【正文】 ?“ 5S服務 ”城市配套 ? 20232023年金色家園、四季花城為 萬科在坂田的商業(yè)開發(fā)奠定了 基礎。l 推動 社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)代流通方式提高社區(qū)商業(yè)流通效率、提升服務質(zhì)量水平。搭載 社區(qū)商業(yè)信息、服務信息和社區(qū)交流園地 等。l 連鎖網(wǎng)點 ： 鼓勵有實力的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設，到城市社區(qū)設立超市、便利店、標準化菜店、餐飲店、洗衣店等 各類 便民利民的點 ， 搭載便民 服務 功能 。2城鎮(zhèn) 化機遇連鎖經(jīng)營借力打電商?社區(qū) 商業(yè)發(fā)展對策分析 機會點Diagramp 在社區(qū)消費的主體碎片化的情況下，供應商 要攫取足夠的流量來支撐門店 ，還要 考慮用什么來支撐社區(qū)商業(yè)的服務。p 社區(qū)型 商業(yè)要提供更加 符合消費者需求、更有競爭力的商品，進一步提升門店的前臺毛利。 萬科社區(qū)商業(yè)發(fā)展 歷程發(fā)展起步階段l 國內(nèi) 的社區(qū)商業(yè)還普遍帶有濃厚的住宅底商特點， 與國外成熟的社區(qū)商業(yè) 模式 還有很大 差距整體 規(guī)劃、開發(fā)、運營等 方面。n 休閑 與交流的社區(qū)規(guī)劃，多功能的小劇場，開放式燒烤場，下沉會所。農(nóng)場可使居住處增添綠植蔭庇，起凈化空氣的功用?？罩星驁霾坏蔀轫椖烤坝^面之一，同時也營造出項目年輕、富有活力的形 象。容積率 綠化率 30%建筑、景觀設計 澳大利亞 IAPA設計顧問有限公司整合推廣 深圳及時溝通廣告公司主力戶型 52—110㎡一至三房總戶數(shù) 1600戶車位 937個開盤均價（ 2023年 7月） 6800元 /㎡（精裝修）精裝標準 1500元 /㎡?? 內(nèi)部規(guī)劃配套 ：多功能會所、開放式商業(yè)街、 500平容納 150個座位的社區(qū)小劇場、 2個 500平米室內(nèi)賽道恒溫泳池、戶外大型泳池、 300平米戶外自助 BBQ燒烤場地、 8個室內(nèi)羽毛球場、 2個籃球場 /網(wǎng)球場、 1個 150平米迷你足球場、 1公里緩跑道、 2個網(wǎng)球場、 2400平米北師大幼兒園等。?良渚會還有不遜色于室內(nèi)尊榮享受的三個戶外空間，戶外景觀泳池、兒童嬉戲游樂沙坑、屋頂露臺花園茶 吧。春漫里商業(yè)良渚食街該市場位于玉鳥流蘇K372路公交總站北側、良渚食街東側，規(guī)劃用地約 3200㎡ ，建筑面積約1080㎡ 。l 一期已經(jīng)建成，共 8000平方米，包括教堂、知味觀、胡京玉湯藥店、食街、菜場等；由四位中國當代實驗建筑師張雷、齊欣、柳亦春、吳鋼集群設計，作品獲邀參加威尼斯國際雙年展、香港建筑雙年展等重要國際展覽。n作為萬科 “ 非標準 ” 新市鎮(zhèn)產(chǎn)品實踐， “ 良渚文化村 ” 不同于萬科一般的現(xiàn)金流產(chǎn)品：自 2023年開發(fā)至今十年，預計再開發(fā)十年可完成全部規(guī)劃， 整個項目需在規(guī)劃全部落實的情況下，才能真正獲得全部 收益。?蘇州鄰里中心開發(fā)模式房號 107室 建筑面積 2023年元 /月 /㎡ 2023年元 /月 /㎡ 2023年元 /月 /㎡單價 42023 137 141 146總額 10234560 年租金 400610 412307 426927沁園湘菜館 回報率 % % %帶租約銷售持有出租（品牌加盟）為便于統(tǒng)一經(jīng)營管理，以自持為主，吸引品牌連鎖商家加盟；同時為保證前期現(xiàn)金流穩(wěn)定，部分采用帶 租約銷 售。“ 鄰里中心 ” 被蘇州工業(yè)園區(qū) 2023年底注冊為商業(yè)專利，成為一種贏利的無形商品。社區(qū)商業(yè)和住宅同步開發(fā)循序漸進讓商業(yè)迅速滿足住戶的要求，提升居住品質(zhì)，促進銷售，這種開發(fā)方法比較值得借鑒 。② 畹町路次入口③ 畹町路次 入口 萬科假日風景社區(qū) 建筑規(guī)劃? 兼容發(fā)展的建筑規(guī)劃理念，人流 規(guī)劃順勢 而為，多方位設置 入口，社? 區(qū) 人流、周邊來客， 進入便捷n 萬科假日風景步行街商業(yè)在規(guī)劃設計理念上獨具匠心， 兼容了商業(yè)中心與商業(yè)街兩種社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢 。 粵菜 7n 一、二期首先開發(fā)假日廣場集中商業(yè)及沿畹町路少量底商，通過五大功能區(qū)的劃分，基本 涵蓋了日常生活所需 的各類商業(yè)。? 100% 1,000上海 統(tǒng)計 年鑒 偶爾消費 30%輻射圈 2公里內(nèi) 13719 萬科假日風景社區(qū) 定位策略? 挑出市場空白點、定位中檔社區(qū)商業(yè)區(qū)域中檔消費需求 5億周邊綜合商業(yè)匱乏市場空白萬科假日風景廣場建筑面積 here新加坡? 2 ? 成熟社區(qū)商業(yè)開發(fā) 模式 分析主力 店， 是利用聚客力強的優(yōu)勢來吸引人流，也是 吸引 專賣店進駐的重要因素。