【正文】 當?shù)丶爸苓呎母吖? 10% 工作在南昌或附近城市的高級金領購買用作自住或旅游度假 5% 當?shù)氐乃綘I企業(yè)主和經(jīng)商人士 10% 旅游度假兼投資雙重目的的客戶 30% 看好項目未來升值潛力的投資客 20% —— 項目價格定位 —— 公寓售價： 3100—— 3600元 /㎡，均價 3450元 /㎡（精裝修） 別墅售價： 5800元 /㎡，毛坯房，前庭院空間 1600元 /㎡ 公寓面積： 廬山陽光溫泉 別墅面積： 68㎡ 180260㎡ 緣何如此定價 廬山第一家推出產(chǎn)權式度假公寓的項目 統(tǒng)一經(jīng)營， 5%年固定回報，外加 1： 1凈利分紅， 22天免費入住 以一房小戶型、精裝修、帶租約 5年一續(xù)簽 銷售及客源情況 以湖北武漢、南昌投資客為主， 80%的客戶選擇統(tǒng)一經(jīng)營 首期開出 240套，現(xiàn)剩 30余套，頂層熱銷，底層不好賣 客戶擔心溫泉水過幾年不夠用，統(tǒng)一經(jīng)營不善，合同難以覆行 銘雅歐洲城 公寓售價： 5500元 /㎡ ，毛坯房 別墅售價： 12023元 /㎡，毛坯房 公寓面積： 別墅面積： 1房 86㎡、 2房 109169㎡、 3房 200㎡ 220440㎡ 緣何如此定價 南昌市唯一一個純正歐洲風格高檔度假項目 5202畝高爾夫、 18洞 72標桿高爾夫球場 360萬㎡占地， 35萬㎡建面，超低容積率 銷售及客源情況 公寓面積太大，銷售一直不太順暢 客戶擔心高爾夫用地能否批下來 800米景觀步行街、 6大名牌商城、國際雙語學校及醫(yī)院 別墅售價也較高，銷售一直不慍不火 梅嶺康都 公寓售價： 2680元 /㎡（精裝修，約 400元 /㎡） 別墅售價： 未定，預計 4000元 /㎡ 公寓面積： 別墅面積： 1房 60—— 70㎡ 220㎡左右 緣何如此定價 離南昌市最近的一個旅游地產(chǎn)項目 主打山水養(yǎng)生概念 15萬㎡占地， ㎡建面，容積率 銷售及客源情況 精裝修、小戶型 梅嶺旅游資料開發(fā)不足，銷售率為 70%左右 旅游人氣不足，返租壓力較大 金地印象山莊 產(chǎn)權公寓售價： 3000元 /㎡（精裝修 ,產(chǎn)權式發(fā)售） 別墅售價： 3500元 /㎡ 產(chǎn)權公寓面積： 別墅面積： 4060㎡ 280500㎡左右 緣何如此定價 有山、有水、有高爾夫球場、有溫泉 距南昌 60公里，車程 1小時 2700畝占地， 20萬㎡建面，容積率 銷售及客源情況 第一座擁有國際一流酒店式度假公寓的度假別墅 獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅，酒店式公寓 陽光公寓售價： 2500元 /㎡ 陽光公寓面積： 120180㎡ 預計 7月份入市，現(xiàn)已開始前期宣傳造勢 主要客戶群公關對象放在南昌 本案別墅 廬山陽光溫泉 金地印象山莊 ＜ ＞ 梅嶺康都 銘雅歐洲城 ｛ ｝ 別墅首期 4200元 /㎡ 別墅最終 5000元 /㎡ 本案公寓 廬山陽光溫泉 金地印象山莊 ＜ ≥ 梅嶺康都 銘雅歐洲城 ｛ ｝ 公寓首期 2200元 /㎡ 公寓最終 2500元 /㎡ 銷售定價方式： ■總價推售，不定單價（規(guī)避單價過高的抗性） ■一戶一價，每套房的價格都不同（彰顯尊貴、稀有、唯一） 第三章 —— 別墅及公寓營銷（高舉高打） —— 第一節(jié)，營銷方式 一，傳播方式 大眾傳播（ ONE TO ALL） + 