【正文】 ? 主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達(dá)十五年、二十年。 Mall? 集中自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)力量 在 某一特定的目標(biāo)市場(chǎng)與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)。詳實(shí)的調(diào)查，并據(jù)此確定商業(yè)企業(yè)的營銷策略與 的價(jià)值。? （ 2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位? 一個(gè)商業(yè)企業(yè)在進(jìn)入市場(chǎng)之前，只有充分掌握當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該項(xiàng)目的整體定位和特色。 營運(yùn)商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗(yàn)，使招商難度進(jìn)一步提高。 裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。 ? 一個(gè)商場(chǎng)如果日客流量達(dá) 20萬人，那么商戶的車加上客戶的車一般需要 招商 十二大風(fēng)險(xiǎn) 八： 重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃v大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點(diǎn)是招商應(yīng)先于設(shè)計(jì)。252。招商 十二大風(fēng)險(xiǎn) 六： 片面追求最大v部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模越大越好，于是片面追求中國第一，亞洲最大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量， ? 不同主力店有不同的經(jīng)營目標(biāo)、運(yùn)營手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)通過專業(yè)商業(yè)策劃對(duì)做整體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。兩年多來，開發(fā)商與許多商家有過接觸， 商業(yè)地產(chǎn)招商中的風(fēng)險(xiǎn)216。? 經(jīng)營商戶又可以分為主力店、次主力店、 住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺(tái)，而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺(tái)，交易的平臺(tái)。216。 項(xiàng)目的分析包括項(xiàng)目產(chǎn)品本身的分析和市場(chǎng)分析： 項(xiàng)目的物業(yè)形式分析（街鋪、商業(yè)群樓、綜合市 場(chǎng)、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）； 物業(yè)產(chǎn)品分析（鋪面或鋪位、開間、進(jìn)深、樓 層）； 市場(chǎng)分析（租金、租期、優(yōu)惠辦法）。? 另一方面，招商人員必須是專業(yè)人士，并針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了?！按箅s燴 ”。過低會(huì)損害開發(fā)商的利益，而定位過高， 平，提高項(xiàng)目整體租金收入。低，投資回收期長而導(dǎo)致的前期收益不盡人意。之大可想而知。的制訂和實(shí)施，以保證招商工作少投資， （ 2）招商人員需具備較強(qiáng)的招商技巧和談判 能力。 ? 而中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。 v 引入大型的主力商店群成功經(jīng)營的主力店 ? 這個(gè) “統(tǒng)一服務(wù) ? 特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位， 核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。（ 3）商業(yè)地產(chǎn)招商目標(biāo)要能夠在功能和形 ）式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。業(yè)態(tài)比例是零售、餐飲、娛樂 55： 不同業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。入市場(chǎng)和項(xiàng)目。? ?提醒? 開發(fā)商業(yè)就必須了解商業(yè)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) 者，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營者的廣泛 接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本規(guī)律，提前與擬引 進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，讓設(shè)計(jì)者按業(yè)態(tài)量 向定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)需要的高度吻合， 這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的捷徑 ? 商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個(gè)規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng) 領(lǐng)域，既無經(jīng)驗(yàn)可循，也缺少完整的規(guī)劃 ① 以銷售為目的，以經(jīng)營為導(dǎo)向。無論是設(shè)計(jì)院、開發(fā)商、代理商 這就是商業(yè)地產(chǎn)以銷售為前提的特殊性。卻不知電器主力店的輔營區(qū)很難定位，也很難經(jīng) 進(jìn)行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更要基于基礎(chǔ)知識(shí)的輔助決策? 目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商和策劃商基本上還停 ④ 主力店的位置占據(jù)多少面積？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先確定我們的零售商 的分析支持，更需要基于知識(shí)的輔助決策。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn) 時(shí)要慎重 商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實(shí)現(xiàn)。