社區(qū) 商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別與 城市商業(yè) 的區(qū)別區(qū)位地段不同 ?社區(qū)商業(yè)因依附于社區(qū)而通常離居住集聚區(qū)很近，而城市商業(yè)通常在城市的商業(yè)區(qū)消費群體不同 ?社區(qū)商業(yè)面向的消費群體主要是周邊居住區(qū)的居民，而城市商業(yè)所面向的消費群體則廣泛的多業(yè)態(tài)組合不同 ?城市商業(yè)包含了各種各樣的業(yè)態(tài)，而社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)則主要面向社區(qū)居民的日常消費、針對性更強建筑形態(tài)不同?社區(qū)商業(yè)最常見的建筑形態(tài)是底商，一般是獨立的商鋪，少量的為大開間的商場。?在商業(yè)溢價遠高于住宅的背景下，開發(fā)商一味地追求商業(yè)面積 最大化， 導致了社區(qū)商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象 嚴重。社區(qū) 商業(yè)發(fā)展歷程 發(fā)展歷程社區(qū)商業(yè)起源社區(qū)的由來 社區(qū)商業(yè)發(fā)展 社區(qū)商業(yè)火爆1930 1950 1990 2023?“ 社區(qū) ” 一 詞，是 20世紀 30年代中國社會學者由 英文“ munity” 翻譯而來。社區(qū) 商業(yè)定義國外 社區(qū)商業(yè) 開發(fā)模式? 社區(qū)商業(yè)特征 特征?社區(qū)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體， 主要為本地居民提供服務 ，一般不具有廣域性和輻射性?社區(qū)商業(yè)主要為特定社區(qū)居民提供日常生活需要的商品和服務，一般 不經(jīng)營技術性強、單價高的耐用消費品和生產(chǎn)資料地域性強服務對象明確商圈較小?社區(qū)商店主要銷售居民 日常急需的生活便利品 ，一般來說交易次數(shù)多，交易額小 ，購物時間短 ，成交機率大以經(jīng)銷日常生活用品為主?社區(qū)商業(yè)經(jīng)營占用資金相對較少， 租金低，裝修成本低，銷售對象明確，營銷費用低。 “ 造鎮(zhèn)計劃 ” 下的社區(qū)商業(yè)中心，是一種新興的生活樂園 。通過地鐵在 30分鐘內(nèi)，到達 城市各類工作就業(yè) 部門 。萬科假日風景社區(qū) 項目概況? 新市鎮(zhèn)型 綜合社區(qū)商業(yè)項目 特性l 上海 、 外郊環(huán) 、 成熟社區(qū) 、 周期開發(fā)、中等規(guī)模項目特點l 新興社區(qū)與原有老城區(qū)的并存l 中高檔社區(qū)商業(yè)與周邊低檔商業(yè)的共生l “ 郊區(qū)化新城鎮(zhèn) ” 的發(fā)展進程l 項目位于 上海四大居住示范區(qū)之一的春申居住示范區(qū)的核心地帶，從規(guī)劃之初即采用國外先進的“ 新市鎮(zhèn) ” 造鎮(zhèn) 理念萬科假日風景社區(qū)（社區(qū)商業(yè)）投資商 萬科集團開發(fā)商 上海萬科長寧置業(yè)有限公司 物業(yè)地址 上海市閔行區(qū)畹町路 99弄 萬元 /平方米年營業(yè)額平衡點 100% 7,500 20,000 書店 4金城小廚 n 項目商業(yè)沿小區(qū)主干道發(fā)展，貫穿各住宅組團，保證商業(yè)配比的均 好性 。l 一層設內(nèi)廊， 一、二層設置露天席位 ，增加室內(nèi)外互動空間，形成獨具風情的商業(yè)內(nèi) 街。n 運營機構： 蘇 州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立于 1997年 11月，注冊資本 ，是目前國內(nèi)最專業(yè)的社區(qū)商業(yè)綜合服務提供商 。?蘇州鄰里中心開發(fā)模式宿遷明日鄰里中心 常熟濱江新城鄰里 中心 蘇州吳中通 達鄰里匯 蘇州相城太平鄰里中心購地自建 合作 開發(fā) 租 賃經(jīng)營 委 托管理鄰里中心 公 司的投資發(fā)展區(qū) 域從 蘇州工業(yè)園區(qū) 、 太倉、常熟走到宿遷、南通，同時，與廣州等開發(fā)區(qū)合作的鄰里中心項目也都在積極推進中 。n萬科進入杭州市場時是收購了南都公司，文化村是南都的土地，地價當時比較便宜， 該街區(qū)地塊類型類似鳥狀， 總占地 186111平方 ， 規(guī)劃建筑面積為 。萬科良渚文化村創(chuàng)意街區(qū)玉鳥流蘇商業(yè)街? 食街由親切懷舊的 “ 村民食堂 ” 和多種風味集合的 “ 小食匯 ” 共同組成 。多樣的建筑布局相互呼應，構成尺度宜人的街道空間。良渚文化村五大已落成會所中面積最大、配置最全的一個。n 在社區(qū)商業(yè)上有 前瞻性的開發(fā) 運營，配套 線與產(chǎn)品線的交替開發(fā)，實現(xiàn)資金安全和整體效益 最大。產(chǎn)品配套重點打造健康 的慢跑 徑、羽毛球館、戶外 室內(nèi)雙泳池和兒童 樂園。光耀地產(chǎn)藝術住宅 I’m光耀地產(chǎn)藝術住宅 I’m光耀地產(chǎn)藝術 住宅 I’m光耀地產(chǎn)