【正文】 ，我要在上半年拿到駕駛證書。，更專業(yè)的知識可以更好地獲得客戶的信賴和信任。）化與利用，達到盈利。在2011年1月6日已經(jīng)簽約了一個新的外包倉庫的業(yè)務(wù)，包租面積達到了800m2，每月穩(wěn)定的倉儲費以及操作費用的純利潤為10000元左右，包租期限為一年整，也算是我在2011年給公司的一個新年禮物吧。預(yù)計下半年銷售面積將延續(xù)這種趨勢，繼續(xù)處于較低水平，但不排除隨著房地產(chǎn)商促銷力度的加大和價格下調(diào)的帶動下銷售量出現(xiàn)回升，但整體增幅仍處于較低水平。，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極采取措施應(yīng)對：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)清形勢，積極采取措施應(yīng)對市場調(diào)整。同時，做好房地產(chǎn)風(fēng)險的預(yù)警和控制工作，重點是加強企業(yè)開發(fā)貸款和個人按揭貸款管理，警惕“虛假按揭”和變相“松緊”信貸的發(fā)生，要加強貸款審查和信貸過程的監(jiān)測。這表明，受調(diào)控政策影響以及人們對未來市場預(yù)期的調(diào)整，購房意向下降，個人房貸增速明顯回落。XX年6月份，%，；%。其中，%，%，%。從分類指數(shù)看：。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，%；個人按揭貸款4538億元，%。XX年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，%，土地購置費4221億元，%。二、雙軌制時代，政府與房企將共同成為房地產(chǎn)市場主體 具體表現(xiàn)為：在棚戶區(qū)改造及廉租房建設(shè)方面，由政府主導(dǎo)；在公租房、自住型商品房的建設(shè)與供應(yīng)方面，政府與房企協(xié)作；在中高端商品房市場，由房企主導(dǎo)，政府承擔(dān)服務(wù)及監(jiān)管職能。獯嫜沽θ栽冢去化時間縮短。本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。土地價格整體走勢也將是溫和上漲的，具體來看，一季度末土地價格或有小幅回落，但跌幅不會過于顯著，主要是受到推地結(jié)構(gòu)調(diào)整、傳統(tǒng)淡季等影響，對于今年沒有拿地的企業(yè)是補充土儲的窗口期，此時土地市場競爭較少，有利于低價拿地。產(chǎn)品需求：剛需項目主流地位不變，改善、投資等產(chǎn)品將呈“百花齊放” 從項目結(jié)構(gòu)上看，20092010年九大重點城市90140平米房源成交套數(shù)占總量的比例保持在40%左右，而90平米以下中小戶型占比大致在30%左右，另外140平米以上大戶型也占到30%左右的比例，在我們看來，這樣的結(jié)構(gòu)比例與一二線城市市場需求的構(gòu)成是符合的。基于以上我們認(rèn)為：即使2013年房產(chǎn)稅的試點城市數(shù)量增加，但是考慮到當(dāng)前房產(chǎn)稅的實際現(xiàn)狀，而短期內(nèi)又不具備全面清算存量的條件，起碼在2013年內(nèi)，房產(chǎn)稅仍然不會對房地產(chǎn)市場造成太大影響。行業(yè)政策：限購政策仍將存續(xù)，房產(chǎn)稅短期內(nèi)對市場影響有限在當(dāng)前這個時間點上，相信整個行業(yè)最關(guān)注的話題，是本輪以限購為核心的政策調(diào)控在2013年會否出現(xiàn)變化，尤其是在中央最高層領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)換屆的情況下。首先，從近兩年政府的調(diào)控思路來看，保障房的建設(shè)工程已經(jīng)在逐步推進，5年3600萬套的建設(shè)目標(biāo)已經(jīng)被層層分包給各級地方政府，各地保障房每年的新開工數(shù)量也都有了一個詳細(xì)的計劃表；其次，從十七大以來中央層面上對房地產(chǎn)調(diào)控的分工來看，溫家寶總理主抓政策調(diào)控，而李克強作為副總理時則主抓保障房建設(shè)，而十二五規(guī)劃中全國5年內(nèi)新建3600萬套保障房的計劃即由李牽頭制訂，而根據(jù)我們的監(jiān)測，2012年以來李在公開場合關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的講話共計24次，而每一次都無一例外提到了保障房，從中可見新一屆國務(wù)院總理對保障房的關(guān)注。在十八大會議政府工作報告中，我們觀察到關(guān)于城鎮(zhèn)化進程的表述發(fā)生了重要的變化，首次提出了城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化四化同步發(fā)展的理論：工業(yè)化為城市提供更多的非農(nóng)業(yè)就業(yè)機會；農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提高農(nóng)村勞動生產(chǎn)率、進而釋放更多的農(nóng)村人口，更可在部分農(nóng)村實現(xiàn)大型產(chǎn)業(yè)結(jié)合的經(jīng)營模式，推動農(nóng)村直接升級為城鎮(zhèn)；信息化則是促進工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化更好更快實現(xiàn)的重要推手。[ 展望篇：新十年兩大關(guān)鍵字推動行業(yè)持續(xù)發(fā)展，2013年春意已現(xiàn) ]2013年將是新一屆政府執(zhí)政的第一年，是新一輪政治周期的第一年，其將為未來十年整個經(jīng)濟的發(fā)展定下主基調(diào)，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，剛剛經(jīng)歷了2012年的觸底回穩(wěn)，其上行趨勢能否在2013年得以延續(xù)，相信這是廣大房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前最為關(guān)心的話題。