【正文】 2023年 3月 22日星期三 2023/3/222023/3/222023/3/22 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/222023/3/22March 22, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/222023/3/222023/3/222023/3/22 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。由Excel就能處理。 房屋 抵押權(quán) 不能與被擔(dān)保的債權(quán)分離而為其他債權(quán)提供擔(dān)保 ； 但抵押權(quán)可以與被擔(dān)保債權(quán)一起為其他債權(quán)提供擔(dān)保 ，當(dāng)然需要履行一定的法律手續(xù)。一般地，向原抵押貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為再抵押，向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為二次抵押。 ⑴ 借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實(shí)物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實(shí)際使用權(quán)、房屋實(shí)物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。 對(duì)貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報(bào)（扣除了通漲、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋┑睦仕剑?dāng)然希望是越高越好。 ⑷分?jǐn)傁禂?shù) 在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個(gè)月）償還一定的本金，即把所有的本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)借款期限來進(jìn)行還款，這個(gè)過程稱為 “攤還” amortization，或者“ 分期償還 ”。 月本利和因子表 包括 7列，其中 第 1列為借款期限（一般為年） ； 第 2列為復(fù)利值（即 1元借款的最終值） ； 第 3列為累積復(fù)利值 ； 第 4列是第 3列的倒數(shù) ； 第 5列為貼現(xiàn)因子 ； 第 6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子 ； 第 7列為月償還因子 ，實(shí)際上是第 6列的倒數(shù)。 本息均還法 是將貸款的本金和利息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月來還款的辦法，即 在每個(gè)月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息 。 L越大越好！ ⑵杠桿中性作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率等于貸款利率時(shí)（即 D=0） ，形成中性杠桿作用， 權(quán)益收益率不受影響 。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 的財(cái)務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學(xué)的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過適當(dāng)?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權(quán)益收益率的方法稱為“ 財(cái)務(wù)杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當(dāng)呢？ 我們通過幾個(gè)簡單的實(shí)例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計(jì)算。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V： 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中是特指某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的 市場(chǎng)價(jià)格，即買入價(jià) 。在房地產(chǎn)經(jīng)營中， 凈營業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 不同貸款利率水平的權(quán)益收益率 經(jīng)營收益 /萬元 貸款利率 /% 貸款數(shù)量 /萬元 貸款成本 /萬元 自有資金投入 /萬元 權(quán)益收益 /萬元 資產(chǎn)收益率 /% 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15 1 300 20 1400 280 600 20 15 5 300 25 1400 350 600 50 15 10 二、杠桿作用的形式 通過上述實(shí)例的計(jì)算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括 正作用、中性作用、負(fù)作用 。最經(jīng)常采用的時(shí)間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量償還其所欠款項(xiàng)（包括本金和利息）。 計(jì)算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計(jì)算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費(fèi)。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 償還清單 按照上述辦法，可以計(jì)算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，也是抵押權(quán)人。 上述的復(fù)雜關(guān)系可參見圖 3— 3。 二、違約后抵押房屋的處理 借款人 違約 ，抵押權(quán)人 有權(quán)請(qǐng)求或參與處置 抵押物，包括如下情形： ⑴貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； ⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)； ⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目； ⑷當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響放抵押權(quán)人利益時(shí) 。 當(dāng)借款人 還款 n1個(gè)月后 ， 利率由 r變?yōu)?r′ 則此時(shí) 剩余本金 為 P′=P－ n1m=P－ n1*P/n=P(1n1/n)=(nn1)P/n 此時(shí)銀行可以采取 兩種處理方法 ，對(duì)余下期限（ n′＝ n－ n1） 的還款作出適當(dāng)安排： ⑴ 固定還款期限，改變還款額 此時(shí)， 月還本金 是 ： m′=P′/（ nn1） =[(nn1)P/n]/（ nn1=P/n 與利率變動(dòng)沒有關(guān)系，而 月還利息 為 ： N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(nn1+1)P*r′/2n T′=m′+N′=[2P+(nn1+1)P*r′]/2n 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸安排 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*r/2n=（元） T=m+N=+=（元） 后面的還貸安排 為 ： m′=m=P/n=100000/120=（元） N′=(nn1+1)P*r′/2n=(1203+1)*100000*=（元） T′=m′+N′