【正文】 第七 部分 項(xiàng)目的廣告推廣策略 第 頁(yè) 共 31 頁(yè) 20 任何的項(xiàng)目推廣都需要宣傳，而宣傳又離不開(kāi)廣告；廣告內(nèi)容來(lái)源于項(xiàng)目的內(nèi)涵，而廣告的效果附載于媒體的曝光。選擇浙江大學(xué)及其他地區(qū)知名院校的大學(xué)生科技創(chuàng)新管理部門(mén)合作，吸引科技成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目入住本園區(qū)。 ⑶ 為樓盤(pán)特色造勢(shì) 通過(guò)軟性廣告宣傳，尋找錢(qián)江晚報(bào)的房產(chǎn)專(zhuān)刊記者，制造新聞熱點(diǎn)，把本項(xiàng)目的個(gè)性化商務(wù)空間設(shè)計(jì)、休閑商務(wù)新主張等特色進(jìn)行軟性報(bào)導(dǎo)，并訴求生態(tài)辦公概念和本項(xiàng)目的杭城首家排屋套型寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)。 ⑸ 網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)置 如今社會(huì)，企業(yè)辦公逐步走向信息化、網(wǎng)絡(luò)化，尤其是房屋租賃，網(wǎng)絡(luò)信息同樣占有租賃信息的一大塊。 七 、項(xiàng)目招商氛圍 培養(yǎng) 手段 構(gòu)思 項(xiàng)目的招商工作需要 培育較 強(qiáng)的招商氛圍；由此 建議公司在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引企業(yè)的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的租賃打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括： ⑴ 工地 告知性 廣告 本項(xiàng)目馬路對(duì)過(guò)為速 8 酒店、川味觀、漁夫碼頭大酒店等幾個(gè)商務(wù)餐飲設(shè)施，中午到川味觀吃飯的人員比較多，而且基本上都為高新區(qū)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層；由此應(yīng)利用樓盤(pán)入口橫幅招商公告，傳達(dá)招商信息。 六 、項(xiàng)目廣告 平面 的設(shè)計(jì) 工作 一個(gè)好的項(xiàng)目，一定需要進(jìn)行一定的廣告宣傳；而一個(gè)好的廣告宣傳，必須制作出一個(gè)吸引目標(biāo)群體注意的廣告文本。 項(xiàng)目的前期策劃在一定程度上沒(méi) 能系統(tǒng)的完成，這加重了招商工作的難度和緊張度。 商務(wù)部辦公室確定。 其次本項(xiàng)目的建筑 設(shè)計(jì)大部分為個(gè)性化寫(xiě)字樓，在當(dāng)今很多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)選擇居民小區(qū)辦公的現(xiàn)狀下，一個(gè)專(zhuān)業(yè)的單套個(gè)性化商務(wù)小區(qū)，可以為該類(lèi)企業(yè)提供更多的尊榮空間和更好的外在形象。杭州市在近年長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)活躍之期，大量的商務(wù)樓、科技園、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)如雨后春筍般冒出來(lái)，一定程度上造成相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。然后借助本項(xiàng)目周邊分布的各類(lèi)商務(wù)樓群進(jìn)行造勢(shì)，加大區(qū)域的未來(lái) EOD 和高新領(lǐng)袖府邸的概念發(fā)展方向渲染，從而弱化文三路高新區(qū)商務(wù)樓群對(duì)本地塊的壓力。 具體的優(yōu)惠 方案，需要在根據(jù)招商效果和租金的進(jìn)一步準(zhǔn)確預(yù)測(cè)來(lái)確定。如果個(gè)別企業(yè)計(jì)劃一次性付清 10 年租金，按照 12%折現(xiàn)，建議收取 3600 元 /平方米的租賃價(jià)格進(jìn)行一次性收款。本租約的租金水平及招商租金方案詳見(jiàn)附件中的一年租金變動(dòng)表。 第 頁(yè) 共 31 頁(yè) 13 本項(xiàng)目的主樓因?yàn)橄鄬?duì)是項(xiàng)目的核心建筑，其位于真?zhèn)€園區(qū)的正門(mén)入口，租金保持一定的略高水平，同時(shí)參照擁有中央空調(diào)和沿主干道（江南大道）的東冠發(fā)展大廈 ~元 /平方米 由于本項(xiàng)目屬于商務(wù)樓出租，而各類(lèi)建筑不具備中央空調(diào)和精裝修，企業(yè)入駐都需要進(jìn)行裝修；既然企業(yè)需要裝修，那租賃期限不太可能為 1 年。之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)的大肆擴(kuò)張和居民入住率的提高，同時(shí)各寫(xiě)字樓、酒店等商務(wù)、休閑場(chǎng)所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，完全有可能未來(lái)之江區(qū)塊成為杭州南岸的 EOD 板塊。 說(shuō)明：任何的項(xiàng)目建筑招商目標(biāo)群定均以實(shí)際招商為準(zhǔn)，一切的安排都以租戶(hù)為優(yōu)先，做到租戶(hù)就是上帝的服務(wù)理念灌輸，一切為租戶(hù)合理要求而增刪服務(wù)項(xiàng)目。 11 號(hào)樓的酒店式公寓因?yàn)榕c園區(qū)休閑場(chǎng)所鄰居，建議提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層管理、技術(shù)人員的宿舍。單套式寫(xiě)字樓可以讓一些軟件開(kāi)發(fā)、動(dòng)漫制作、廣告設(shè)計(jì)等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種SOHO 辦公的感覺(jué)。該部分辦公室作為寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)，在整個(gè)園區(qū)內(nèi)突出商務(wù)氣派和尊貴；但是由于 1 號(hào)樓沒(méi)有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對(duì)高檔寫(xiě)字樓又有著一定的劣勢(shì)。