(qū)將是一個布局合理、設施完善、使用方便、高品位、高起點的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”， 純居 住類產(chǎn)品，小高層及高層，強調(diào)居住舒適度效果。 5 分鐘直抵李村、浮山商圈 裝修標準：簡裝 。小區(qū)的目標客戶定位主要有：青島本地高收入群體客戶，滿足改善型居住需求，滿足度假型居住需求。這部分客源對社 區(qū)檔次、配套等較為關(guān)心。 污水排放條件 本項目建設時及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。 項目的整體規(guī)劃布局 規(guī)劃主導思想 規(guī)劃中力求達到的目標 ： 我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)那份恬靜？是否還會擁有 田園風光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？在本項目中，力求營造一個這樣的居家環(huán)境，這一切將會成為本項目的一大賣點。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入 口 的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活 。北面以小高層組團，即回避了來自 北面內(nèi)蒙古路長途汽車站 的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。機動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。采用比較古典的三段歐式柱頭及拱形門窗，利用這一古典的建筑片斷來引起人們的懷舊情懷。設置火災應急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設火災應急 按鈕 ，火災經(jīng)確認后自動接通物 業(yè)中心保衛(wèi)室 ，以便指導疏散。消防栓箱內(nèi)設有按鈕可直接啟動消防主泵，并應設消防卷盤，并設有消防水泵接合器與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)相連。 消防水池容積為 864m3。 總排污量為 126m3/d，污水量按 190 ％生活水量考慮 。 （ 1） 照明、空調(diào)干線采用封閉式母線配線；水泵等動力設備以反射式配線， 采用 YJV 電纜沿著電纜橋架敷設。 （ 4） 設置火災應急廣播系統(tǒng)，在疏散走道處設火災應急 按鈕 ，火災經(jīng)確認后自動接通 物業(yè)中心保衛(wèi)室 ，以便指導疏散。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 內(nèi)蒙古路項目可行性研究 30 （ 1） 實用地面積： ㎡ （ 2） 總建筑面積： 49760 ㎡ m2（不包括地下室 1949m2） （ 3） 建筑占地面積： ㎡ （ 4） 建筑密度： % （ 5） 規(guī)化綠化率 ： % 建筑的結(jié)構(gòu)方案 工程概況 擬建工程為 8幢 6層 的小高層住宅樓和 4 幢 12 層的高層 ， 高層下設 一層地下室。在 20xx年第一季中期開始銷售。 敏感性分析 [5] 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目銷售收入兩項因素進行。在本次可行性研究當中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價格確定采用相對保守的標準和數(shù)椐，以求得利潤水平的真實性。 可以 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得