【正文】 良好的內(nèi)部居住環(huán)境和緊鄰 107 國道提升了項目整體優(yōu)勢，從而也彌補了生活配套設(shè)施所帶來的不便。 生活配套設(shè)施的不完善是高速周邊一些遠離生活區(qū)域獨立單個別墅項目所難以解決的問題。緊鄰著 107 國道，舒適的居住環(huán)境和建設(shè)中的綠化園林讓很多驅(qū)車來涿州購置別墅的客戶在這里停下了腳步。雖然現(xiàn)獨棟價格在 5888 元 \平米，聯(lián)排和雙拼在 5500 元 /平米（和竹語堂一樣）但是所有產(chǎn)品的戶型都在 350 平米以上，整體價格都在 200 萬 /套以上，所以產(chǎn)品銷售至今并不理想。但沒有別墅應(yīng)該享有的 綠化環(huán)境，同時項目體量偏小，生活配套不健全，獨棟本身只有一種戶型，產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計單一化。經(jīng)過了 23 年消化期在加上當(dāng)時樓市一路上漲等原因，以及項目本身體量較小，大部分項目建設(shè)在市區(qū)內(nèi)周邊的生活配套設(shè)施比較齊全，價格和交通占有一定優(yōu)勢，那個時期開盤的別墅項目至今為止基本上已經(jīng)銷售完畢。但這樣的戶型也會靠近該樓盤的周圍或是私密性不是很好的公眾的區(qū)域，受到噪音的干擾比較大，特別是在高速公路旁邊的別墅影響最大，但價格卻比樓盤本身的均價要便宜的多，從涿州別墅市場觀察到，只要面積不是很大而且價格較低，這樣的房源銷售狀況一般不會困難。 相比較戶型較小、總價低和景觀位置占優(yōu)的別墅一直以來銷售的較好，景觀視野開闊周圍綠化充足的房源是整個項目中的高價位，如果這樣的房源在一個項目當(dāng)中 沒有控制好數(shù)量的比列，打破了低、中、高三種價位之間互補的平衡率，從而拉高項目的整體價位，并且將項目內(nèi)部的有利資源全部占有的話，這樣的樓盤在銷 售中會遇到很多問題而且銷售速度要減慢很多。以其中以一個中介公司為例（弘發(fā)經(jīng)濟），可以在竹語堂現(xiàn)均價的基礎(chǔ)上折扣 1015 個百分點，而且大部分都是供貨商拋出的房源，比竹語堂實際銷售價格低很多，這是房地產(chǎn)二手房市場上不正常的現(xiàn)象，打算購買竹語堂房產(chǎn)的客戶如果了解涿州二手房市場，購房方式將會發(fā)生改變，肯定會影響到竹語堂現(xiàn)有的房源銷售狀況。獨棟的面積在 272314 平米之間，雙拼和聯(lián)排的面積都在 260平米之內(nèi)。 竹語堂 —— 2020 年 3 開盤獨棟均價 6500 元 /平米，雙拼 5500 元 /平米，同年 12 月獨棟價格在 7600 元 /平米，雙拼價格在 6500 元 /平米，聯(lián)排 5100 元 /平米。 桃源逸墅 —— 2020 年下半年獨棟開盤， 2020 年 11 月份 雙拼均價 5600 元 /平方米，獨棟均價 5880 元 /平方米 ， 2020 上半年價格獨棟在 5888 元，雙拼和聯(lián)排在 5500元 /平米。在售一期別墅建筑面積在 329— 403 平米，每套 260 萬起，位于影視高速路邊的別墅單價和總價較低，項目內(nèi)部區(qū)域位置的別墅單價較高，基本上和均價持平。 慢城 .26 島嶼 —— 2020 年 9 月正式開盤，最初 2020 年 9 月的 7000 元 /平米到同年 12 月均價 7800 元 /平米回落到 2020 年 2 月均價 7300 元 /平米，然后逐步上漲。建在高爾夫球場景觀視野寬闊并臨近水系的別墅均價在 10000 元之內(nèi)，面積都在 800 平米以內(nèi)，這樣的大戶型也被一些客戶所看中。 2020 年 4 月以組團方式每個月推出一個組團，數(shù)量在二十套之間，下個月的開盤時間和開盤數(shù)量根據(jù)上月銷售情況作相對的調(diào)整，均價調(diào)制在 7500 元之間，具體價格還會根據(jù)別墅地理位置等因素做上下之間的調(diào)整， 從 6000— 10000 元不等?，F(xiàn)在在售的房源大部分都集中在人工湖附近。但是面積大，總價高。涿州二手房市場經(jīng)紀(jì)公司給出的價格在 8000 元 /平米，購房程序任然是按照一手房的程序操作。 2020 年 8 月同面積同戶型同位置的別墅價格甚至超過了現(xiàn)在的價格。 琉璃湖別墅二期 —— 2020 年 5 月開盤銷售，最高均價 7000 元 /平米， 2020 年 7 月份別墅最高價 8300 元 /平米，同類型的產(chǎn)品湖邊的價格比其他位置價均價要高出1000 元 /平米左右。 2020 年開盤銷售的項目 3 個，竹語堂、慢城和丹佛爾灣濱水別墅。可見 2020 年別墅市場的變化促進了別墅產(chǎn)品新的發(fā)展趨勢。但整體別墅價格與北京在售的別墅價格相比較還是有一定優(yōu)勢，經(jīng)濟型別墅項目占據(jù)大部分。 房山大部分別墅項目都緊鄰 107 國道和京石高速，同項目之間的價格差異主要還是受到交通、配套、環(huán)境以及項目本身的品質(zhì)所影響，但交通優(yōu)勢并不是調(diào)整價格主要因素，高品質(zhì)的項目同樣可以彌補交通所帶來的問題。 