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“屈居”住宅、公寓；外資企業(yè)在 WTO 放開(kāi)之際快速增加，國(guó)外 SOHO 辦公的理念和新入杭州時(shí)成本節(jié)約可以吸引更多外資的注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開(kāi)間所定，因江南大道、錢(qián)江一橋、復(fù)興大橋等組成的濱江快速交通網(wǎng)，直達(dá)簫山國(guó)際機(jī)場(chǎng)、城站火車(chē)站等重要城市出入口?，F(xiàn)代領(lǐng)地已經(jīng)開(kāi)始打造杭州首個(gè) LOFT 寫(xiě)字樓。 裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門(mén)，其可以作為本園區(qū)的配套營(yíng)業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產(chǎn)業(yè)物流配送、會(huì)議中心等多類(lèi)型的營(yíng)業(yè)型機(jī)構(gòu)或配套性機(jī)構(gòu)。 裝修程度威脅 杭州寫(xiě)字樓一直以酒店式商務(wù)配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導(dǎo)；本案為全毛坯交付，內(nèi)墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調(diào)或分體空調(diào)，在一定程度上降低項(xiàng)目的檔次定位。 人氣氛圍 盡管濱江住宅房產(chǎn)大肆擴(kuò)張 、風(fēng)起云涌，但是濱江房產(chǎn)還是以投資性住宅為主，區(qū)域人氣很淡；商務(wù)氛圍不強(qiáng)。 客人依依不舍的走了， 拍一張相擁而握的留影 是否多了一份尊榮的心情 創(chuàng)業(yè)從此自信起來(lái) 浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園 —— 休閑商務(wù)、生活與工作互動(dòng) 財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步 二、本案的優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)域政策優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目針對(duì)于非高新區(qū)板塊的企業(yè)具有明顯的高新政策優(yōu)惠的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)吸引以 IT、信息化、生物醫(yī)藥、動(dòng)畫(huà)等行業(yè)的科技研發(fā)企業(yè)為主的目標(biāo)群體具有很直接的意義；同時(shí)天堂硅谷中的創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動(dòng)畫(huà)基地、恒生電子、信雅達(dá)、東方通信、浙大中控等知名企業(yè)的周邊布置，使之形成一個(gè)高新聯(lián)動(dòng)板塊。 項(xiàng)目的個(gè)性化、單套、復(fù)式寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)有效區(qū)分了杭城現(xiàn)有寫(xiě)字樓的高層、純寫(xiě)字樓概念，首創(chuàng)出杭州排屋商務(wù)樓的先例。文教高新區(qū)的寫(xiě)字樓從外表看“貌不驚人”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤(pán)品質(zhì)不高，相對(duì)于杭城目前的總體寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)水平來(lái)說(shuō)，只能算是中檔；但是第 頁(yè) 共 31 頁(yè) 6 其商務(wù)樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃，電子產(chǎn)品的商貿(mào)流通在這里得到了充分的挖掘，也就帶動(dòng)了這些商務(wù)樓出租率。 正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了杭州寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的個(gè)性化特色、目標(biāo)性細(xì)分的方向；本 案的開(kāi)發(fā)，在一定程度上避開(kāi)了高檔寫(xiě)字樓的定位，同時(shí)又處于高新開(kāi)發(fā)區(qū)，選擇合適的目標(biāo)群體定位，對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮可以起到事半功倍的效應(yīng)。 錢(qián)江新城在政府的有意推動(dòng)下，土地放量比較大，為了加快錢(qián)江新城的建設(shè)，各類(lèi)寫(xiě)字樓相繼開(kāi)發(fā)， 未來(lái)該區(qū)塊供應(yīng)量將直線(xiàn)上升，商務(wù)氛圍也迅速提升。 據(jù)咨詢(xún)調(diào)查， 目前該區(qū)域較新樓盤(pán)供應(yīng)量在 10 萬(wàn) 平方米左右，價(jià)格在 7800 元 /平方米左右 ；區(qū)塊參考日租金在 12 元 /平方米， 濱海 因此黃龍商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為杭州相當(dāng)當(dāng)?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ ABD）。該區(qū)域較新樓盤(pán)供應(yīng)量在 10 萬(wàn)平方米左右，價(jià)格在 10000 元 /平方米左右。城站寫(xiě)字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。 據(jù)咨詢(xún)調(diào)查，目前 該區(qū)域商務(wù)寫(xiě)字樓的需求空間很大，客戶(hù)類(lèi)型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。 