【正文】 從 2020 年 7 月到 2020 年 7 月份在售別墅項(xiàng)目的均價(jià)同比上漲 8001500 元之間。 2020 涿州別墅在售項(xiàng)目： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱稱 竹竹 語語 堂堂 慢慢 城城 .26 島島 嶼嶼 丹丹 佛佛 爾爾 灣灣 濱濱 水水 別別 墅墅 琉琉 璃璃 湖湖 別別 墅墅 桃桃 源源 逸逸 墅墅 樓盤市場形象及宣傳訴求 新中式宅院別墅群落 弘揚(yáng)族群居住文化 美式坡地風(fēng)格別墅群落 慢節(jié)奏的島嶼生活 在球場上打高爾夫 在別墅中體驗(yàn)高爾夫人生 簡約法國南部田園風(fēng)格 將建筑融入到湖林之中 北美風(fēng)格 景觀特征 步入式園林 通聯(lián)的人造島嶼、湖泊 利用高爾夫球場環(huán)境，打造親水住宅 人工島嶼與采摘園 無 區(qū)域環(huán)境特征 地屬開發(fā)區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施 完善 地屬影視城范疇，周邊高 檔項(xiàng)目較多，環(huán)境較好 地屬影視城范疇，周邊高檔項(xiàng)目較多，項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅 位于 107 國道交通方便，內(nèi)部環(huán)境安逸 桃園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善 內(nèi)部生活配套 會(huì)所 會(huì)所、大型商業(yè)街 高爾夫球場、多功能會(huì)所 會(huì)所 無 小區(qū)設(shè)計(jì)及規(guī)劃 圍合式布局，堂院、合院、聯(lián)院形成多個(gè)居住組團(tuán) 湖泊島嶼邊的 獨(dú)棟別墅 建筑隱藏在球場之中，打造蘇格蘭風(fēng)格住宅 銷售價(jià)格 獨(dú)棟 79008300 元 /平方米 連排 48005000 元 /平方米 雙拼 6000 元 /平方米 均價(jià) 7100— 7800 元 /平方米 均價(jià) 7000— 10000 元 /平方米 獨(dú)棟 7000— 8300 元 /平方米 雙拼 6000 元 /平方米（售完） 聯(lián)排 獨(dú)棟 5888 元 /平方米 雙拼 5500 元 /平方米 聯(lián)排 5500 元 /平方米 項(xiàng)目開盤時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 9 月 一期： 2020 年 10 月 二期： 2020 年 9 月 一期： 2020 年 10 月 二期： 2020 年 5 月 2020 年下半年 主力戶型 獨(dú)棟 280317 平方米 獨(dú)棟 353403 平方米 獨(dú)棟 220280 平方米 獨(dú)棟 200— 300 平方米 戶型面積全部一樣 2020— 2020年涿州開盤別墅項(xiàng)目： 連排 205220 平方米 雙拼 255 平方米 主要優(yōu)勢 位處高速出 口，交通便捷，享受城市基礎(chǔ)設(shè)施 近鄰影視城，市場、環(huán)境成熟，交通便捷，通達(dá)性好 成熟的區(qū)域及社區(qū)環(huán)境 位于高速，交通便捷，內(nèi)部環(huán)境成熟 享受城市基礎(chǔ)設(shè)施 主要劣勢 近鄰高速路，環(huán)境易污染，項(xiàng)目內(nèi)景觀綠化較少，建筑密度較大 建筑密度大，景觀綠化較少，別墅面積較大，總價(jià)高 每次開盤的數(shù)量較少，選擇范圍有限 均價(jià)較高 整體檔次低 項(xiàng)目名稱 銀都花園 華陽別墅 國富家園 名流別墅 玫瑰花園 溫莎假日 項(xiàng)目開盤時(shí)間 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 3 月 2020 年 2020 年 項(xiàng)目類型 獨(dú)棟、連排、板樓 獨(dú)棟（ 50 套以內(nèi)） 疊加 獨(dú)棟、連排、板樓 獨(dú)棟、連排 獨(dú)棟、雙拼（ 116 棟） 2020 年銷售價(jià)格 獨(dú)棟 6300— 6400 元 /平方米 連排 5480 元 /平方米 獨(dú)棟 4500 元 — 元 /平方米 3300— 3600 元 /平方米 獨(dú)棟 6300— 6400 元 /平方米 連排 5000 元 /平方米 獨(dú)棟 4000— 5500 元 /平方米 連排 3600 元 /平方米 獨(dú)棟 5300— 6000 元 /平 方米 2020 年北京別墅市場的供應(yīng)量同比上漲較大，但銷售情況有所下降，整體均價(jià)卻逐步上漲，今后總體預(yù)測較為樂觀。 五、本項(xiàng)目未來價(jià)格預(yù)測 整體價(jià)格定位分析 從近幾年別墅市場發(fā)展方向來看，經(jīng)濟(jì)型價(jià)格適中的別墅市場銷售狀況一直良好， 2020 年上半年北京新開盤別墅項(xiàng)目， 銷售率達(dá)到 7 成以上的項(xiàng)目有 2 個(gè) ， 分別是龍山新新小鎮(zhèn) 五 期 項(xiàng)目， 均價(jià) 11000 元 /平方米，總價(jià) 230500 萬 /棟 ， 和龍灣別墅四期項(xiàng)目，面積從 250343 平米，總價(jià) 750— 1100 萬 /棟。 