3關于資本化率評定的若干思考-免費閱讀
【正文】 ⑥ 時空影響力不同的估價時點有不同的價格（宏觀）。 ② 商業(yè)化程度發(fā)展趨勢有的物業(yè)在所處地段，考慮房地產在 第 6 頁 共 6 頁 未來若干年中的純 收益折現加起來，為未來若干年純收益的現值和。風險率的問題，國外是通過大量的數據用概率分析的數學模型來推算，這是一個非常龐大、復雜的工程。我們的安全利率 +風險系數調整方法來確定投資收益率、確定資本化率可以用，但結 果出來要象樣。任何一個商業(yè)性房地產只要 經租的，就有租金資料。比如說個人自有資金的期望報酬率、個人自有資金的期望投資收益率，不是社會性的，沒有可信性。理論上講，它應該都是一個正常的比例關系，是統(tǒng)一的系統(tǒng)。對一個大型項目來說，在有條件的時候，一份報告應該是一本書，它有很充實、強勁的理論與現實問題的綜合分析，運用幾種方法來論證一個價位，這是很不簡單的。我們對某些數據判斷確定其是否正確，也就是要看對一個數據增減一個百分點是不是有一定的理由。資本化率很難確定其是否準確、是否科學。在實踐過程中，我們看了很多房子，估價師要現場查勘某一物業(yè)后初步判斷這物業(yè)到底值多少錢。有人提出 “ 如果我手里有那么多的市場交易案例，我何必再用收益還原法呢。這句話的前提是還原利率沒有變過。有時純收益算出來了，資本化率也 第 3 頁 共 6 頁 確定了，但算出來的結果卻和市場不一致，可能采納的數據有問題，沒有經過甄別、判斷。最好的方法是市場比較法，用同類的樓房市場租金。 二、安全利率調整法的具體運用 資本化率 =安全利率 +風險系數我個人認為，從
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