財(cái)富中心、海華廣場(chǎng)、華源發(fā)展大廈 、白馬大廈等高檔樓盤(pán) 。由 2020 年到 2020年三年內(nèi)，已有及將有超過(guò) 200 萬(wàn)平方米以上的新寫(xiě)字樓入市，預(yù)計(jì)將會(huì)超越之前十年新盤(pán)上市的總和 ； 其中 CBD 錢(qián)江新城將占大量，該區(qū)由 0 04 兩年間 共推出 11 幅用地，合計(jì) 376 畝，該區(qū)開(kāi)發(fā)面積會(huì)達(dá)到在 120150 萬(wàn)平方米。其次提供高新企業(yè)的代理服務(wù)，包括有高新企業(yè)認(rèn)定審核、企業(yè)項(xiàng)目管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等多類(lèi)型的代理工作，進(jìn)行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。該區(qū)塊是國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如UT 斯達(dá)康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達(dá)等眾多著名高新企業(yè)；本項(xiàng)目同時(shí)與杭州國(guó)家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是杭州國(guó)家級(jí)軟件、集成電路設(shè)計(jì)、通訊與動(dòng)畫(huà)等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。 項(xiàng)目 1 號(hào)樓為 9 層建筑，位于科技園的正門(mén)，是園區(qū)的核心單體，配備有 2 部 OTS電梯；總建筑面積為 ㎡，包括主樓和裙樓、地下車(chē)庫(kù)三部分；主樓建筑面積 ㎡，每層建筑面積為 1298 ㎡，均為辦公用房；裙樓 3 層，建筑面積為 2556 ㎡，每層建筑面積大約 850 ㎡左右，可作展示、會(huì)所及配套營(yíng)業(yè)場(chǎng)所使用；地下車(chē)庫(kù) ㎡。浙江大學(xué)科研條件優(yōu)越，建有國(guó) 家和省、部重點(diǎn)科技基地 34 個(gè)，科研機(jī)構(gòu) 190 個(gè)；其中國(guó)家和省、部重點(diǎn)（專(zhuān)業(yè)）實(shí)驗(yàn)室 5 個(gè)，列全國(guó)高校前列；省、部重點(diǎn)和開(kāi)放實(shí)驗(yàn)室 9 個(gè)。浙江大學(xué)每年都有許多科技成果獲得國(guó)家、省、部級(jí)科技獎(jiǎng)勵(lì)。一號(hào)樓建筑宏偉、設(shè)計(jì)氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實(shí)力和入駐企業(yè)的外在形象。 本區(qū)塊與著名的西湖風(fēng)景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速 8 酒店和正在建設(shè)的龍禧硅谷等知名星級(jí)酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽(yáng)公寓等大型居民住宅 區(qū)相繼開(kāi)盤(pán)落成，高新區(qū)公建中心、錢(qián)江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場(chǎng)所的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設(shè)設(shè)計(jì)理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為杭州未來(lái)南岸 EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟(jì)圈 和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖 區(qū) 。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢(xún)服務(wù)，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問(wèn)、市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附加值的商務(wù)服務(wù)體系。 而 2020 年將是 杭州各寫(xiě)字樓進(jìn)入新一輪供應(yīng)期， 競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。 武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫(xiě)字樓 隨之崛起 ，形成新武林商務(wù)區(qū)。 區(qū)塊內(nèi) 較新樓盤(pán)供應(yīng)量在 35 萬(wàn)平方米左右，價(jià)格在 8500 元 /平方米左右 ；區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米 。 第 頁(yè) 共 31 頁(yè) 4 據(jù)咨詢(xún)調(diào)查， 目前城站區(qū)域較新樓盤(pán)供應(yīng)量在 24 萬(wàn)平方米左右，價(jià)格在 8000 元 萬(wàn)元 /平方米不等。 區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米。 據(jù)咨詢(xún)調(diào)查， 目前該區(qū)域較新樓盤(pán)供應(yīng)量在 29 萬(wàn)平方米左右，均價(jià)在 15000 元 /平方米右 ；區(qū)塊 參考日租金為 元 /平方米。 威陵大廈 銷(xiāo)售 均價(jià) 7600 元 /平方米 。 杭州還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因?yàn)橐?guī)模小，暫時(shí)不成氣候；比如說(shuō)下沙商務(wù)區(qū)主要針對(duì)的是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。 