【正文】 只要能正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的合理內(nèi)核，綜合運(yùn)用產(chǎn)品、 9 價(jià)格、促銷、渠道等營(yíng)銷策略，講求營(yíng)銷的整合性，各環(huán)節(jié)應(yīng)做到目標(biāo)一致，協(xié)調(diào)配合，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更健康的發(fā)展。 [13] 總結(jié) 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃為開(kāi)發(fā)商贏得了市場(chǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告有其自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，這一點(diǎn)在下一期進(jìn)行詳細(xì)的論述。此外，由于網(wǎng)上拍賣形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，從而在直接追 求物業(yè)利潤(rùn)最大化基礎(chǔ)上，間接起到廣告促銷的效果，可謂一舉兩得。 （四）做好企業(yè)品牌形象策劃 消費(fèi)者在購(gòu)買過(guò)程中，除了尋求商品的使用價(jià)值外，還有豐富多彩的精神層面的 訴求。這個(gè)質(zhì)量主要的是它的總體概念，是透過(guò)小區(qū)、建筑單體表象化背后的人文、文化內(nèi)涵，這也是不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性化發(fā)展的體現(xiàn)。 首先公司以住宅類地產(chǎn)為主，由于公司資源限制今后應(yīng)立足于次穩(wěn)扎穩(wěn)打在住宅地產(chǎn)中鞏固自己的位置；其次不放棄屬 于高利潤(rùn) 的 商業(yè)地產(chǎn)，謹(jǐn)慎出手選擇最佳 備選方案，將有限資金投于一點(diǎn)。然后對(duì)比較集中型的、有購(gòu)買能力或潛力的一類人群進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而得出調(diào)查結(jié)果。想通過(guò)營(yíng)銷策劃獲得預(yù)期收益，必須隨時(shí)對(duì)時(shí)機(jī)、空間、市場(chǎng)和價(jià)格進(jìn)行透徹的分析和 6 評(píng)判，關(guān)注消費(fèi)者的心理需求。開(kāi)展 網(wǎng)上營(yíng)銷目的不明確，缺少計(jì)劃性，存在一定的盲目性；企業(yè)缺乏有效評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)的手段，企業(yè)應(yīng)建立監(jiān)控機(jī)制和相應(yīng)工具，來(lái)評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷計(jì)劃的進(jìn)展和成果，瀏覽人數(shù)不能簡(jiǎn)單作為可靠的評(píng)估指標(biāo)，更有效的參考指標(biāo)包括查詢成交人數(shù)、網(wǎng)頁(yè)登記人數(shù)等。 沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研想當(dāng)然在廣告中宣傳一些顧客并不感興趣的內(nèi)容，這 樣不會(huì)引起顧客的關(guān)注 ，讓顧客產(chǎn)生疑惑， 甚至?xí)a(chǎn)生厭惡感 。主要表現(xiàn)在： 1 希望廣告能立竿見(jiàn)影地產(chǎn)生效果 那些時(shí)效性強(qiáng)，能讓人即刻做出反應(yīng)的廣告，一旦內(nèi)容過(guò)時(shí)，很可能被立刻忘 掉，廣告主要想在顧客心目中樹(shù)立自身形象，這類廣告起不了什么作用 。實(shí)際上，不同的目標(biāo)客戶群要求的居住功能不同，對(duì)房屋內(nèi)廚、書房、餐廳等各組件的有無(wú)和布局要求都不一樣。 （二）目標(biāo)市場(chǎng)不明，市場(chǎng)定位模糊 長(zhǎng)春宇龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃報(bào)告和媒體宣傳中 ，對(duì)消費(fèi)者的描述充斥著這樣的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)” 、“自住和投資兼有”等等千篇一律的套話?；蛘哒{(diào)查方式單一，缺乏相互印證。以下是不同價(jià)位中銷售總量占得百分比。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，住宅將采用最先進(jìn)的 4C 技術(shù) (包括計(jì)算機(jī)自動(dòng)化控制、通訊、網(wǎng)絡(luò)化、智能卡 )，建立一個(gè)具有物業(yè)管理中心、通訊接入網(wǎng)、家庭智能化組成的三位一體的住宅社區(qū)服務(wù)與管理系統(tǒng)。在公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力還十分有限的條件下，自覺(jué)投身于公益事業(yè)當(dāng)中，在“ 2020 年長(zhǎng)春秋季房交會(huì)市民喜愛(ài)的樓盤 ” 的頒獎(jiǎng)典禮上，唯有該公司敢于向社會(huì)各界鄭重承諾，今后長(zhǎng)春宇龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每開(kāi)發(fā)一平米樓盤向孤兒學(xué)校捐獻(xiàn) 元，龍士學(xué)總經(jīng)理被吉林省孤兒學(xué)授予“愛(ài)心大使”的殊榮。許多營(yíng)銷商、開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)銷策劃的認(rèn)識(shí)仍留于膚淺，甚至有的由于理解的偏頗導(dǎo)致在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷策劃走入誤區(qū)。 