【正文】 2024/8/152024/8/152024/8/152024/8/158/15/2024 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2024年 8月 2024/8/152024/8/152024/8/158/15/2024 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2024/8/152024/8/15August 15, 2024 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。在這種“ 雙重不對等交易 ” 框架下，無論是權(quán)力部門操縱土地價格直接拉高土地成本（據(jù)了解，土地成本一般要占到整個房屋成本的 30%～ 40%左右），還是與潛在的土地需求者合謀（權(quán)力與資本合謀）所引致的 “ 租金 ” 成本，最終都傳遞下去表現(xiàn)為高房價。 ? （ 7）劃撥土地使用權(quán)的收回 主要有以下七種： ? ①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的； ? ②國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)； （國家征收） ? ③各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)；（司法收回） ? ④土地使用者自動放棄土地使用權(quán)； ? ⑤未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù) 2年未使用； ? ⑥不按批準(zhǔn)用途使用土地； ? ⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準(zhǔn)報廢的土地。 ①房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的， 將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的， 應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家 。 ? （ 4）公益事業(yè)用地。 ?建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義如下： ? ①劃撥土地使用權(quán)包括 土地使用者繳納拆遷安置、補償費用和無償取得兩種形式 。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫明。 ?合同的履行 ? ① 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 ? ⑤土地使用權(quán)出讓具有平等、自愿、有償、有限期的特點。 ? 對于已經(jīng)建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴(yán)肅處理。單一政策已經(jīng)不能從根本上解決問題，也不能使用強迫手段簡單處理不計后果。 小產(chǎn)權(quán)房 全國性難解之題 ? 據(jù)了解，在國家叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”之前，全國很多城市的“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)頗具規(guī)模。人們期待這社會主義新農(nóng)村建設(shè)會推進城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點牽強了。 小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因 ? 小產(chǎn)權(quán)房是在 商品房房價居高不下的情況下熱起來的 ，短期內(nèi)如果在城里購房仍然是天方夜譚的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。青苗是指被征收土地上正處于生長階段的農(nóng)作物。 標(biāo)準(zhǔn)： 征收耕地的補償費，為該耕地被征用 前三年平均年產(chǎn)值 的 6至 10倍； 支付對象： 土地補償費歸 農(nóng)民集體經(jīng)濟組織 所有。征收土地公告；征地補償安置方案公告。 “ 以租代征 ” 土地違規(guī)違法的主要形式 ， 通過租用集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè) ， 擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模 。 在征用土地時 ， 應(yīng)反對兩種做法 ， 一是以節(jié)約土地為理由 ， 拒絕國家征用；二是大幅度提高征用土地管理費用 ， 限制非農(nóng)業(yè)用地 。 ? 集體土地 是指農(nóng)民集體所有的土地。但直到 2024年底，被告無法將房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證交付給原告，原告為此訴至法院。第 2章 建設(shè)用地制度與政策 ? 教學(xué)內(nèi)容 ： ? ①集體土地征收 ? ②建設(shè)用地使用權(quán)出讓 ? ③建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 ? ④閑置土地處理 ? 教材第 12章第 4節(jié)；第 4章第 2節(jié)內(nèi)容 ?思考題： ? 1征收集體土地的特點與原則是什么？ ? 2什么是土地征收，和征用有什么區(qū)別？ ? 3征地補償費主要包括哪幾項？其標(biāo)準(zhǔn)和支付對象如何確定？ ? 4什么是建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥？ ? 5建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式和最高年限是如何規(guī)定的？在什么情況下國家可以收回建設(shè)用地使用權(quán)？ ? 6建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容有哪些？ ? 7劃撥土地使用權(quán)取得的條件是什么？以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件是什么？ ? 8什么是閑置土地？閑置土地如何處置？ ? （掌握） ? ? 、征用集體土地的政策規(guī)定（掌握） ? （掌握） ? 征收集體土地的工作程序（了解） 案例 :在集體所有土地上進行房屋開發(fā)無效 ? 2024年 3月，原告和被告簽訂購房合同書。 ? 經(jīng)法院審理查明：被告開發(fā)的商品房所占用的土地沒有辦理土地出讓等手續(xù)，尚屬集體土地，故原告與被告之間訂立的購房協(xié)議書屬無效合同；另查原告至今未實際使用該房屋。 ? 集體土地的范圍： 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 ? ③ 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 。違反土地利用規(guī)劃 、 擴大開發(fā)區(qū)用地規(guī)模 、 未批先征等 。 ? 7合理使用征地補償費。 ? 征收土地 10公頃，該耕地前三年每畝總產(chǎn)值為 4800元，問土地補償費的總高總額為多少 ? ? 1600*15*10*10=2400000 2 安置補助費： 為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費 標(biāo)準(zhǔn)： 按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。 征收城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)資金。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著 新農(nóng)村 建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“ 商品房 ”。 ? 人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風(fēng)險，而這 些小產(chǎn)權(quán)房確實滿足了人們的自住需要。 “小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險 ? 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。一些專家表示，不可否認(rèn)，主管部門對“小產(chǎn)權(quán)房”下手有點晚，而且不夠有力，小產(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)成為全國性的難以破解又必須破解之題。 專家建議從以下幾方面入手 ? 國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控幾年來效果不佳，充分說明一個問題，不少地方政府執(zhí)行力存在問題， 首先應(yīng)該解決政府執(zhí)行力問題。對于各個環(huán)節(jié)涉及腐敗問題的，應(yīng)該追究犯罪責(zé)任；對于違規(guī)購買村民住宅的客戶應(yīng)該追繳非法利益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟處罰以維護法律和政策的尊嚴(yán)。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第十二條規(guī)定： “ 土地使用權(quán)的出讓，可以采取 拍賣、招標(biāo) 或者雙方 協(xié)議 的方式， 商業(yè)、旅游、娛