【正文】 根據(jù) ***場情況調(diào)查， 90%購房者以自住為主，投機(jī)性購房者較少。 （ 2）而且近年來， ***有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè) ***的潛在購買力也是相當(dāng)有分量，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。 付款方式：隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長 ，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件。﹤ 9176。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線、網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線已鋪設(shè)，有農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。 擬建場地南高北低，區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)為擬建場地南邊的 ***實(shí)驗(yàn) 小學(xué)，地面高程 ，擬建場地南部為基巖挖方，北部為填方，177。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 30 西外版塊未來趨勢： 日趨完善居住環(huán)境； 巨大升值潛力空間；能源集團(tuán)規(guī)模入駐。從實(shí)際需要方面：一是隨著舊城改造項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，需要大量的商品住宅安置拆遷戶，從而保證舊城改造和重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征占地的順利進(jìn)************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 28 行；二是較大的勞務(wù)輸出，很多農(nóng)村富余的勞動(dòng)力到沿海務(wù)工，回鄉(xiāng)后首先選擇在城區(qū)買房使得需求增加；三是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 ***居民收入水平的提高，實(shí)際 購買力將不斷增強(qiáng)，使住宅的有效需求增加；四是達(dá)州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特別是化工業(yè)園區(qū)的建設(shè)吸引了大批外來投資者及建設(shè)者大大刺激了住宅需求。小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn) 、線、面結(jié)合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。堅(jiān)持對內(nèi)對外開放并舉，堅(jiān)持開放促發(fā)展的方針，形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放格局。 初步建成川渝鄂陜結(jié)合部大城市。因此，資金流動(dòng)性過剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房價(jià)。 另一方面，高收入者投資投機(jī)需求將積極入市。相對于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購房需求的加速膨脹。因此住宅建設(shè)如果增加 10 個(gè)百分點(diǎn)，可望帶動(dòng)國民生產(chǎn)總值增長 1 個(gè)百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納 100 人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè) 200 人就業(yè)。建筑行業(yè)中的主要力量是建筑業(yè)企業(yè)，全國近 13 萬家建筑業(yè)企業(yè)從業(yè)人員達(dá) 2791 萬人，擁有資產(chǎn)超過 31600 億元，當(dāng)年完成施工產(chǎn)值約 31000 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 1830 億元。中國的土地、能源狀況將對未來住房建設(shè)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的制約，住房建設(shè)必須向 “緊湊型 ”方向發(fā)展，發(fā)展節(jié)能省地型住宅是當(dāng)前中國的必然選擇。 特別是中國正處于人類有史以來最快的城市化進(jìn)程中，人口研究結(jié)果顯示， 20202020 年，我國城鎮(zhèn)人口將凈增 億，城市家庭將增加 億戶以上，其中 93%為新遷入人口，按戶均 80 平米計(jì)算，需要新增住宅在 100 億平米以上。 房地產(chǎn)市場發(fā)展方向 一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)增長和住房水平提高之間，始終存在著密切的有機(jī)關(guān)系和相互關(guān)聯(lián)的發(fā)展規(guī)律。 二手住宅銷售價(jià)格同比上漲 %。 4 月份當(dāng)月，商品房銷售面積 8051 萬平方米，比 3 月當(dāng)月減少 155萬平方米，其中住宅銷售 7249 萬平方米，減少 180 萬平方米；商品房銷售額 4448 億元，比 3 月當(dāng)月增加 587 億元，其中住宅銷售額 3846 億元，增加 553 億元。 以上調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為電梯商品房，以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的， 該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化。中石油和中石化基地的建設(shè)，將加速西外的發(fā)展進(jìn)程。也將成為繼老城區(qū)之后，配套最完善，綜合環(huán)境最佳的新城市核心區(qū)。擁有的土地和住宅，都有著極大的增值價(jià)值。 