6 （一）深刻洞悉市場(chǎng) 5 （ 五 ） 沒(méi) 有 充 分 利 用 網(wǎng) 絡(luò) 營(yíng) 銷 技術(shù) 4 （ 三 ） 產(chǎn) 品 賣 點(diǎn) 把 握 不 準(zhǔn) ， 癡 迷 炒作 2 1 住宅需求空間大 2 （ 一 ） 我 國(guó) 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 現(xiàn)狀 Ⅰ 前言 1 二 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 現(xiàn)狀 2 2 房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有升 7 （ 五 ） 提 高 網(wǎng) 絡(luò) 營(yíng) 銷 技術(shù) 激烈的競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)峻的考驗(yàn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將營(yíng)銷策劃視為企業(yè)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作的生命線。公司擁有 教授級(jí)工程師、高級(jí)工程師、工程師、專業(yè)技術(shù)人員 45 人，員工總?cè)藬?shù)為 72 人，其中大專以上學(xué)歷人員占 85%。 二 房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀 （一）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的態(tài)勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展呈以下趨勢(shì)：第一，郊區(qū)化趨勢(shì)。 長(zhǎng)春市商品住房銷售價(jià)格漲幅比較分析， 2020 年長(zhǎng)春市商品住房銷售價(jià)格為 2031元 / M 2020 年為 2401 元 / M 2020 為 2516 元 / M 2020 年為 2917 元 / M 2020年為 3192 元 / M2，年均增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃逐漸受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視。如，在經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，人們對(duì)住房的需要客觀上和欲念上都是很強(qiáng)，但由于人們經(jīng)濟(jì)收入很低，只能滿足生存需求，沒(méi)有能力滿足居住的需求，因此，這里對(duì)住房的需求是一種潛在需求。然而， 宇龍公司 通常將一系列的賣點(diǎn)羅列，以推銷自己的產(chǎn)品。很遺憾，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味地想制造轟動(dòng)效應(yīng)，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽視了消費(fèi)者實(shí)際需求。 對(duì)于像宇龍這樣的中型企業(yè)來(lái)說(shuō)手中的可用資源 是永遠(yuǎn)有限的，沒(méi)有實(shí)力對(duì)顧客進(jìn)行立體式的廣告影響，綜合性的媒體組合只會(huì) 削弱 廣告的宣傳作用。 5 廣告制作精良卻欠缺說(shuō)服力 現(xiàn)今不少?gòu)V告富有創(chuàng)意但卻毫無(wú) 說(shuō)服力，精美、巧妙、有趣、有創(chuàng)意、標(biāo)新立異，這些都代替不了信息性強(qiáng)、可信、令人難忘及有說(shuō)服力。為 適應(yīng)這一形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)須轉(zhuǎn)變觀念，把客 戶的價(jià)值需求作為企業(yè)的核心價(jià)值，“以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心” 。 需要注意的是必須對(duì)問(wèn)卷過(guò)程全程監(jiān)控。因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面與充分的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求的差異，從消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買力與需求出發(fā)，企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā) 。營(yíng)銷策劃既要考慮住宅觀念的變化、環(huán)境氛圍的營(yíng)造、物業(yè)管理的完善。所以在小戶型房屋設(shè)計(jì)中設(shè)計(jì)者應(yīng)該最大限度的給予顧客自己的改造空間，讓顧客能按照自己的意愿進(jìn)行專修。宇龍 公司 應(yīng)該立足本文營(yíng)銷對(duì)策中的其他四點(diǎn)，循序漸進(jìn)的推動(dòng)自己的 發(fā)展戰(zhàn)略，品牌形象會(huì)隨著企業(yè)做強(qiáng)得以提升。通過(guò)房地 產(chǎn)網(wǎng)站，還可以建立起相關(guān)企業(yè)的信息高速公路，形成企業(yè)之間的信息鏈，建立無(wú)場(chǎng)地辦公環(huán)境的房地產(chǎn)虛擬企業(yè)。 4 信息平臺(tái) 利用網(wǎng)站或所設(shè)計(jì)的網(wǎng)頁(yè)，進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)信息的發(fā)布，例如項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、最新的房地產(chǎn)法規(guī)、樓盤的促銷信息，項(xiàng)目某些方案的意見(jiàn)征集等都可以迅速地發(fā)布出去。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品“不斷升級(jí)”，更新?lián)Q代速度加快。在此衷心感謝 李 老師對(duì)我的關(guān)心和指導(dǎo)！ 同時(shí)，我還要感謝經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院所有教過(guò)我的老師們，他們淵博的學(xué)識(shí)、高尚的品格和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神令我尊敬和感動(dòng)，是經(jīng)管學(xué)院的老師們