【正文】 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 50 表 151 項目 銷售收入及稅金 測算表 序號 房屋名稱 面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售合計（萬元） 備注 一 可銷售面積（不含車庫） 417500 1 可銷售住宅 249000 457, （ 1） 花園洋房 68900 220xx 151, （ 2） 高層公寓 180100 17000 306, 2 可銷售公建 98500 197, （ 1） 社區(qū)商業(yè) 18500 20xx0 37, （ 2） 商務辦公 58570 20xx0 117, （ 3） 酒店式公寓 21430 20xx0 42, 3 可銷售車庫（個） 1917 80000 15, 4 海關住宅 70000 6000 42, 二 銷售收入總額 712, 三 銷售稅金及附加 % 47, 考慮預征土地增值稅 1% 四 銷售凈收入 664, 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 51 三、 利潤計算 本項目銷售收入扣除 銷售稅金及附加 、 直接投資 、 管理費用、 財務費用、銷售費用后為銷售利潤，經(jīng)測算項目利潤總額 萬元，項目銷售費用按 1000 萬元 考慮。 預備費 按照 二、三、四 項費用總和的 5％計取。 招標形 式 項目招標均采用國內(nèi)公開招標和邀請招標。特別要著力在商品預售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟效果。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 41 第十一 部分 組織機構與管理 一、 組織機構 本項目采用項目制管理，由青島 安信置業(yè)開發(fā) 有限公司成立項目部，對項目建設的全過程進行管理，實行項目經(jīng)理負責制。項目啟用后年耗電量為 萬 KWh，用水量為 萬 m3，熱能耗量為 14743MW，耗費蒸汽 21122 噸，耗費燃氣（城市煤制氣）2208250m3。 ② 正壓送風 高層建筑設正壓送風，向電梯前室、疏散樓梯前室送風，風機在屋頂安裝。 ② 建筑裝飾盡量采用耐火、難燃材料，木龍骨、木基層刷防火涂料。 ⅱ 聯(lián)動系統(tǒng) 聯(lián)動的主要任務是在發(fā)生火警時，打開消防設備，切斷非消防電源。整個系統(tǒng)由報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)和中央主機 4個子系統(tǒng)組成。 ② 自 動噴水滅火系統(tǒng) 公建用房及地下車庫內(nèi)設自動噴水滅火系統(tǒng)，危險等級為中危險級Ⅰ級。 室內(nèi)燃氣管網(wǎng)的立管沿外墻敷設，分別接入每套住宅的廚房。 五、 采暖工程 熱負荷 需要采暖的面積包括住宅及商業(yè)，單位面積負荷指標取 70W/m2，項目總熱負荷為50711KW。所有帶電設備的外殼及插座的中性點均與配電系統(tǒng)的專用保護線（ PE 線）或接地體連接，保護接地采用基礎內(nèi)的鋼筋做接地體，接地電阻不大于 10Ω。 各樓層的照明和插座回路分開設置。 在變電所內(nèi)設置繼電保護裝置，對變壓器、高壓進線、母線等進行保護。分別由不同的城市變電所接來兩路高壓電源，接入開閉所，電壓等級為 10KV。在道路兩側、室外停車場周圍設雨水口，收集地面徑流。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 32 二、 排水 本項目排水采用雨污分流制。 d） 333（ m3/d） 小計 3106（ m3/d） 不可預計水量 388（ m3/d） 日用水量合計（ m3/d） 3494 最大小時用水量（ m3/h） 室外給水管網(wǎng) 由松嶺路市政給水管網(wǎng)引來兩路水源，管徑為 DN200，接入小區(qū)給水管網(wǎng)。 建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內(nèi)門采用空心木門。 單體建筑外觀采用歐式建筑風格。除必要的道路、停車場和其它硬化地面外，建筑物周圍的 所有土地均進行綠化，完全避免裸露土地。在樓前、綠地，設步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團間的聯(lián)系。 在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。 方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 和休閑環(huán)境。 熱力 松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽， 可滿足項目需要。 三 、 抗震設計 根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB5001120xx），青島市抗震設防烈度為六度，該地塊為對建筑抗震一般地段，建筑物抗震設計按六度設防。 四 、 項目定價 住宅定價 以市場比較定價法來確定價格。 海逸翠庭 海逸翠庭由青島宏基物業(yè)有限公司開發(fā)，臨青島石老人國家旅游度假區(qū)。