試論商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記最終5篇-免費(fèi)閱讀
【正文】 也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷(xiāo)售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣(mài)給他人賺取更高的利潤(rùn)。商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。一直以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來(lái)看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開(kāi)處理。那么，地方性法規(guī)對(duì)此是否加以補(bǔ)充，對(duì)該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過(guò)對(duì)上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對(duì)該制度的認(rèn)識(shí)與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；??當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對(duì)抗第三人”，可見(jiàn)，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力。筆者針對(duì)相當(dāng)多的購(gòu)房者將自己房產(chǎn)權(quán)利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預(yù)售登記備案制度上的心理，就商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)、法律性質(zhì)與法律效力等相關(guān)問(wèn)題發(fā)表以下淺見(jiàn)，求教于諸方家。夫妻共有的房屋，夫妻之間變更名稱(chēng)的（由夫妻雙方共同辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)）：申請(qǐng)人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門(mén)戶(hù)網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書(shū)面材料：（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請(qǐng)表（原件）；（2）夫妻雙方共有房屋的協(xié)議和更名申請(qǐng)(原件)；（3）結(jié)婚證(復(fù)印件)；（4）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件），委托代理的提交授權(quán)委托書(shū)（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件），原買(mǎi)受人的授權(quán)委托書(shū)需公證；（5）商品房預(yù)售合同（原件）；（6）預(yù)購(gòu)房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)人同意抵押人變更的書(shū)面證明（原件）。463事項(xiàng)名稱(chēng)：預(yù)售合同解除備案申請(qǐng)人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門(mén)戶(hù)網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書(shū)面材料：商品房預(yù)售合同解除備案申請(qǐng)表（原件）；開(kāi)發(fā)企業(yè)的授權(quán)委托書(shū)（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件）；預(yù)購(gòu)人的身份證件（復(fù)印件）；預(yù)購(gòu)人委托辦理的，還須提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)（原件）；協(xié)議解除合同的，還需提交商品房預(yù)售合同的解除協(xié)議及商品房預(yù)售合同一式四份（原件）；法院或仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁決解除合同的，還需提交生效的法院判決書(shū)或調(diào)解書(shū)或仲裁裁決書(shū)（復(fù)印件）及一份商品房預(yù)售合同（原件）。同時(shí)海南省《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案注銷(xiāo)變更工作的通知》也要求，“房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的買(mǎi)受人不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。經(jīng)過(guò)登記的合同效力甚至不及對(duì)房屋的合法占有。由此也導(dǎo)致了對(duì)其效力及性質(zhì)的爭(zhēng)議。在實(shí)務(wù)操作中，應(yīng)該區(qū)分出這兩種登記制度的功能，根據(jù)預(yù)售合同登記備案制度的制定初衷，明確其立法價(jià)值，充分發(fā)揮其作用。論文關(guān)鍵詞 預(yù)售合同備案登記 預(yù)告登記 商品房預(yù)售一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義（一）商品房預(yù)售合同備案登記的效力自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來(lái)，從國(guó)家到各個(gè)地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。（二）商品發(fā)預(yù)售合同備案登記制度設(shè)立的意義從法律規(guī)定看，預(yù)售合同登記備案制度的立法目的并不明確。”這在一定程度上就可以保護(hù)簽約人的利益。上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”?！吨楹Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房
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