七對眼睛的使用-免費閱讀
【正文】 完成時間：完成規(guī)劃方案之前178。具體，由市場部門負(fù)責(zé)對各類產(chǎn)品的銷售速度、市場競爭風(fēng)險、價格空間等進(jìn)行比較判斷；由設(shè)計部門對產(chǎn)品的綜合容積率進(jìn)行計算、對各類產(chǎn)品的創(chuàng)新空間以及由此帶來的價格空間進(jìn)行把握；由成本財務(wù)部門對項目的綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比較，如下表。 完成時間：項目立項會之前178。 完成時間：項目立項會之前178。⑸競品客戶及產(chǎn)品分析178。 具體內(nèi)容：分析每一類細(xì)分客戶對土地屬性的需求，土地屬性因子應(yīng)該與上一步的土地屬性因子相同，分析的具體方法可采用描述、評級，不建議評分。 完成時間：項目立項會之前178。178。 各一線公司負(fù)責(zé)參照本指引，結(jié)合當(dāng)?shù)仨椖壳闆r制訂具體實施方案。 職責(zé) “７對眼睛”的工作，在土地獲取之前應(yīng)完成一個完整的流程。 具體內(nèi)容：該項目對于公司的戰(zhàn)略意義，即在利潤貢獻(xiàn)型項目、現(xiàn)金流貢獻(xiàn)型項目、區(qū)域市場進(jìn)入型項目或合作型項目各類中的定位，并指導(dǎo)財務(wù)部門據(jù)此提出財務(wù)指標(biāo)要求。 具體內(nèi)容：對項目土地的各項屬性進(jìn)行分析，具體要求的土地屬性因子如下： 配套設(shè)施文脈屬性教育配套娛樂休閑配套醫(yī)療配套交通條件公共交通便利性私家車交通便利性交通擁堵交通噪音環(huán)境景觀條件可視景觀距離景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢歷史接受度可通過描述或評級等多種方式進(jìn)行分析，考慮實際操作，不建議用評分的方法。社會新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽后小太陽三代孩子健康養(yǎng)老老人3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實 第3步驟與本步驟的工作結(jié)果，能夠篩選出對本項目土地屬性認(rèn)可度較高的細(xì)分客戶，也即回答了“什么樣的客戶認(rèn)可我們項目位置”的問題。 負(fù)責(zé)部門或崗位：市場營銷部178。 具體內(nèi)容：根據(jù)35步的工作，得出本項目的客戶初步定位,即回答“認(rèn)可我們項目位置的客戶，會在我們項目中選擇什么樣的產(chǎn)品”。 具體內(nèi)容：（下表為初步的成果表格，最終表格需由集團(tuán)財務(wù)部門提供）表格中的細(xì)分客戶、對應(yīng)產(chǎn)品容積率、建筑類型等由上一步工作得出，售價需要市場部門提供。產(chǎn)品配比方案對比評價表產(chǎn)品類型方案一方案二產(chǎn)品類型A產(chǎn)品類型B 產(chǎn)品類型C產(chǎn)品類型A產(chǎn)品類型B 產(chǎn)品類型C產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品比例構(gòu)成 對應(yīng)客戶細(xì)分 容積率 市場機(jī)會比較銷售速度評價 價格空間評價 直接競爭評價 產(chǎn)品創(chuàng)新評價 財務(wù)指標(biāo)比較總?cè)莘e率 綜合單方成本 單方凈利潤 項目凈利潤 項目IRR 開發(fā)節(jié)奏比較開發(fā)速度評價 首期開盤時間評價 現(xiàn)金流評價 當(dāng)細(xì)分客戶的結(jié)論顯示（或因規(guī)劃容積率條件的限制，如高密度項目），本項目僅有單一容積率產(chǎn)品組合時，即沒有必要進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)模配比比較的工作，戶型配比的工作就成為重點。
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