【正文】 羅蘭 ?貝格認為一些企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)體系的優(yōu)點和經(jīng)驗值得協(xié)信集團借鑒 龍湖 單項目公司的運作模式， 有效地規(guī)避風險、穩(wěn)健發(fā)展 華宇 “流水線”式房地產(chǎn)開發(fā)運作模式， 有效地實現(xiàn)職能專業(yè)化 成都倍特 企業(yè)內(nèi)部 模擬 市場機制 的 運作模式， 將市場壓力和風險分解到每個部門身上 中鴻天 產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)范化管理和內(nèi)部市場競爭機制 萬通集團 有目標地培養(yǎng) 高素質(zhì)人材， 塑造 良好的企業(yè)文化 主 要 發(fā) 現(xiàn) 萬通集團 是董事會領(lǐng)導下的項目經(jīng)理負責制的多項目管理的組織結(jié)構(gòu) 萬通的組織結(jié)構(gòu) 投資指導委員會 業(yè)務(wù)指導委員會 業(yè)務(wù)發(fā)展部 工程部 預(yù)算中心 財務(wù)部 總經(jīng)理 辦公室 法律部 金融部 人事行政部 項目 董事會 項目 董事會 項目 董事會 項目經(jīng)理 項目經(jīng)理 項目經(jīng)理 營 銷 部 工程部 財務(wù)部 預(yù)算中心 集 團 總 部 項 目 公 司 執(zhí)行 決策 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 總部董事會 總經(jīng)理 萬通集團總部各部門的基本職能 總部董事會 總經(jīng)理 投資指導委員會 業(yè)務(wù)指導委員會 業(yè)務(wù)發(fā)展部 工程部 財務(wù)部 預(yù)算中心 金融部 人事行政部 總經(jīng)理 法律部 ? 宏觀政策把握 ? 集團發(fā)展戰(zhàn)略 ? 集團重大的投資決策 ? 對高層管理人員的監(jiān)督 ? 集團的業(yè)務(wù)經(jīng)營 ? 提交戰(zhàn)略報表并執(zhí)行 ? 項目決策 ? 資金 ? 人事安排 ? 定位 ? 策劃 ? 營銷設(shè)計 ? 價格定位 ? 市場定位 ? 投資策劃 ? 市場策劃 ? 市場研究 ? 人材培養(yǎng)與儲備 ? 創(chuàng)新小組 ? 業(yè)務(wù)形象維護和定位 ? 市場研究 ? 項目工程監(jiān)視 ? 項目人員招商 ? 財務(wù)預(yù)算 ? 會計 ? 出納 ? 融資 ? 工程預(yù)算 ? 人事支持 ? 執(zhí)行部門 ? 上傳下達 ? 內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò) ? 公司內(nèi)部檔案 管理 ? 合同法律審計 萬通集團的運作是由集團的兩個執(zhí)委會進行項目決策與策劃，項目公司的核心人員由集團統(tǒng)一派遣 萬通的組織結(jié)構(gòu)和特點 ? 董事會領(lǐng)導下的項目經(jīng)理負責制 ? 公司成立兩個委員會：投資指導委員會和業(yè)務(wù)指導委員會 – 投資委員會由總裁，副總裁部門經(jīng)理和可行性研究人員組成，主要負責項目決策、資金和人事安排 – 業(yè)務(wù)委員會由總裁、副總裁、部門經(jīng)理組成，主要負責項目策劃、營銷設(shè)計、價格定位、市場定位 ? 公司對項目實行預(yù)算管理 ? 內(nèi)部實行分級審批制度 ? 實行財務(wù)審計，事后監(jiān)督、項目經(jīng)理有事前處置權(quán) ? 集體決策制度，內(nèi)部管理人員經(jīng)過充分交流與討論后，共同做出決策 ? 業(yè)務(wù)發(fā)展部不斷地培養(yǎng)新的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 人員， 向萬通的每一個項目輸出關(guān)鍵的項目開發(fā)管理人員 ? 確定專門人員進行市場研究 優(yōu)勢 ? 對市場風險和政策把握準確 ? 內(nèi)部擁有一批高素質(zhì)的項目管理人材 ? 集體決策降低公司的決策風險 ? 合作開發(fā)，優(yōu)勢互補，共擔風險 劣勢 ? 決策時間長 ? 