2020 年上半年房山別墅項目銷售均價在 9000 元左右，沒有純獨棟項目入市銷售，項目主要以雙拼、聯(lián)排、疊加和花園洋房為主，整體價格同比增幅不大， 個別項目甚至沒有上漲。 193— 326 平米，價格 120326 萬之間。他們有著強烈的改善居住條件的愿望，不接受傳統(tǒng)的公寓住宅，又不能承受獨立別墅的高價位，經(jīng)濟型別墅正好迎合了這部分人的購 買心理。 從分布上看，南城、亞奧京北、順義以及京東地區(qū)都有經(jīng)濟型別墅的身影，其中南城呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。 這兩種人群在購買別墅產(chǎn)品的觀念上有這一定的差距，金字塔尖的高端人士有著一定的社會地位，所青睞的產(chǎn)品是昂貴的，在理解產(chǎn)品情況下感性方式占據(jù)了主要，對產(chǎn)品的喜好是觸動他們購買的第一動力。正因為開發(fā)商注意到了這樣的市場變化，并及時對開發(fā)策略進行了調(diào)整，所以才會出現(xiàn) 2020 年新開盤別墅項目產(chǎn)品形式更趨多元化 發(fā)展的現(xiàn)象 。 中國經(jīng)濟的高速發(fā)展而催生出的富裕群體即日益增多的中產(chǎn)階層。 戶型均在 200350 平方米之間，且設(shè)計較為合理，總價適中，因此銷售情況較好。 別墅停批政策，在 2020 年的供應(yīng)量上有了直接反應(yīng)，而單套面積下降的趨勢，也反映出目前購買獨棟別墅項目的客戶群在發(fā)生著變化，消費取向和生活方式的變化使得中產(chǎn)階層成為推動別墅消費的主力群體。 雖然 08 年上半年別墅市場 銷售額排名前 10 位的別墅， 是以純 獨棟， 或者 以獨棟為主的別墅。 北京市近日發(fā)布建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，將別墅的最低容積率限定在 ，對容積率低于 的報批項目進行嚴(yán)格的限批和禁批，讓原本后期規(guī)劃繼續(xù)做獨棟別墅開發(fā)的開發(fā)商不得不改變策略。 別墅產(chǎn)品的特有性區(qū)別于其他的住宅產(chǎn)品，這也顯示了這種低密度、不可復(fù)制住宅項目將越來越受到人們青睞， 今年 15 月 北京 別墅市場均呈現(xiàn)出“ 供過于求 ” 的市場態(tài)勢，但這主要是由于近期加大宏觀調(diào)控力度而引起市場異常的結(jié)果，這只是短期階段性的現(xiàn)象，別墅作為稀缺產(chǎn)品，且市場潛在需求旺盛，長期來看，別墅市場供不應(yīng)求的矛盾將會有所緩和。 別墅停批政策逐步實施也影響了 08 年別墅的銷售量。 雖然 08 年 5 月份的新增供應(yīng)量超過了 07 年同期水平，但 08 年上半年別墅市場整體銷售項目與 07 年相比較還是有一定差距的。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年新開盤的純獨棟別墅項目為 10 個，占新開盤供應(yīng)總數(shù)的 %，而 2020 年新開盤的純獨棟別墅項目為 6 個，僅占新開盤總數(shù)的 %，其余別墅項目的產(chǎn)品形式均為聯(lián)排、疊拼、雙拼等多元化組合的格局。成交價格則呈現(xiàn)快速上漲的局面， 2 月份別墅項目的成交均價為 15524 元 /平米，到今年的 6 月份達到 21383 元 /平米。但套均建筑面積僅為 331 平米，比去年同期的407 平米下降近二成， 200300 平米成為供給主流，占總供應(yīng)量的 38%，聯(lián)排、疊拼、雙拼等低密度類別墅產(chǎn)品成為了 市場供應(yīng)的主流，獨棟別墅和城市別墅的供應(yīng)個數(shù)和占新開盤總數(shù)的比例，都呈明顯的下降趨勢。 經(jīng)濟型別墅仍是北京市場成交主力 雖然整個北京的別墅市場在上半年整體表現(xiàn)不如去年上半年，但是從 08 年的 1 月到 5 月，北京的別墅市場有著穩(wěn)步的提升。 供應(yīng)猛增，需求銳減的市場表現(xiàn)使得北京別墅市場供過于求態(tài)勢 更為明顯。統(tǒng)計顯示：2020年 15 月，北京別墅市場 新增 供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 1533 套、 萬平方米，同比分別增長 %、 60%；與此同時，同期 銷售 套數(shù)和銷售面積分別為 776 套、 萬平方米，同比分別下降了 65%、 61%。 從各區(qū)域的成交價格情況來看，同比去年， 08 年 15 月北京別墅市場各區(qū)域成交價格均出現(xiàn)不同程度上漲，其中八達嶺昌平、城南、西山、亞奧京北、亦莊開發(fā)區(qū)別墅區(qū)漲幅均在 40%以上，一定程度上直接拉高了北京別墅 市場的整體價格。根據(jù)北京別墅指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測顯示：在 2020 年 13 月期間北京別墅市場成交價格環(huán)比出現(xiàn)下滑，但在隨后 4 月和 5 月均有不同程度的回升。 