四、 項(xiàng)目的周邊競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 本項(xiàng)目地處杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱江）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠(chéng)大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫(xiě)字樓分布項(xiàng)目附近。濱江高新區(qū) 的寫(xiě)字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱江人氣在逐步成熟。在當(dāng)今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時(shí)候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對(duì)該部分群體具有較強(qiáng)的吸引力。但 是由于杭州高新區(qū)分文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)具有一定的影響。尤其是商務(wù)寫(xiě)字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時(shí)間也僅僅是上班時(shí)間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達(dá)；預(yù)計(jì)需要 35 年時(shí)間濱江區(qū)活力才能展現(xiàn)。 同時(shí)由于本案面對(duì)的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對(duì)與新創(chuàng)企業(yè)第 頁(yè) 共 31 頁(yè) 9 的首期投資成本決策具有很大的劣勢(shì)；一般新創(chuàng)立的公司初期投資很多 ，資金又不足，而且存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此花巨資裝修商務(wù)樓對(duì)于新企業(yè)來(lái)說(shuō)具有一定的認(rèn)可劣勢(shì)；從而增加本案的波動(dòng)。 2 至 9 號(hào)樓為個(gè)性化的辦公樓，其孤套、復(fù)式的建筑設(shè)計(jì)，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個(gè)獨(dú)立的、自由的靈感空間，是科研開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)咨詢(xún)等類(lèi)型機(jī)構(gòu)的最佳選擇。本項(xiàng)目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨(dú)立空間、完備的后勤保障，極大的增強(qiáng)了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營(yíng)造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿(mǎn)足此類(lèi)企業(yè)對(duì)個(gè)性化、藝術(shù)化辦公的需求。該類(lèi)企業(yè)建議選擇約 10%定位。因此該部分招商可以選擇新起步的中小型企業(yè)，該類(lèi)企業(yè)對(duì)租金的水平要求比較重，對(duì)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)成本考慮較多；同時(shí)利用本主樓和整個(gè)園區(qū)整體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時(shí)，大打生態(tài)型、園林化寫(xiě)字樓概念，吸引更多不注重商務(wù)豪華，而在乎商務(wù)休閑的企業(yè)注意力。 本部分商務(wù)樓的招商 由此定位于 針對(duì)一些中小型智力企業(yè)、設(shè)計(jì)公司進(jìn)行， 2 至 5號(hào)樓定位于軟件開(kāi)發(fā)、系統(tǒng)集成類(lèi) IT 產(chǎn)業(yè) 企業(yè)， 6 至 7 號(hào)樓定位于生物醫(yī)藥、動(dòng)漫制作和其他類(lèi)型企業(yè)， 8 至 9 號(hào)樓暫 不定 ；同時(shí)由于 SOHO 辦公理念在國(guó)外商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學(xué)回來(lái)創(chuàng)業(yè)者也將成為個(gè)性化商務(wù)樓招商目標(biāo) 之一。 1 號(hào)樓裙樓一般為營(yíng)業(yè)性用房，但是因?yàn)楸卷?xiàng)目為一個(gè)整體，具有整個(gè)園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。 第五部分 項(xiàng)目招商租金定位 一 、項(xiàng)目 組價(jià) 調(diào)研分析 本項(xiàng)目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)同，以招商過(guò)程中的租金為效益評(píng)價(jià)的主要參數(shù)。參照杭州黃龍商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，黃龍商務(wù)圈住宅房?jī)r(jià)在 12000 元/平方米的時(shí)候，寫(xiě)字樓租金已經(jīng)達(dá)到了每天 元 /平方米，售價(jià)達(dá)到了 15000 平方米；本地塊由于近年居民住宅入住率無(wú)法達(dá)到黃龍商務(wù)圈，同時(shí)又因一江相隔杭州市中心，加上黃龍商務(wù)圈的文體概念，這將在一定程度上削弱了本區(qū)塊的寫(xiě)字樓和住宅價(jià)值比例水平， （ 7000247。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)同類(lèi)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，建議本項(xiàng)目的租賃合同期限主要設(shè) 置為 3 年，針對(duì)部分客戶(hù)的需求，設(shè)置 5年和 10 年及 50 年租賃（變相性銷(xiāo)售）等多種租約方案，不同形式給予不同的租金水平。日水平，挖掘出本項(xiàng)目生態(tài)型優(yōu)勢(shì)，可以將 1 號(hào)樓的租金平均水平定位在 元 /平方米 b、在 3 年的租約設(shè)置中，按照 1 年租約的租金預(yù)測(cè)，給予租賃企業(yè)一定的租金優(yōu)惠。 e、在 20 年的