【正文】 :37:1509:37:15March 22, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 9時 37分 :37March 22, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 9時 37分 15秒 上午 9時 37分 09:37: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 09:37:1509:37:1509:373/22/2023 9:37:15 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 尊貴感打造：與“品牌商家”鏈接，帶來高品質生活的便利。注重廳房的細節(jié)打造，創(chuàng)造合適的人居環(huán)境。沿著看樓通道走到鄰里中心的地下層 …… 看樓通道 —— 產品體驗的過程通道 室內空間和室外空間的轉換不在那么生硬，而是有了良好的過度 —— 架空層的灰空間 。星辰的排列指引著歸家的方向，都市夜歸人的永久寄托。 ? 推廣布兵 C 營銷策略 根據 “三圓”營銷理論基礎，保證項目低風險、合理利潤之操作前提下，高形象塑造城市新生活文化，中端物業(yè)控制成本，滿足中端市場，樹立企業(yè)品牌。 ? 步驟 3：波動造勢，推動銷售進度 作戰(zhàn)目標 A 開始進入銷售的尾盤，該放大力度去進入最后的沖刺。 ? 客戶共性 B 資本時代的知性人群 闡述：就當前理性投資的時代，對于投資的這批人群他們的眼光遠遠超過以前的投資，他們越來越理性化，但是他們的眼光是值得一見。 2）地段偏好 —— 遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生，交通網絡四通八達，方便快捷。其購房客戶群有較為特殊的一面。 針對當前牡丹江房地產市場的發(fā)展趨勢來看，大部分居民對住房的需求都是很大， 08年地產低迷時期已逝， 09年開始回暖，部分居民開始關注地產的走勢，有眼光的投資客已開始下手。 ? 項目定位的前奏曲 SWOT分析 A 劣勢（ Weakness）： 配套上不可與個別樓盤相比弱點在于無金融機構和購物超市； 建筑設計不是很新穎，風格上不能吸引眼球； 牡丹江房地產今年放量過猛，影響項目快速消化； 炕頭文化影響對小高層建筑的接受程度； 棚戶區(qū)改造工程影響項目檔次。 策劃界有一句名言： 三重境界，看山是山，看山不是山，看山還是山。也就是我們通常說的入市良機。 ◆ 新城堪培拉的建立可以劃分為三個階段：第一階段 —— 選址奠基，定都堪培拉；第二階段 —— 鐵路、公路、電廠等市政基礎設施的建設； 第三階段 —— 住宅竣工、商業(yè)逐步成型。 曙光新城項目系牡丹江市政府主導開發(fā)的牡丹江市特大型棚戶區(qū)改造工程，該項目預計開發(fā)面積高達 100萬平方米，該項目位于牡丹江東北部，南臨城市干道地明街，北臨城市綠色屏障環(huán)城山，東西臨銀龍溪、青龍溪，三面青山綠水環(huán)繞。 ”既然市場條件是客觀的，我們無法改變，我們卻可以反其道而行之，把不利的變成有利的，我們可以做到。 競爭樓盤分析四 綠地世紀城 塞納麗舍 競爭樓盤 價格 配套 地段 交通 總建面 戶型 大樹花園 未定 一般 一般 一般 22萬 ﹨ ㎡ 21， 11 牡丹江公路客運樞紐站 2445元 ﹨ ㎡ 較完善 較好 方便 ﹨ ㎡ 戶型較雜 皇都驪景 1780元 ﹨ ㎡ 較完善 一般 方便 ﹨ ㎡ 21， 11 世紀陽光 2400元 ﹨ ㎡ 較完善 較好 方便 7， 636萬 ﹨ ㎡ 31， 21 江城美地第一街區(qū) 2123元 ﹨ ㎡ 較好 (商業(yè)多 ) 較好 方便 ﹨ ㎡ 21， 新陽 區(qū)內采取智能一卡通、可視對講門禁系統(tǒng)、 24小時可視監(jiān)控系統(tǒng)、社區(qū)網絡等智能系統(tǒng)，引進直接飲用水凈化系統(tǒng)。 2023房產 市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。全市群眾文化活動豐富多彩，市直屬專業(yè)藝術表演團體每年演出 500 余場，遍及全國 20 多個省、市、自治區(qū)，每年都與俄羅斯、韓國、朝鮮、港澳臺等國家和地區(qū)開展文化藝術交流活動。 2023 年，全市地區(qū)生產總值實現(xiàn) 元，同比 增長14%。 ? 基本思路 開發(fā)商提出問題要求： 1. 市場分析（項目競爭情況分析） 2. 客戶分析：本項目的主要客戶是誰？ 3. 項目優(yōu)勢 /劣勢分析 4. 作為一個 35萬平米的大盤，如何進行項目操作 我們對問題的理解 本次報告解決的核心問題 —— 項目營銷策略 項目目標 實現(xiàn)目標面臨的困境 項目營銷策略 解決 項目營銷執(zhí)行實踐 實現(xiàn) ? 01 大勢 01 05 04 ? 2023觀察 大勢判斷：看清環(huán)境，謹慎把握方向 金融政策延續(xù) 降低首付 利率下調 放松貸款 減少交易稅 …… 強制結構調整政策 土地清理 經濟適用房 限價房 90/70 …… 市場參與者 低價入市 持幣觀望 …… 2023城市 城市判斷：經濟良性，多種支柱產業(yè) 牡丹江市轄綏芬河市、寧安市、海林市、穆棱市、林口縣、東寧縣 6 個市（縣）和東安區(qū)、西安區(qū)、愛民區(qū)、陽明區(qū) 4 個城區(qū)，總面積 萬平方公里，其中，市區(qū)面積 1353 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里。少數民族居住呈大分散、小集中的特征。 競爭樓盤 競爭樓盤一 大 樹 花 園 黑龍江省首批國家康居示范工程小區(qū)，位于陽明區(qū)裕民路東側，西臨鎮(zhèn)江路，南為冰箱路，地理位臵優(yōu)越。商城總建筑面積約為 82,119平方米，主要由三個部分構成：一是主體，地下一層至地上二層的大型商場，其建筑面積約為 43,205平方米；二是東側八層綜合辦公樓及公寓式住宅，其建筑面積約為 6,882平方米；三是西側的二十二層高級酒店，建筑面積約為32,032平方米。 競爭樓盤分析三 江城美地第一街區(qū) 2023房產 市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。 2023房產 市場判斷：競爭激烈，小高層發(fā)展趨勢。 客戶語錄 : “社區(qū)一定大才好了，大社區(qū)配套才齊全、品質打造采用保證，就像奧林匹克花園一樣。 這類客戶中不乏中高收入家庭，子女婚房需求、換房需求、親屬 /朋友住房需求等，利用親情營銷，挖掘客戶背后的“ 故事 ”。 案例借鑒 ? 入市良機是什么？ 利用機會 B 項目真正成功運作，找到機會點還只是邁出第一步，主要關乎三個因素， 即天時、地利、人和。達到第三重境界，需要深厚的內功和外功。圓夢希望牡丹江房 地產市場自曙光新城起，房地產市場進入嶄新的階段，曙光新城不僅僅代表著本身，而是 代表一個時代，它就是一個標志，更是一個標桿！ ? 04 項目定位 04 03 02 ? 項目定位的前奏曲 SWOT分析 A 優(yōu)勢（ Strength）： 自身優(yōu)勢 座落于地明街，交通優(yōu)勢一般； 與北山公園相鄰，有利于居住環(huán)境的提升；