點對點直銷（ ONE TO ONE） 1，大眾傳播 媒體：戶外媒體 +平面媒體 +網(wǎng)絡媒體 職能：信息發(fā)布 +形象廣告 戶外： 昌九高速昌北機場段高炮、 機場戶外廣告 昌樟高速南昌出城處高炮、昌九高速星子溫泉鎮(zhèn)出口高炮 艾城大型戶外導視、虬津鎮(zhèn)戶外 柘林湖游艇碼頭戶外 南昌市八一橋或廣場戶外等 平面： 宣傳海報（單張） 產(chǎn)品介紹（折頁） 生活讀本（樓書） 空間布局（戶型） 報紙廣告（節(jié)點性投放） 工地包裝（導視） 雜志（金融世界、經(jīng)理人、航空雜志、生活 36江西樓市） 柘林湖景區(qū)門票 接待專車（包裝） 網(wǎng)絡： 柘林湖國際溫泉度假村（實名網(wǎng)站） 南昌搜房網(wǎng)（有鏈接窗口） 武漢搜房網(wǎng)（有鏈接窗口） 九江信息港（有鏈接窗口） 上海搜房網(wǎng)（有鏈接窗口） 溫洲搜房網(wǎng)（有鏈接窗口） ■小眾媒體：金融類 +財經(jīng)類 +生活時尚類 +高爾夫類 2，點對點直銷 《經(jīng)理人》、《財經(jīng)界》、《中國金融報》、 《東方航空》、《高爾夫雜志》 ?? 《生活 365》、《江西樓市》 ■直郵對象：銀聯(lián)卡金卡會員 +私人會所 +俱樂部 +行業(yè)協(xié)會 銀聯(lián)卡金卡會員 環(huán)球嘉年華會所、天上人間 遠東半島酒店 翠林高爾夫俱樂部 律師協(xié)會、私營企業(yè)協(xié)會 ?? 浙江商會、福建商會 ■焦點客戶座談： 邀請焦點客戶，集中座談， 共同探討產(chǎn)品的可能性， 發(fā)揮“小圈子文化”的鏈式效應 ■貼身服務： 置業(yè)顧問全程服務模式 郵寄客戶訪問表 接聽客戶電話 核審客戶資格 DM郵件 專人專線 存檔并保密 預約時間 通常要推后 1天左右 登門拜訪 簽定保密協(xié)議 專業(yè)服務 參觀室內(nèi)接待處 簽署現(xiàn)場參觀協(xié)議 參觀現(xiàn)場 簽約 1）專門看樓車（ BENZ） 2）每天僅 5名客戶 3）接待 4）四名專業(yè)顧問 整合四塊主要內(nèi)容 （金融個人理財 —— 中國銀行）（個人保險 —— 中國人壽） （個人律師顧問 中矗）（個人職業(yè)顧問 天駟行） 財富廣場 每天不超過 5批 ,看樓車“ BMW”（寶馬 7系列） 贈送日本北海道溫泉渡假酒店旅游 推介形式：舉辦小型產(chǎn)品推介會“柘林湖國際溫泉度假村海域酒會” 二，集團客戶開發(fā)： 推介形式：中銀聯(lián)白金會員“柘林湖國際溫泉度假村”聯(lián)誼活動 2，銀行金卡會員： 1，江西省省委、省政府、南昌市委、市政府、企業(yè)家協(xié)會、律師協(xié)會等 商務市場資源整合、開發(fā) 高端客戶深度開發(fā)，聯(lián)誼 推介形式：柘林湖旅游暨柘林湖國際溫泉度假村旅游線路推介會 推出帶客消費返點業(yè)務 推介形式： DM直郵，引發(fā)關注和興趣 3，旅行社資源整合： 整合江西省內(nèi)各家旅行社資源 4，南昌市處級干部以上名單信息整合： 中國電信調(diào)取名單， DM直郵 推介形式： DM直郵，客戶肯談會 5，整合溫泉國際公館客戶資源： 調(diào)宜春溫泉國際公館客戶，電話預約， DM直郵 三，省外推廣： 1，武漢 各商會推薦會、 媒體見面會 2，上海各商會推薦會、媒體發(fā)布會 （整合溫泉國際公館客戶資源，每人直郵一套全部資料） 3，廣深兩市各商會推薦會、媒體發(fā)布會