【正文】 其中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其計(jì)算結(jié)果如下表： 變動(dòng)幅度 內(nèi)部收益率（ %） 投資總額 +10% +5% 0 5% 10% 38 銷售收入 +10% +5% 0 5% 10% 資金來(lái)源與運(yùn)用表及分析 序號(hào) 內(nèi)容 2021 2021 2021 合計(jì) 1 資金來(lái)源 銷售收入 長(zhǎng)期借款 5000 5000 短期借款 自有資金 5000 5000 小計(jì) 5000 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 5000 5000 財(cái)務(wù)費(fèi)用 110 756 866 償還借款 5000 5000 所得稅 小計(jì) 5000 3 盈余資金 0 資金來(lái)源于運(yùn)用分析表 單位：萬(wàn)元 根據(jù)上表，本項(xiàng)目累計(jì)盈余大于零，故從償債能力及支付能力分析，項(xiàng)目是可行的。 詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目財(cái)務(wù) 損益與靜態(tài)盈利數(shù)據(jù)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 內(nèi)容 2021 2021 2021 合計(jì) 1 銷售收入 2 建設(shè)開(kāi)發(fā)成本 5000 6000 ① 建設(shè)投資 ② 財(cái)務(wù)費(fèi)用 110 756 866 ③ 其他費(fèi)用 5000 600 3 企業(yè)所得稅 5 利潤(rùn)總額 5000 從整個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)角度分析。 （ 2）申請(qǐng)銀行貸款 5000 萬(wàn)元，占總投資的 %。各級(jí)職工的平均工資及福利費(fèi)：高級(jí)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員平均月薪 30005000 元；中級(jí)技術(shù)人員和中層管理人 員平均月薪 20213000 元；一般員工平均月薪 10001500 元。 具體進(jìn)度計(jì)劃安排詳見(jiàn)下表： 序號(hào) 工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容 開(kāi)發(fā)期 2021 2021 2021 1 項(xiàng)目前期工作 上 下 上 下 上 下 2 征地拆遷安置等 3 三通一平 4 勘察設(shè)計(jì) 5 工程施工 6 綠化 7 竣工驗(yàn)收 8 銷售 第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 組織機(jī)構(gòu) 根據(jù)一般開(kāi)發(fā)公司的管理模式，公司執(zhí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。招標(biāo)組織相識(shí)擬采取委托招標(biāo)，招標(biāo)方式擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)范圍擬全部招標(biāo)或部分招標(biāo)。 ②材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。/d。 水土流失防治措施 項(xiàng)目在施工過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行《水土保持法及其實(shí)施條例》，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。 3）照明燈器具表面的高溫部位不能靠近可燃物，否則，應(yīng)采取隔熱、散熱等防火措施。 3）消防給水水源為城市自來(lái)水水源。 3） 管道材料選用和敷設(shè)方法 排水管采用鋼筋混凝土排水管，埋地敷設(shè)。 敷設(shè)方式為埋地敷設(shè)。不可預(yù)見(jiàn)用水量按總用量的 10%計(jì)為 81 m179。日，總面積為 17521 ㎡，用水量時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)算，時(shí)變系數(shù)為 . 最大日生活用水量為 760m179。在主臥室、起居室、書(shū)房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。 夜景景飾照明 在主入口旁，豎直安裝園林小徑燈，高 34 米，與建筑、樹(shù)木相襯，燈具的功率不打，使院內(nèi)幽靜，舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上休閑散步時(shí)，更加心曠神怡。 電氣線路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。箱式變電站高壓側(cè) 10KV 進(jìn)線采用電纜進(jìn)線。 用電負(fù)荷 每套住宅用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)按 6KW 計(jì)算，公共建筑單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)按 100KW 計(jì)算。各戶內(nèi) 廚房、衛(wèi)生間均有直接的通風(fēng)、采光。人行道由小區(qū)前的綠化廣場(chǎng)開(kāi)始，沿著中心花園的邊緣設(shè)置休閑走道，輔以景觀走廊和組團(tuán)間的道路，組成小區(qū)內(nèi)部的步行體系。 3）建筑空間布局 小區(qū)主入口設(shè)在整個(gè)項(xiàng)目的西南角，有利于居民與城市的相互連接，方便了居民的進(jìn)出。使小區(qū)的環(huán)境與周圍環(huán)境更 加協(xié)調(diào)、互為景觀，相互融合，和諧共生。 第五章 工程技術(shù)方案 總體規(guī)劃方案 本項(xiàng)目西接蘆淞路，臨荷葉沖路設(shè)世家主入口，以水景和雕塑小品與城市干道蘆淞路相連，主入口以水景為題材，展示現(xiàn)代人群在水景觀念上的新追求，并在視線上進(jìn)行移情設(shè)計(jì)，大道換位思維的效果，以人為本，增強(qiáng)園區(qū)的課可賞性，提高檔次。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置辦法按株洲市人民政府二 OOO 年第 10號(hào)令《株洲市城市拆遷補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》實(shí)施。 3． 2． 