管理成本相對較高 萬通集團提倡尊重個人差異和民主化管理的企業(yè)文化 創(chuàng)造萬通的社會形象， 給員工高工資和高福利 (員 工培訓、高工資、高福利待遇、良好的辦公環(huán)境等 ) 充分創(chuàng)造機會，讓每個人 表現(xiàn)自己的才能 (研討會、內(nèi)部網(wǎng)、論壇 ) 民主化的管理和決策方式 鼓勵個人職業(yè)生涯的 發(fā)展和管理活動 (寬容的態(tài)度對待辭職人員 ) 多種交流形式正式和非正式的并存積極的信息溝通渠道 萬通的企業(yè)文化： 尊重個人差異和民主化管理 萬 通 集團 的 企業(yè) 文化 萬通集團的成功要素 對市場風險和政策的準確把握 良好的企業(yè)文化吸引并留住大量的高素質(zhì)管理人才 強大的市場研究和企劃能力 合理的法人治理結(jié)構(gòu)和清晰的部門職能分配 相對合理的薪酬體系和激勵體系 中鴻天房地產(chǎn)有限公司是直線職能部的組織結(jié)構(gòu)，各位副總經(jīng)理率領(lǐng)下屬部門承擔不同的職責，保證開發(fā)的項目按部就班地完成 參與人員及部門 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 項目選擇與定位 投入 /資方案 產(chǎn)品設(shè)計 報建 建筑施工 銷售 售后服務(wù) 物業(yè)管理 總經(jīng)理 業(yè)務(wù)管理副總經(jīng)理 財務(wù)副總經(jīng)理 產(chǎn)品設(shè)計副總經(jīng)理 物業(yè)公司 售后服務(wù)部 銷售部 工程部 采購部 開發(fā)部 產(chǎn)品設(shè)計部 財務(wù)部 中鴻天房地產(chǎn)有限公司在公司內(nèi)部引進市場競爭機制，充分調(diào)動各部門的積極性 中鴻天房地產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)的運作模式 ? 項目的選擇和定位完全由總經(jīng)理潘石屹決定 ? 公司設(shè)立三個副總經(jīng)理，分別負責財務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計、和業(yè)務(wù)管理，三個副總經(jīng)理各負其責 ? 內(nèi)部充分引入市場競爭機制，公司內(nèi)部設(shè)立兩個工程部，分別承擔一個項目的兩個不同部分，根據(jù)完成的質(zhì)量來衡定獎勵；在銷售部設(shè)立“末位淘汰制”，即將銷售部分成若干組，銷售業(yè)績好的多拿獎金，銷售業(yè)績最差的組將被解散 ? 項目在開發(fā)過程中，公司內(nèi)部密切注意市場變化，隨時改變產(chǎn)品的定位 ? 項目的策劃由高層領(lǐng)導共同決定，然后外包 ? 銷售部除核心人員為公司職員，其它都 為外聘，項目結(jié)束后即解散 ? 售后服務(wù)部處理鑒定合同后其它事宜，包括收款、保管合同、房屋改造等 優(yōu)勢 ? 內(nèi)部競爭機制的引入，使項目開發(fā)既快且質(zhì)量較高 ? 職能清晰、市場反應(yīng)快 ? 對市場和政策把握準確 劣勢 ? 總經(jīng)理一人決定項目的選擇，風險大 ? 需要一批高素質(zhì)管理人材 中鴻天房地產(chǎn)有限公司的成功要素 潘石屹個人的創(chuàng)造能力和企劃能力 高素質(zhì)和團結(jié)的管理團隊 公司內(nèi)部的市場競爭機制 充分把握市場的趨勢，不斷調(diào)整產(chǎn)品定位 產(chǎn)品的創(chuàng)新 成都倍特新時代置業(yè)有限公司是董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，堅持公司內(nèi)部經(jīng)營市場化 倍特新時代置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運作特點 ? 董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制 ? 董事會由公司的總裁和副總裁組成，持有公司小部分股份 ? 項目、方案的選擇及策劃主旨由公司董事會決議 ? 項目的前期調(diào)研委托專業(yè)咨詢公司 ? 公司內(nèi)部經(jīng)營市場化，公司內(nèi)部成立四個子公司：物業(yè)公司、裝飾公司、策劃廣告公司和銷售公司，項目公司與這四家公司簽訂合同，按市場水平支付代理費 ? 項目公司的財務(wù)人員由總部委派，工資由總部發(fā)放，相對較高 ? 物業(yè)公司是獨立核算、自負盈虧，在管理好倍特自身項目的同時，也參與外部市場樓盤的管理，但物業(yè)公司的定位絕不是利潤中心 ? 