從成交量角度看，一線城市和三四線城市今年土地交易規(guī)模均大幅度萎縮程度，跌幅分別達到39%和35%，究其原因，我們認(rèn)為一線城市由于地價平均水平偏高，在調(diào)控主基調(diào)未變、企業(yè)普遍加強風(fēng)險管控的背景下，土地成交不暢是完全可以預(yù)料的結(jié)果；而三四線城市方面其實也是受困于風(fēng)險因素，只是這部分城市的風(fēng)險不在于地價高，而在于未來短期內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不確定性，過去兩三年整個行業(yè)范圍內(nèi)出現(xiàn)進軍三四線城市的浪潮，而從今年市場的反饋來看，相當(dāng)一部分前期熱點的三四線城市市場已經(jīng)出現(xiàn)了交易低谷，而這必然已經(jīng)引起企業(yè)的警惕?？v觀今年房地產(chǎn)市場運行軌跡，基本可以分為四個階段：第一階段是12月，彼時正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對偏嚴(yán)厲，因此市場交易仍然延續(xù)2011年的低迷狀態(tài)；第二階段是36月，政策面相對寬松的格局逐漸成型、全國品牌企業(yè)依然延續(xù)去年降價跑量的策略，導(dǎo)致市場剛需開始集中釋放，推動各城市交易量快速攀升；第三階段是710月，由于市場銷售持續(xù)良好，因此大多數(shù)企業(yè)資金壓力明顯緩解，而之前持續(xù)跑量所導(dǎo)致的利潤大量流失逼使企業(yè)價格策略逐漸趨于保守，但購房者一方卻依舊停留在前期“不降價，無銷售”的慣性思維，市場交投雙方正展開新一輪的博弈，導(dǎo)致交易量較前期有所下降，市場進入一個相對平穩(wěn)的階段；第四階段是1112月，各重點城市市場交易量出現(xiàn)年底翹尾，究其原因，時逢年底，一部分前期價格策略相對保守的中小型房企，由于時逢年底業(yè)績沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，另一方面，過去34個月出現(xiàn)在各大重點城市中的價格回漲暫告一段落，相當(dāng)一部分購房需求擔(dān)憂明年市場進一步回暖進而加快入市。信貸投放方面，2012年以來以5月份為分水嶺呈現(xiàn)先穩(wěn)后增，5月份中央政府開始強調(diào)穩(wěn)增長的重要性，隨即各地方重大項目陸續(xù)開工，新增貸款明顯反彈；。[ 回顧篇：行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升 ]如果說20102011年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房價持續(xù)回調(diào)，而進入2012年以來，調(diào)控其實逐漸進入了第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷給地方政府財政所帶來的巨大壓力，我們看到行業(yè)基本面在2012年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房價也正逐漸企穩(wěn)回升，總結(jié)來看，2012年無疑成為了行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。一、2012年房地產(chǎn)業(yè)所處的宏觀環(huán)境喜憂參半經(jīng)濟環(huán)境：前三季度經(jīng)濟超預(yù)期下滑，基建投資、房地產(chǎn)回暖推動四季度溫和復(fù)蘇2012年我國宏觀經(jīng)濟走勢令人堪憂：外部環(huán)境方面，歐債危機不斷反復(fù)，發(fā)達國家經(jīng)濟分化加劇，大多數(shù)新興市場國家經(jīng)濟增長放緩或維持低位運行，全球經(jīng)濟增長明顯放緩；內(nèi)部環(huán)境方面，近年來國內(nèi)生產(chǎn)要素成本持續(xù)上漲，使傳統(tǒng)制造業(yè)和出口面臨重壓，加上主動調(diào)控房地產(chǎn)市場，多方因素合力之下，國內(nèi)經(jīng)濟增長面臨較大下行壓力。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況也同步得到改善，截止11月，2012年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金已連續(xù)7個月呈現(xiàn)增長，%，其中來自個人按揭貸款貢獻最大，%。各線城市：一二線城市市場明顯好轉(zhuǎn)，三四線增長趨勢有所放緩從全國24個樣本城市中看，一二線城市市場狀況顯著好轉(zhuǎn)，2012年樣本一二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%，而其2011年的成交量同比則均下降了19%；而三、四線城市增長趨勢則有所放緩，今年樣本三四線城市交易量同比增長15%，漲幅較2011年大幅收窄。而與前兩者相比，二線城市無論在地價還是市場需求方面都更為可控，因此從土地市場來看交易量與去年基本持平。站在這兩個層面上，我們將對未來十年行業(yè)發(fā)展的重要方向，以及2013年房地產(chǎn)市場走勢作出判斷，一家之言，僅供參考。綜合來看，將工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化和城鎮(zhèn)化進程捆綁在一起，已經(jīng)成為未來我國促進更有質(zhì)量城鎮(zhèn)化的基本國策。可以預(yù)見，在新十年內(nèi)，保障房體系建設(shè)仍將是中央政府在住房問題上的最重要工作。對此，我們的看法是：其一，住房問題事關(guān)經(jīng)濟和民生兩大領(lǐng)域，要對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年進行調(diào)控，這絕非一兩個領(lǐng)導(dǎo)人可以憑借一己之力推動的工程，房地產(chǎn)調(diào)控一定是在黨中央、最高決策層得到了相當(dāng)?shù)闹С郑黄涠?，新一屆政府的主要領(lǐng)導(dǎo)人也正是