6 地震烈度 根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB193062021），株洲市區(qū)的地震動(dòng)峰值加速度分區(qū) g=，對(duì)照項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地震基本烈度為 V1 度。 供電：附近有 110KVA 變電站，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)配電所。 ③價(jià)格優(yōu)惠策略：付款方式優(yōu)惠；集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠；選擇購(gòu)買優(yōu)惠；特殊對(duì)象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠。建設(shè)路的拓寬、亮化、蘆淞大橋建設(shè)拉近了與未來(lái)客戶心理距離，升值期望較高。下表分別選擇蘆淞區(qū)具有普通多層住宅、多層住宅、別墅、公寓功能的樓盤進(jìn)行比較，見(jiàn)下表。 缺房戶對(duì)城市住宅的需求預(yù)測(cè) 雖然近幾年來(lái)株洲市的城市缺房戶在逐年減少，但 2021 年底，仍然有缺房戶 萬(wàn)戶， 按每戶人品 3 人計(jì)算，缺房人品達(dá)到 萬(wàn)人，按 2021年人平建筑面積 26 平方米計(jì)算，為解決城市缺房戶住宅問(wèn)題，需建住宅117 萬(wàn)平方米。根據(jù)有關(guān)資料分析，在新增的城市人口中，只有 20%左右的人不需要產(chǎn)生新的住宅消費(fèi)，而 80%左右的人，即 20 萬(wàn)人左右的新增城市居民將形成對(duì)住宅的需求。 商品房屋銷 售總額、竣工價(jià)值情況（單位：萬(wàn)元） 房地產(chǎn)交易情況 2021 年全市房地產(chǎn)實(shí)際完成交易 億元，比上年增加 ,增幅為 % 房地產(chǎn)交易情況（單位：億元） 房地產(chǎn)業(yè)納稅情況 2021 年全市房地產(chǎn)增加值占 GDP 的比重為 %，比上年增加了 個(gè)百分點(diǎn)；同年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅為 5298 萬(wàn)元，比上年增加了 2561 萬(wàn)元，增幅為 %，契稅為 1522 萬(wàn)元，比上年增加 562 萬(wàn)元，增幅為 %。施工量比上年增加 萬(wàn) m178。 四是以企業(yè)為本，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 針對(duì)當(dāng)前的問(wèn)題，有關(guān)部門做了大量的調(diào)查研 究工作，并出臺(tái)了相應(yīng)辦法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由 %提高到 %。過(guò)去 5 年，全國(guó)個(gè)人購(gòu)買商品住房占商品住房銷售額的比重由 %提高到 %。 第一、城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立。本項(xiàng)目場(chǎng)地自然環(huán)境十分優(yōu)越，在如何保持優(yōu)美環(huán)境并貼近特定目標(biāo)群體的實(shí)際需要上，還有待下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)中進(jìn)一步論證。 （四） 項(xiàng)目社會(huì)效益 ①項(xiàng)目可供 600 套住宅，改善蘆淞區(qū)私營(yíng)業(yè)主及周邊藍(lán)領(lǐng)階層，灰領(lǐng)階層居住條件，滿足日益增長(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求和辦公、經(jīng)商需求； ② 項(xiàng)目建設(shè)能促進(jìn)人文景觀的保護(hù)和建設(shè)； ③ 有利于加快株洲市的城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市邊緣地區(qū) 農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)城鄉(xiāng)二 元經(jīng)濟(jì)向一元經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變； ④增加權(quán)社會(huì)固定資產(chǎn)投資力度，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) ； ⑤帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)發(fā)展、直接、間接帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械等多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展，即房地產(chǎn)業(yè)每增加投入億元將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈 億元的投入； ⑥房地產(chǎn)屬勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)，可吸納大量的勞動(dòng)力，對(duì)緩解現(xiàn)階段的社會(huì)就業(yè)矛盾起到一定的作用。規(guī)劃建設(shè) 3 棟 25 層住宅建筑，總建筑面積 69752 ㎡共 600 套住宅，工程總投資 萬(wàn)元。 2021 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 355 億元，其中：第一產(chǎn)業(yè) 52 億元，第二產(chǎn)業(yè) 172 億元，第三產(chǎn)業(yè) 130 億元，全市在崗職工年均工資 10536 元 /人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7920 元。 湖南德政房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由顏長(zhǎng)庚和徐鐵庚共同出資 組建的股份制企業(yè)。 20 地理位置??????????????????????? 20 建設(shè)條件??????????????????????? 20 土地利用??????????????????????? 21 第四單 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 江南世家三期 可行性研究報(bào)告 法 人 代 表： 總 經(jīng) 理： 總 工 程 師： 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人： 參加編制人員名單 姓 名 職 稱 工程師 注冊(cè)咨詢工程師 注冊(cè)咨詢工程師 助理經(jīng)濟(jì)師 目 錄 第一章 總論 10 政策及宏觀形勢(shì)???????????????????? 