公司提倡“制度化、規(guī)范化、人性化” 優(yōu)勢 ? 內(nèi)部經(jīng)營市場化，部門之間職責和清晰，運作效率高 ? 項目子公司經(jīng)理只對項目公司董事會負責，市場反應(yīng)速度快 劣勢 ? 管理成本相對較高 ? 強有力的內(nèi)部協(xié)調(diào)能力 華宇集團房地產(chǎn)項目開發(fā)采用滾動式開發(fā)，流水線式操作的模式 華宇集團房地產(chǎn)開發(fā)運作特點 ? 總部職能簡單，只作財務(wù)控制和項目決策 ? 將房地產(chǎn)開發(fā)的價值鏈拆開，分別成立公司進行運作，但公司不獨立核算、財務(wù)由總公司財務(wù)中心控制 ? 公司房地產(chǎn)項目實行滾動開發(fā)，以自有資金為主 ? 公司內(nèi)部人員職責清晰，專人負責專職項目的審批報建，建設(shè)、銷售等實行 “流水線”式操作 ? 在項目開發(fā)過程中，老板只參與項目選擇、設(shè)計和施工管理，其它都是由各公司經(jīng)理自負其責 ? 公司內(nèi)部不鼓勵越級匯報，實行層層匯報 ? 公司內(nèi)部實行全體獎勵制，但銷售部門的工資最高，與效益掛鉤 ? 公司財務(wù)狀況基本透明，老板主動與各公司經(jīng)理溝 通 優(yōu)勢 ? “流水線”式操作，各負其責，協(xié)同效應(yīng)強 ? 滾動式開發(fā)相對成本較低 劣勢 ? 公司內(nèi)部需要極強的協(xié)調(diào)能力 ? 要嚴格遵守計劃時間表，若某處出現(xiàn)推遲，全盤工作都要進行調(diào)整 華宇集團的組織結(jié)構(gòu) Backup 華宇集團 財務(wù)中心 華 宇 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 華 宇 房 地 產(chǎn) 銷 售 公 司 華 宇 物 業(yè) 管 理 公 司 華 宇 建 筑 司 華 宇 裝 飾 公 司 華 宇 設(shè) 備 公 司 華 宇 汽 車 銷 售 公 司 資料來源：羅蘭 ?貝格公司訪談 龍湖花園完全是以項目公司的模式在運作 龍湖花園的組織結(jié)構(gòu)和特點 ? 單項目管理公司的組織結(jié)構(gòu) (功能型 ) ? 公司內(nèi)部實行扁平式管理，權(quán)力下放，內(nèi)部職責清晰 ? 市場研究細致認真，項目的研究工作在半年到一年 ? 公司實行預(yù)算計劃管理 ? 嚴格的人材造拔制度 ? 較高的薪酬體系，定期對員工實行考核，但考核與薪酬不掛鉤 ? 每月開一次懇談會，員工與老總進行交流 ? 逐級授權(quán)，逐漸匯報 ? 整個小區(qū)策劃外包，風格統(tǒng)一，持續(xù)性強 ? 公司內(nèi)部徹底驅(qū)除家族背景 優(yōu)勢 ? 市場定位準確 ? 品牌具有延續(xù)性 ? 扁平式管理效率高，管理成本低 ? 公司有相對素質(zhì)較高的管理人員 ? 員工 向心力強 劣勢 ? 一次性風險大 ? 對土地規(guī)模要求高 ? 收入與市場份額增長慢 C2. 建立高效、精干、規(guī)范、分工明確的組織運作體系 設(shè)計協(xié)信集團未來的組織結(jié)構(gòu)，需要系統(tǒng)的考慮戰(zhàn)略、外部市場、內(nèi)部人員的要求，同時注意吸取成功企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗和做法 組織結(jié)構(gòu) ? 協(xié)信的競爭對手和其它企業(yè)的組織體系 有什么地方可以值得協(xié)信借鑒？ ? 這些成功的經(jīng)驗和做法如何有效地 運用在協(xié)信集團？ ? 新的組織結(jié)構(gòu)如何解決目前存在的各種問題？ ? 內(nèi)部人員對未來的組織體系和管理方法有什么期望？ ? 協(xié)信集團的外部市場環(huán)境對組織 結(jié)構(gòu)設(shè)計提出了什么樣的要求？ ? 新的組織結(jié)構(gòu)需要具備什么樣的特點 才能有效滿足市場競爭的需要？ ? 協(xié)信集團需要制定什么樣的組織結(jié)構(gòu)來支撐未來戰(zhàn)略的發(fā)展？ ? 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對組織結(jié)構(gòu)提出了什么樣的要求？ 