達(dá)州從城市的空間格局上，具備了自然的城市聚合要素，構(gòu)成了旺盛的人氣的聚集，是典型的區(qū)域性中心城市，后勢強(qiáng)勁。同時(shí)處于成都、重慶新特區(qū)輻射范圍之內(nèi)，想像空間巨大。 編制依據(jù)及范圍 編制依據(jù) 國家建設(shè)部及 ***頒布的房地產(chǎn)相關(guān) 法規(guī)與政策； 現(xiàn)場勘測和實(shí)地調(diào)研所得資料； ***建設(shè)局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（ 2020 字第 36 號）； ***建設(shè)局建設(shè)用地規(guī)劃許可證（ 202037）； ***規(guī)劃和建設(shè)局建筑工程施工許可證（ 513001202006010101）； 企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（川投資備【 5117000708153】 7208號） ***國土資源局宗地圖（ ***國用 [2020]第 01736 號）； 重慶市建筑工程設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司成都分公司設(shè)計(jì)的 ***“人************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 9 民廣場”商住樓工程總平圖； 國有土地使用權(quán)出讓合 同。 建設(shè)工程項(xiàng)目概況 “ ***人民廣場商住樓”位于西外新區(qū)，北邊與市四大班子 辦公樓、市政辦公大樓隔永興路相望；左鄰 ***廣電中心，廣電花園；右鄰金蘭大道，金蘭小區(qū)；西南邊與天恒花園相鄰；南邊中央一條寬 88 米的景觀大道直到大寨子公園。 業(yè)主簡介 ************************位于 ***通川區(qū)西外陽平路羅浮陽光花園會(huì)所三樓，注冊資本金 2180 萬元，具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集團(tuán)董事長（法人代表）向榮。知天下”項(xiàng)目， 2020 年開發(fā) ***火車站旁、西客相鄰的“羅浮178。合理的價(jià)格制定和精簡的成本控制以保證利潤最大化 。結(jié)合公司 的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式；按照國家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程、定額估算項(xiàng)目投資，根據(jù)國家的財(cái)稅制度和有關(guān)政策、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析、評價(jià)。其主城區(qū)格局如下： 達(dá) 州 概 況 西 外 人口（萬人） 用地（平方公里） 主要職能 15 政務(wù) 商貿(mào) 金融 教育 科研 交通 倉儲(chǔ) 物流 市區(qū) 14 行政辦公 商貿(mào)金融 教育科研 對外交通 倉儲(chǔ)物流 北外 8 行政辦公 教育科研 居住 南 外 25 行政辦公 商貿(mào)金融 居住 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 11 城市人口： 2020 年 65 萬→ 2020 年 90 萬 城市空間結(jié)構(gòu)：單中心→多中心 發(fā)展戰(zhàn)略：北抑、南拓、西移、東調(diào) 組團(tuán)布局：“一城五片區(qū)” ***經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀趨分析： 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于加速期，經(jīng)濟(jì)總量躍居四川第四位； 能源化工產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)高速發(fā)展， 2020 年 ~2020 年，中石油、中石化將為達(dá)州的天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)群投資 500 億元以上，用于建設(shè)完善中國西部天然氣能源化工基地，這勢必推動(dòng)達(dá)州經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展階段。 房地產(chǎn)價(jià)值從 05 年的不到 1000 元 /m2，躍升到現(xiàn)在的突破 4000元 /m2， 呈出飛速上漲，除受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響外，也證明了達(dá)州本地市場的快速發(fā)展。 2020 年達(dá)州房地產(chǎn)的價(jià)值將穩(wěn)中有升，鑒于其后發(fā)優(yōu)勢，受宏************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 13 觀調(diào)控的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一級城市。 政府全力打造的西外規(guī)劃和舉措，便使西外具備了明日達(dá) 州高端和城市核心的價(jià)值。 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 本項(xiàng) 目建設(shè)總投資 萬元，其中土地費(fèi)用 萬元，建安及其他費(fèi)用 萬元。其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。 新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲%；商品住宅銷售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲 %。 2020 年一季度達(dá)州房地產(chǎn)市場狀況分析 2020 年 一季度 ***房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %。按照經(jīng)濟(jì)增長和住房發(fā)展的規(guī)律，中國住房發(fā)展光明前景 可以預(yù)期。