10 株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)??????????????????? 12 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及目標(biāo)市場(chǎng)?????????????? 15 價(jià)格預(yù)測(cè)??????????????????????? 17 營(yíng)銷策略??????????????????????? 19 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 公司注冊(cè)資金 2021萬(wàn)元，其中顏長(zhǎng)庚出資 1950萬(wàn)元，占股份 %。 進(jìn)入 21 世紀(jì)，株洲市人民政府通過(guò)實(shí)施“城市發(fā)展戰(zhàn)略”，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完完善，城區(qū)范圍不斷外延，城市容貌煥然一新，這極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？偼＼囄?325 個(gè)，地面停車位 95 個(gè)，地下停車位 118 個(gè)，建筑底層架空停車位 112 個(gè)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 詳見(jiàn)下表： 表 12 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 ㎡ 0 2 總建筑面積 ㎡ 0 住宅建筑面積 ㎡ 0 門面建筑面積 ㎡ 地下停車場(chǎng) ㎡ 3 住宅戶數(shù) 戶 600 4 建筑密度 ％ 5 容積率 6 綠地率 ％ 7 建設(shè)總工期 年 8 總投資 萬(wàn)元 1 9 總收入 萬(wàn)元 4 10 銷售稅金 萬(wàn)元 11 所得稅 萬(wàn)元 12 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 13 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 14 投資利潤(rùn)率 % 15 投資利稅率 % 問(wèn)題與建議 本項(xiàng)目主要面向蘆淞區(qū)私營(yíng)業(yè)主及周邊藍(lán)領(lǐng)階層、灰領(lǐng)階層建設(shè)普通住宅區(qū)和市場(chǎng)區(qū)，并以市場(chǎng)化的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這與國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) ［ 2021］18 號(hào)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神是一致的，其總體方向符合國(guó)家投資政策導(dǎo)向。就本項(xiàng)目而 言，目標(biāo)消費(fèi)群體的收入處于中 等偏上，銷售單價(jià)都較高，因此目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)建筑品質(zhì)的關(guān)心程度和遠(yuǎn)景規(guī)劃可能高于價(jià)格。目前，住房實(shí)物分配已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)停止，大多數(shù)城市實(shí)施了住房分配貨幣化。 2021年，個(gè)人購(gòu)買新舊住房和建房支出總額約 8000 億元，其中，購(gòu)買新建商品住宅交易額 4500 億元。 5 年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 增長(zhǎng)直接和間接拉動(dòng)GDP 增長(zhǎng)每年保持在于 2 個(gè)百分點(diǎn)左右。中國(guó)人民銀行 ［ 2021］ 121 號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，主要從防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度要求各金融機(jī)構(gòu)從嚴(yán)控制房地產(chǎn)貸款。 五是堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。增幅為 %,其中住宅施工房屋面積 萬(wàn) m178。 房地產(chǎn)業(yè)納稅情況及占 GDP 比重（單位：萬(wàn)元、 %） 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征充分顯現(xiàn)，出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) ①市場(chǎng)總量繼續(xù)優(yōu)質(zhì)低速增長(zhǎng)，海派產(chǎn)品陸續(xù)登場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，概念化樓盤更具生命力； ②產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化、智能化、數(shù)字化、概念設(shè)計(jì)化特征進(jìn)一步明顯； ③生產(chǎn)設(shè)計(jì)能力、市場(chǎng)占有率、客戶吸引力開(kāi)始向品牌產(chǎn)品、品牌企業(yè)集中，且集中速度加快； ④渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)勢(shì)互補(bǔ)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、內(nèi)外結(jié)合的局面開(kāi)始中形成； ⑤土地資源稀缺，土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)加??； ⑥不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)依然存在，一定程度上影響市場(chǎng)； 綜上所述，株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面，呈現(xiàn) 出了許多特點(diǎn)、熱點(diǎn)和趨勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行是積極的、良性的，這與北