目前銷售均價在 30000 元 /平方米 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 20 恒基新天地 恒基新天地項目位于香港東路千禧龍苑東、美林小鎮(zhèn)西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房及三棟小高層電梯公寓組成。小高層住宅設計為 9 到 11 層，高層規(guī)劃為 20 到 24 層，標準戶型在 56 平方米到 180 平方米之間項目 3 年后落成。第二類則要求住宅開發(fā)的整體樓盤布局上考慮有多種房型配置。年輕人向往市區(qū)的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環(huán)境和良好的醫(yī)療保障。不管是自住，還是其他用途，該類消費群體的市場需求一般是青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 18 地段優(yōu)越、設施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤，尤其強調(diào)樓盤的品質(zhì)和稀缺性，以大房型為多；選擇的樓盤多具有地段不可替代性。 環(huán)境――項目地處嶗山區(qū)午山西麓、三面環(huán)山，周圍沒有任何大型的工廠企業(yè)，居住環(huán)境良好。嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，與老市區(qū)相鄰，東南瀕臨黃海，總面積 平方公里，人口 萬， 20xx 年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，同比增長 %。 “擁灣發(fā)展”空間發(fā)展戰(zhàn)略將增強環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實力和對外輻射能力，提升購房需求 環(huán)膠州灣組團功能定位示意圖 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 14 來源：青島市規(guī)劃局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 青島市總體規(guī)劃（ 20xx－ 2020）確定了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。 中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS）顯示，青島市住宅價格指數(shù)自 20xx 年 5青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 11 月以來呈上升趨勢，漲幅較為明顯。 青島房地產(chǎn)市場行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 ① 市場成交：全年住宅銷售面積同比增幅超過 130%， 12 月中高端住宅占比超過 40%。個人按揭貸款達到 8403 億元 ,大幅增長了 %。 值得注意的是 ,根據(jù)公布的數(shù)據(jù) ,20xx年全國商品房銷售面積 93713萬平方米 ,比上年增長 %,全面超過了 20xx年 。青島市的城市建設也有了迅速發(fā)展，城市面貌日新月異，城市的基礎設施建設和居民生活水平穩(wěn)步提高。 根據(jù)本項目的建設標準，對項目的土建工程、公用工程等進行詳細測算，提出項目的總投資額。 建設規(guī)模與內(nèi)容 本項目擬建設一處城市居住小區(qū)，總建設規(guī)模為 725200 平方米 ,其中商品住宅建筑 面積249000 平方米，海關住宅建筑面積 70000 平方米，安置住宅建筑面積 230200 平方米，公共建筑面積 176000 平方米 。公司技術力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資本運作、項目開發(fā)、建筑設計、營銷策劃、工程管理、商業(yè)物業(yè)管理等業(yè)務的高素質(zhì)員工隊伍。 在擬定的建設規(guī)模的基礎上對設計方案提出工程總體布局和平面布置構想，選定工程 建筑結構方案，擬定公用工程建設方案。 項目建設資金已基本落實，社會效益、經(jīng)濟效益良好。根據(jù)青島市基本建設程序，特編制本可行性研究報告。根據(jù)公布的數(shù)據(jù) ,20xx年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達到 57128 億元 ,比上年增長了 %。只有在需求出現(xiàn)明顯萎縮的情況下 ,才會出現(xiàn)供需平衡或供大于求的局面。 ③ 價格表現(xiàn)：房價顯著上升，中心城區(qū)漲幅高于 5 個縣級市 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：銷售均價數(shù)據(jù)為住宅項目報價） 隨著房地產(chǎn)市場快速回暖， 20xx 年供過于求的市場關系在 20xx 年上半年得到緩解，在下半年市場供求關系則趨于緊張，開發(fā)企業(yè)提價頻率和幅度逐步加大。 20xx 年，全市共接待國內(nèi)外游客超過 3470 萬人次，其中海外游客 80 萬人次。 ： 20xx 年上半年將保持穩(wěn)中有升趨勢，下半年或?qū)⒏呶徽鹗? 