【正文】 ? 通過催告與即時性調(diào)解防止形成法律糾紛案件。 ① 經(jīng)濟(jì)合同內(nèi)容簽證； ② 銷售認(rèn)購書、協(xié)議、合同范本與可擴(kuò)容性內(nèi)容的簽證； ? 按監(jiān)控程序及時由律師采取正式法律手段。 ? 質(zhì)量保證。 輔材與安裝工程： ? 根據(jù)開發(fā)商項目要求確定輔材與安裝工程內(nèi)容。? 把握質(zhì)量保修期間的界定，使維修工作 有序開展。? 物業(yè)管理合同及其備案。 ① 保姆班； ② 主婦培訓(xùn)班； ③ 專家類講座； 項目開發(fā)期間向開發(fā)企業(yè)隨時提供建議 提供物業(yè)管理可參照的相關(guān)法律法規(guī) 制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé) 提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料： ? 質(zhì)量保證書（兩書之一）要注明保修起止日。 ⑵ 社區(qū)文化服務(wù)。 ? 安全與交通管理。 ? 寫字樓的租賃管理。 ? 物業(yè)服務(wù)取費(fèi)。 十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 嚴(yán)格按法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案： ? 合同交付及權(quán)屬交付期限要科學(xué)合理。 銷售合同的履行監(jiān)控： ? 結(jié)合銷售各類臺帳，形成監(jiān)控程序，每日進(jìn)行監(jiān)控及時處理。 銷售 合同與財務(wù)的銜接： ? 形成銷售合同與認(rèn)購書臺帳（本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。 ? 隨合同提供客戶服務(wù)手冊（含購房、辦證、稅費(fèi)、物業(yè)交接等說明）。 ? 分配管理。 ① 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 根據(jù)征用土地過程中發(fā)生的土地購置費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)以及原有建筑物品拆遷補(bǔ)償費(fèi)等項支出，據(jù)實(shí)登記入帳，若是一宗土地上同時開發(fā)兩個項目的，應(yīng)按各受益對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積比例在其受益對象上予以分配，計算公式如下： 分配率 =土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)247。 竣工驗(yàn)收管理： 項目竣工驗(yàn)收后，財務(wù)部應(yīng)會同工程部對施工單位的決算報告進(jìn)行審核，根據(jù)三方認(rèn)可的決算數(shù)據(jù)確定工程建設(shè)總支出，與已付工程款，代付材料款的差額列入“應(yīng)付帳款施工單位”進(jìn)行債務(wù)核算。 ? 分產(chǎn)控制圖測繪。 ? 核 發(fā)驗(yàn)收意見書。 ? 小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳，電梯轎箱內(nèi)，地下車庫及出入口處，小區(qū)主入口和商場處設(shè)置。 ? 如果商務(wù)樓按復(fù)式樓中樓設(shè)計時，應(yīng)考慮消防噴淋的安裝要求，要留設(shè)上水管線布置空間，應(yīng)事先申報消防設(shè)施布線施工做法，避免重復(fù)施工。 ③ 熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時盡量避開其它管道。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個方面進(jìn)行預(yù)先鑒定，由責(zé)任工長填寫“特 殊過程能力預(yù)先鑒定報告”，經(jīng)項目技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實(shí)施，工程部技術(shù)人員應(yīng)及時檢查和監(jiān)督。 ⑶ 建立健全各級崗位責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理。 ? 核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。 ? 商品房物業(yè)管理方案備案（物業(yè)大修基金）。 報項目方案設(shè)計兩套（總平圖及相應(yīng)航測地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。 ? 裝修商。 ? 得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計（同施工圖同步）。 營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣進(jìn)行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運(yùn)作的流程。（依照《人防法》及有關(guān)設(shè)計規(guī)范） 全程 管理（前期策劃）： ? 項目定位。（舊城改造、重點(diǎn)工程、都市村莊改造等） ① 政策的收集； ② 手續(xù)的辦理（如申請舊城改造與重點(diǎn)工程）； 此項應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。 ? 資金實(shí)力評估。 1土地 SWOT 分析： ? 項目地塊的優(yōu)勢。 ? 可參照性周邊地價。 ? 區(qū)域城市定位。 ? 醫(yī)療衛(wèi)生。 地表建筑、構(gòu)筑狀況： ? 可再利用或短期利用分析。 ? 確定出行與“回家”的交通便利程度。 ? 四鄰建筑物、構(gòu)筑物的退讓與采光條件。 ? 防止地下管網(wǎng)對施工的影響。 ? 確定知名參照物。 ? 地塊規(guī)劃要點(diǎn)。 ? 近期城市規(guī)劃待實(shí)施的規(guī)劃道路。 ? 本地塊用地性質(zhì)的彈性。 城市配套： ? 城市大配套。（派出所、辦事處、行政辦公等） ? 生活服務(wù)。 ? 城市 GDP 指數(shù)變動。 ? 相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。 ? 虛擬收益分析。 1實(shí)施征地 二、項目前期 立項管理： ? 立項手續(xù)的辦理。 地質(zhì)勘察： ? 對地質(zhì)要有較深入的研究，防止動工后的阻礙與增加成本。 ① 項目風(fēng)險性評價； A、價值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險性 B、規(guī)劃、設(shè)計是否是以提升項目同周邊項目的類比價值 C、項目全程營銷策劃的成功性 ② 資金運(yùn)作風(fēng)險性； A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)成本 B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項目 C、銷售推進(jìn)把握，最短時間回籠資金 ③ 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險； A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 B、國家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) C、金融時政前瞻性與可借鑒性分析 ? 開發(fā)節(jié)奏建議； ① 影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素； A、政策法規(guī) B、金融政策 C、地塊狀況因素 D、發(fā)展商 整體開發(fā)水平 E、資金投放量與回收要求 F、營銷因素與價格策略 G、市場供求因素 H、入市時間 ② 項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測； A、項目開發(fā)整體推進(jìn)計劃 B、項目銷售整體推進(jìn)計劃 C、預(yù)測結(jié)論 D、項目結(jié)束后的總結(jié) ? 項目規(guī)劃設(shè)計。 ? 建筑單位方案審批。 ? 市政道路開口管理。 ? 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 施工期間變更規(guī)劃管理 測繪管理 四、報建管理（建委） 報建申請（甲方） 施工圖審批（甲方） 工程劃類別（甲方） 招投標(biāo)管理（甲、乙方） 抗震審批（甲方） 質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方） 監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方） 安全監(jiān)督審批（乙方） 墻改審批（甲方） 建筑工程社會保險審批（甲方） 1職工意外傷害保險（乙方） 1水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方） 1砂石審批（乙方） 1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批 1施工許可審批（甲方） 領(lǐng)取《施工許可證》 五、預(yù)售及申報房貸 預(yù)售申請： ? 按《預(yù)售管理辦法》投資達(dá)到 25%以上。 ? 組織落實(shí)現(xiàn)場三通一平工作。 ? 選定甲級施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。 ① 建立工期管理的檢查體系； ② 建立施工過程記錄，分包工期計劃落實(shí)的匯報制度； ③ 施工過程控制，工期預(yù)測，改進(jìn)措施； ④ 嚴(yán)格《施工組織設(shè)計》，施工方案審批制度； ⑤ 嚴(yán)格按《施工組織設(shè)計》及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工； ⑥ 建立健全施工技術(shù)交底制度，實(shí)行程序化管理； ⑦ 特殊施工過程的控制； A、 對那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過其后的檢驗(yàn)或試驗(yàn)完全判定或 施工后無法檢測，只能通過破壞性檢驗(yàn)才能判斷其質(zhì)量的施工過程，必須采取特殊的檢驗(yàn)措施。 ① 高壓配電室雙電源進(jìn)線設(shè)計，必須經(jīng)電業(yè)局生計科認(rèn)可后才能送電。 ⑧ 上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造成樓面微裂縫。 ? 地下車庫、水泵房、配電房等其地面應(yīng)防止積水，防 止被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑，設(shè)排水自動泵。 ? 辦理資料歸檔。 ? 公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。 預(yù)售及申報房貸： ? 根據(jù)與客戶簽訂的購房意向書，收取購房定金，為客戶開據(jù)收款收據(jù)，并以客戶為核算對象，統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶， 待正式合同簽訂后，客戶支付首付款或分期付款，財務(wù)人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶核算。費(fèi)用開支的核算是對發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行審核和控制，并按其經(jīng)濟(jì)用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計算各開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。 ⑤ 公共設(shè)施配套費(fèi)； 對于能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等發(fā)生的支出，應(yīng)分配計入它為之服務(wù)的商品房或建設(shè)場地的開發(fā)成本之中，具體分配方法有兩種： A、 如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)同步，所發(fā)生的公共配套設(shè) 施費(fèi)能分清由哪一個項目承擔(dān)，則新發(fā)生的公共配套設(shè)施可直接計入該項目的成本之中。 各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實(shí)施 銷售培訓(xùn)管理 客戶積累與管理 銷售組織與日常管理 項目二次策劃營銷 房屋交付管理： ? 物業(yè)與經(jīng)營管理公司的適時介入。 合同書與認(rèn)購書的簽訂： ? 由誰來進(jìn)行合同書及認(rèn)購書的簽訂。 ? 階段性促銷 是否要在合同書或認(rèn)購書中體現(xiàn)，還是另訂補(bǔ)充協(xié)議。 ? 存檔前完善各類行政審批（備案、抵押等），嚴(yán)格按程序辦理，防止退 房帶來不便。 ? 同派出所、辦事處形成小區(qū)業(yè)主辦理指南（戶口、社會保障等）。 ? 物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展評定。 ① 項目 統(tǒng)籌階段介入； ② 項目建設(shè)期間的保安、保潔（樣版房、售樓中心、商業(yè)廣場及綠化等）； ③ 物業(yè)管理合