目前在房地產(chǎn)行業(yè)較為波動(dòng)的情況下 ， 滿足客戶的自住需求的好產(chǎn)品 ， 是獲得消費(fèi)者青睞的關(guān)鍵所在 ， 另一方面也看到 ， 只有持續(xù)從客戶角度出發(fā)的 產(chǎn)品， 才能在變幻莫測的市場競爭中取得長期的優(yōu)勢 。 涿州 2020 年在售的別墅項(xiàng)目丹佛爾濱水別墅是上半年涿州別墅市場銷售最好的項(xiàng)目，稀缺的高爾夫球場是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢，綠環(huán)景觀和水系的營造設(shè)計(jì)上是涿州其他項(xiàng)目無法比擬的。 而產(chǎn)品類型方面，獨(dú)棟別墅更受歡迎， 并且在四合院方面有一部人比較認(rèn)可，說明四合院式住宅可以做，但數(shù)量做好控制。 在 2020 年偉業(yè)顧問根據(jù)涿州市場情況，對(duì)來自北京人群和涿州當(dāng)?shù)厝怂龅恼{(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 客戶群對(duì)各種建筑風(fēng)格沒有明顯偏好，歐式風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格略高于中式風(fēng)格。 這個(gè)階段的顯著特點(diǎn)是開發(fā)商和購房者開始關(guān)注本土建筑的回歸之途，希望既能體現(xiàn)西方別墅生活的優(yōu)越性，又能在建筑中體現(xiàn)本土特點(diǎn)。 今后的別墅市場肯定會(huì)成為中國中產(chǎn)階級(jí)的主力市場，隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長，高端人群和低端人群的比例將逐步擴(kuò)大，支撐經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量將決定了中產(chǎn)階級(jí)的重要性，這個(gè)群體對(duì)原有的生活狀態(tài)已經(jīng)發(fā)生的根本性的改變，他們不再滿足城市中的居住環(huán)境，尋求舒適、宜居、靜逸的居所將是未來中產(chǎn)階級(jí)的生活目標(biāo)，這也是今后居住理念的整體發(fā)展趨勢。 涿州客戶， 涿州人并且在涿州長期生活、工作，經(jīng)濟(jì)收入主要來自涿州區(qū)域。這也是涿州市場在售別墅中唯一能同時(shí)獲得交通便利和生活配套的項(xiàng)目。 丹佛爾灣濱水別墅是涿州市場上在售獨(dú)棟別墅單套起價(jià)最低的項(xiàng)目， 16018 萬 /套起，每套的均價(jià)一般在 200 萬之內(nèi)，而且這種價(jià)格房源也是項(xiàng)目的主力戶型。 項(xiàng)目的一期為 GAV 高爾夫會(huì)員別墅 ， 2020 年 10 月份分為四個(gè)組團(tuán)開盤銷售， 129 套獨(dú)棟別墅組成戶型 從 160 多平米－ 300 多平米 之間， 07 年 7 月入住前售凈，用了不到一年的時(shí)間，這個(gè)銷售速度應(yīng)該是涿州市場上別墅項(xiàng)目銷售最快的一個(gè)。這也是涿州唯一一個(gè)坡地別墅，在北京別墅市場上也不多見。項(xiàng)目一共開發(fā)了 208 套別墅，現(xiàn)在獨(dú)棟數(shù)量截止 2020年 7 月 2 號(hào)獨(dú)棟還剩下 5 套（二期項(xiàng)目）。這些不利的因素導(dǎo)致了這個(gè)只有 63套別墅項(xiàng)目在 2 年的時(shí)間內(nèi)只銷售了 52 套。 2020 年上半年涿州在售的別 墅價(jià)格漲幅不大，很多項(xiàng)目在對(duì)外售價(jià)依然顯示在逐步提升景象，但在真實(shí)購買的情況下價(jià)格會(huì)根據(jù)別墅所在位置、視野景觀、面積和戶型做一定的調(diào)整，大部分項(xiàng)目的售價(jià)甚至低于 2020 年最高點(diǎn)時(shí)期的價(jià)位，部分樓盤對(duì)一次性和分期貸款也進(jìn)行了折扣?？拷斯ぞ坝^的別墅面積大，總價(jià)高而且單價(jià)超出項(xiàng)目整體均價(jià)。 丹佛爾灣濱水別墅 —— 2020 年 9 月開始銷售后，均價(jià)保持在 7200 元之間。相比 2020 年上半年獨(dú)棟的價(jià)格有一定的回落。如提香草堂已經(jīng)售凈的二期獨(dú)棟價(jià)格與大寧山莊正在銷售的獨(dú)棟尾盤價(jià)格相差無幾。購買人群以中等收入的購房人群為主。此外，高級(jí)白領(lǐng)隊(duì)伍的壯大和收入的提高，為經(jīng)濟(jì)型別墅提供了廣闊的市場需求空間。 2020 年 別墅市場產(chǎn)品多元化分析 北京別墅成交單價(jià)集中于 16000 元 /平方米以下價(jià)位，而套總價(jià)集中于 500 萬元以內(nèi)，套型面積集中于 300 平方米以下，三項(xiàng)需求特征均能反映經(jīng)濟(jì)型別墅已完全成為北京別墅市場 發(fā)展的趨勢 。 （ 2020 年 07 月 18 日 07:25 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ） 2020 年 6 月 10 日，北京新增別墅項(xiàng)目 中純獨(dú)棟別墅僅為 1000 余套 ， 目前獨(dú)棟別墅的市場均價(jià)為 22181 元 /平方米，比去年同期上漲了 %，價(jià)格漲幅超過百分之百的項(xiàng)目并不少見 。 