基于以下原因，青島市房價在 20xx 年上半年仍將保持穩(wěn)中有升趨勢，這些原因包括：20xx 年青島市住宅成交面積保持在高位水平，而房價調(diào)整一般發(fā)生在成交量持續(xù)下跌約半年以后； 20xx 年單幅住宅 地塊樓面地價紀錄不斷被突破，典型地塊地價持續(xù)高企，以及中心城區(qū)住宅市場供應結構較為集中。在其周邊由青島二中、高職校等。 總平面圖 項目市場定位 ① 市場細分 不同的消費者由于年齡、收入、家庭人口生活習慣等因素對住宅有著不同的要求，從不同的角度出發(fā)可以將青島的商品住宅消費者進行如下劃分： ⅰ 消費能力 經(jīng)濟富裕人群。 ⅱ 工作需要、生活方式等。居住結構變化要求住宅設計以及整體樓盤的房型組合和配比，要能體現(xiàn)并適應于這種變化。在戶型設計上將考慮不同消費者的 需求，在單體房型設計和樓盤房型組合方面滿足不同消費者的需要，擴大項目的目標市場。上實 海上海戶型面積區(qū)間在 178— 1000 平米之間，精裝修。目前銷售均價為 25000 元 /平方米 頤和星苑 頤和星苑位于青島市嶗山區(qū)香港東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產(chǎn)和環(huán)宇地產(chǎn)聯(lián)合投資、中宇置業(yè)有限公司開發(fā)，總占地約 1400 畝，涉及石灣、北姜、西姜、青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 21 東姜 4 個自然村舊區(qū)改造。海逸翠庭 190— 330 平洋房在售， 190 平戶型帶閣樓。通過對周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價的橫向比較，目前其銷售價格在 1800025000 元 /㎡ 之間，考慮到本項目的位置 、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價格為 20xx0 元 /㎡ 。 排水 本項目排水實行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網(wǎng)。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 25 第六部分 總體規(guī)劃 一、總體規(guī)劃的原則 在整個規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進行設計。為充分利用優(yōu)越的自然條件，總的布置原則是外圍緊，中央松，將小區(qū)中央?yún)^(qū)域作為共享空間和中 央綠地，使小區(qū)綠化與背景山勢形成連貫的綠色長廊，創(chuàng)造出具有田園風光特色的居住環(huán)境。 主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內(nèi)部交通和對外聯(lián)絡變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達性。 步行到采取自由松散的道路結構，寬度、走向根據(jù)地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。對需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對填方區(qū)采取分層夯實，土質(zhì)低劣區(qū)進行換土處理。 高層住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結構，基礎采用柱下獨立基礎或片筏基礎。用水量計算詳見表 81。 高層建筑采用豎向分區(qū)給水，其中地上 6 層以下（含第 6 層）由室外管網(wǎng)直接供水， 6層以上由水泵加壓供水，供水設備采用恒壓變量微機變頻給水裝置。地下車庫入口處設截水溝，室內(nèi)設集水井，將地面集水用潛污泵提升至室外雨水管網(wǎng)。 室內(nèi)污水系統(tǒng)管材選用 UPVC 塑料排水管。變壓器低壓側采用單母線分段運行，對一、二級負荷設必保母線，與發(fā)電機相連，保證供電的安全性，專門向高層住宅供電。工作電源線路由底層至頂層的密集型封閉母線槽供電，通過由接觸器和低壓斷路器組成的樓層分線箱與母線槽連接，以便在配電室或消防控制中心進行遙控，在發(fā)生事故時切斷非消防電源。 在建筑物 30 米以上部位采取防側擊雷和等電位措施，將鋼筋互相連接，金屬門窗、欄桿與防雷裝置連接。 接線箱和信號放大器設在建筑物一層，在每間臥室和會客廳設插孔。高層住宅豎向采用分區(qū)采暖。消火栓平面位置的布置，可以保證任意兩支水槍的充實水柱能夠同時到達室內(nèi)任何一點，同時設消防卷盤。 ③ 其它滅火設施 開閉所、變配電室設 氣體滅火裝置。水流指示器旁邊安裝輸入模塊，信號通過輸入模塊，將開關信號轉(zhuǎn)換成串行碼信號后，傳輸至消防主機。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 38 建筑防火措施 ① 消防分區(qū) 劃分防火分區(qū)。 消防控制室設在公建用房內(nèi)，臨近消防水泵房，面積為 80m2，在外墻上設 1 個直接對外的出口，外門為甲級防火門。 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目