2020 年上半年涿州別墅住宅市場調(diào)研與分析 一、 2020 年上半年北京別墅市場分析 .......................................................................................................... 3 北京別墅市場成交價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢 ................................................................................................ 3 北京別墅市場供過于求，呈現(xiàn)階段性異常狀態(tài) ........................................................................................... 3 經(jīng)濟型別墅仍是北京市場成交主力 ...................................................................................................... 4 2020 年別墅市場現(xiàn)狀和趨勢分析 ........................................................................................................... 5 2020 年別墅市場產(chǎn)品多元化分析 ........................................................................................................ 5 2020 年北京市場客戶群分析 ............................................................................................................... 6 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ........................................................................................... 6 二、涿州市別墅及高檔住宅發(fā)展情況分析 ......................................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目整體價格統(tǒng)計及分析 ..................................................................................... 7 2020 年上半年涿州別墅市場在售項目銷售速度及 優(yōu)劣 勢分析 ................................................................................... 9 三、本項目未來客戶整體分析 .................................................................................................................. 15 客戶群體性及分布區(qū)域分析 ............................................................................................................. 15 四、本項目產(chǎn)品未來發(fā)展方向預(yù)測 .............................................................................................................. 16 建筑風(fēng)格 .............................................................................................................................. 16 產(chǎn)品類型及面積 ........................................................................................................................ 17 項目配套 ...............................................................................................................