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 內(nèi)部人員的要求 外部市場要求 其它企業(yè)的成功做法 關(guān)鍵問題 (1)：組織結(jié)構(gòu) 協(xié)信集團的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計需要系統(tǒng)考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提出的要求 組織設(shè)置 戰(zhàn)略對協(xié)信組織設(shè)計的要求 運作模式 管理手段 控制手段 ? 協(xié)信集團未來的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略將以房地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)為主，兩塊業(yè)務(wù)的相關(guān)性較小，這要求兩大業(yè)務(wù)各自建立獨立的組織運作體系，并建立獨立的控股公司來進行控制 ? 為了實現(xiàn)企業(yè)迅速擴張和實現(xiàn)高利潤率的戰(zhàn)略目標，要求控股公司保持精干、高效的組織設(shè)置 ? 房地產(chǎn)體系的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置需要適應(yīng)多項目同時運作的模式，以實現(xiàn)資產(chǎn)和市場份額的迅速擴張 ? 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營體系需要強化商業(yè)管理創(chuàng)新和行業(yè)研究能力，來實現(xiàn)通過模式移植迅速實現(xiàn)擴張 ? 對房地產(chǎn)體系的管理需要從操作管理轉(zhuǎn)變到戰(zhàn)略管理，來提高運作效率和適應(yīng)更大的管理幅度 ? 對商業(yè)物業(yè)體系的管理模式將轉(zhuǎn)變?yōu)樨攧?wù)控股和戰(zhàn)略管理模式相結(jié)合，賦予業(yè)務(wù)體系本身更多的自主權(quán)，實現(xiàn)自身的獨立發(fā)展。 ? 現(xiàn)有物業(yè)出租率 98% ? 其它形式的銷售額達到 1億元，稅后利潤率達到 10% ? 在細分市場擁有 3家連鎖店 A2. 外 部 市場 分析 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步規(guī)范，促進了重慶市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 重慶 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 市場 特 征 重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場特征 ? 重慶加大固定資產(chǎn)投資 ? 重慶房地產(chǎn)開發(fā)增長迅速 ? 2023元以上的中高檔細分市場必將成為重慶市房地產(chǎn)開發(fā)商必爭之地 ? 加大房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度 ? 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場 ? 培育綜合實力強的房地產(chǎn)企業(yè) ? 建立和完善全市房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)計算機管理網(wǎng)絡(luò) ? 新的房地產(chǎn)銷售政策即將出臺 ? 房地產(chǎn)?？顚Ｓ? ? 利息上調(diào) ? 搬遷貨幣安置 市場規(guī)模 市場細分 政府引導 政策導向 自從 1996年，重慶市被設(shè)立為直轄市后，國家不斷加大對重慶市的固定資產(chǎn)投資，加快重慶的城市改造進程 重慶市全社會固定資產(chǎn)投資 [單位：億元人民幣 ] 資料 來 源： 協(xié) 信， 羅蘭 ?貝格 分析 * 95 96 97 98 99 2023 +20% . *：重慶 市 城市 建設(shè) 綜合 開 發(fā) 辦 預(yù)測 近五年來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)總額增長很快，年均增長率為 20%，尤其是住宅增長更快，平均增長率為 27% 住宅開發(fā)投