去年前 5 個(gè)月北京別墅銷售 2071 套 。 2020 年上半年涿州別墅住宅市場調(diào)研與分析 一、 2020 年上半年北京別墅市場分析 .......................................................................................................... 3 北京別墅市場成交價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢 ................................................................................................ 3 北京別墅市場供過于求，呈現(xiàn)階段性異常狀態(tài) ........................................................................................... 3 經(jīng)濟(jì)型別墅仍是北京市場成交主力 ...................................................................................................... 4 2020 年別墅市場現(xiàn)狀和趨勢分析 ........................................................................................................... 5 2020 年別墅市場產(chǎn)品多元化分析 ........................................................................................................ 5 2020 年北京市場客戶群分析 ............................................................................................................... 6 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ........................................................................................... 6 二、涿州市別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ......................................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項(xiàng)目整體價(jià)格統(tǒng)計(jì)及分析 ..................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項(xiàng)目銷售速度及 優(yōu)劣 勢分析 ................................................................................... 9 三、本項(xiàng)目未來客戶整體分析 .................................................................................................................. 15 客戶群體性及分布區(qū)域分析 ............................................................................................................. 15 四、本項(xiàng)目產(chǎn)品未來發(fā)展方向預(yù)測 .............................................................................................................. 16 建筑風(fēng)格 .............................................................................................................................. 16 產(chǎn)品類型及面積 ........................................................................................................................ 17 項(xiàng)目配套 .............................................................................................................................. 18 文化價(jià)值 ......................