十七大提出了旨在改善民生的 “住有所居 ”的目標(biāo)，加快建設(shè)適合中國國情的住有所居的住房體系。這樣，未來將會(huì)出現(xiàn)廉 租房 、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及商品住房 (包括限價(jià)商品房 )多元并存的局面，中小套型的住宅供應(yīng)比例將大幅度提高。同時(shí)，也有益于解決長期困擾我國政府和民眾的一大民生難題 ——就業(yè)難問題。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對具有保值能力************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 22 的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房價(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過剩問題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。 建設(shè)活力達(dá)州。圍繞 “民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處 ”的目標(biāo)，正確處理經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等各個(gè)方面的重大關(guān)系，努力構(gòu)建 “和諧達(dá)州 ”。 5．從樓盤設(shè)計(jì)上看， 2020 年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求， 2020 年整個(gè)市場各種風(fēng)格體現(xiàn)了我市發(fā)展商品房市場意識的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， ***市區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 ***主城區(qū)各版塊的供應(yīng)特征如下： 版塊 供應(yīng)特征 南外板塊 兩級分化嚴(yán)重：城南中心樓盤成為樓市標(biāo)桿 、南外是未來的化工園區(qū)、周邊配套正在建設(shè)，目前人氣不足，市民認(rèn)可度不高。 土地性質(zhì)及地理位置綜述 本工程重要性等級為一級，場地等級為二級，地基復(fù)雜程度等級為二級，巖土工程勘察等級為甲級。 項(xiàng)目周邊情況 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 34 我們選擇以本地塊為中心 ， 該地塊為政治、文化、商業(yè)中心， 交通十分便利 。 區(qū)域地質(zhì)概況 區(qū)內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)不發(fā)育，無大的褶皺和斷層構(gòu)造，未見滑坡泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，新生界地層不發(fā)育，堆積作用不強(qiáng)，地質(zhì)構(gòu)造條件簡單。 市政配套設(shè)施 水 :該地塊用水有 ***給排水公司提供。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 （ 2）國發(fā) 10號印發(fā)后，隨著政府對市場的調(diào)控，可能對項(xiàng)目未來************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 38 投資及銷售帶來一定的影響。 消費(fèi)群界定： 1. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板 2. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 3. ***朝陽中路和化工園區(qū)的高級白領(lǐng)及管理人員。但近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，需要引起高度重視。 ① 國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 36 戶型：本區(qū)域的大戶型如 120140 平方米特別暢銷， 80110 平方米以及 80 平米一下的的中、小戶型也較為好銷， 140 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。醫(yī)療設(shè)施缺乏 ,主要為小的門診部。 氣象特征 本地區(qū)地處北溫帶，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，光溫同步，東暖春早，夏無酷暑，無霜期長，春季氣溫回升快，但不穩(wěn)定，多寒潮，夏季降水兩集中，分布不均，常 有旱澇交錯(cuò)發(fā)生，秋季多陰雨綿綿，冬季多云霧，少日照，總的氣候條件較好。地面高程 ，相對高差約 。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 33 地理環(huán)境分析 土地是不可再生資源， 一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，必將隨同伴隨著工業(yè)化和業(yè)發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，從而必將增加對生產(chǎn)、倉儲(chǔ)、商業(yè)、辦公用房等非住宅房屋的需求。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 27 9．從樓盤銷售宣傳上看，市場仍處于買方市場，消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會(huì)起到很重要的作用，運(yùn)用多種宣傳手段，可在 ***區(qū)刮起了一陣“人民 廣場商住樓”項(xiàng)目旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為“人民廣場商住樓”項(xiàng)目的業(yè)主。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的 麻煩。利用多形式的交流平臺(tái)