招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招 隊(duì)或在國內(nèi)外舉辦集會(huì)式招商活動(dòng)之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧 門、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)的 求，以期吸引客商。合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對(duì)性地與商家洽談。――――保持招商策略的長期性和一致性 ?加強(qiáng)與對(duì)方的溝通與友誼 ? 否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。 招商策劃是運(yùn)用招商人員的 知識(shí)和智慧 ，籌劃一系列的活動(dòng)去吸引 外來資金 項(xiàng)目 落戶 的活動(dòng)。裝修單位質(zhì)資證明? ?、物業(yè)管理費(fèi)具體為多少？包括哪幾項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目？? （ 2）? 3項(xiàng)目車位費(fèi)用的收取情況？ 30? 261 地理環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目有什么有利和不利因素？ 核心內(nèi)容一招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高效招商技能 多，有的反而成為了項(xiàng)目整體開發(fā)的累贅。路上少走彎路、不走彎路，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大限度實(shí)現(xiàn)利潤最大化，今天將與您分享商業(yè)地產(chǎn)的整體解決方案，系統(tǒng)全面的商業(yè)操作手法及技巧，將快速提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者的專業(yè)素質(zhì)與能力，并引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建科學(xué)的開發(fā)運(yùn)營模式、 ―― 項(xiàng)目周圍菜市場(chǎng)、游樂設(shè)施如何？ 、項(xiàng)目計(jì)劃有多少品牌商戶進(jìn)入？大主力店都有 哪 幾家？ 、項(xiàng)目環(huán)藝景觀有何特色、中庭如何規(guī)劃設(shè)計(jì)？? ? 3項(xiàng)目扣點(diǎn)？保底？促銷費(fèi)？ 、進(jìn)場(chǎng)裝修的裝修押金？? 43四、政策法規(guī)的問題，你必需要問的問題 臨時(shí)接電申請(qǐng)? ?二、招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位 首先必須明確此次聯(lián)絡(luò)會(huì)議的目的是什么 ?在策劃過程中， 摸清企業(yè)的投資動(dòng)問和要求 招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢(shì)? “知己知彼，百戰(zhàn)不殆 ”商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，古人總結(jié)的 。 洽談 七、確定招商方式與渠道 （ 1）? 項(xiàng)目洽談會(huì) —— ? 項(xiàng)目發(fā)布會(huì) —— 項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。 標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是獲得了基本成功； 上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個(gè)無限循環(huán)的工 ① 首先確定我們零售商我們商業(yè)目標(biāo)在哪里？ ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工 但還是停留在表面需求上，忽視商業(yè)基本規(guī)律。幾個(gè)重要環(huán)節(jié)v商業(yè)地產(chǎn)定位必須同時(shí)滿足 銷售 與 經(jīng)營 兩個(gè)條件v商業(yè)地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)長期持有經(jīng)營時(shí)，其經(jīng)營定位是比較單純的 住宅開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展 。鋪銷售，大多要求面積較小、獨(dú)立收銀，一個(gè)成 ? 在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，一個(gè)初級(jí)階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會(huì)與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動(dòng)地選擇賣場(chǎng)， 去 面對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)先天缺陷的商場(chǎng)。在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、 的主要內(nèi)容，招商的重點(diǎn)是半主力店和中 （ 2）要維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng) ）一品牌形象。（ 5）核心主力店招商布局原則216。招商基本原則 （ 3）（ 6）特殊商戶招商優(yōu)惠原則。邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。其主力店群各自 擁有 一定忠 誠 度的 消費(fèi)群體， 這一 優(yōu)點(diǎn) 可以 幫助專案 在 日后的 營運(yùn) 中，能在保持一定量客流的 基礎(chǔ)上發(fā)揮 更大的效用。其二， 能夠吸引眾多的消費(fèi)者，增加人流量，幫助其他品牌專業(yè)店、飲食店等小型店提高銷售力，從而有利鋪位的增值。 當(dāng)然，當(dāng)主力店的面積過大時(shí)，則容易帶來較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。雖然有項(xiàng)目裝飾效果圖，但中小店主的擔(dān)憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場(chǎng)地發(fā)展新店（ 3）功能分區(qū)的招商進(jìn)度影響了各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計(jì)劃，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動(dòng)起來，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營大大幫助，而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進(jìn)來時(shí)，更是影響了整體的經(jīng)營。提高。商效果，招商推廣策略應(yīng)符合招商策劃內(nèi) （ 1）主力店群招商 主力店群作用主要有四個(gè)：? 有助于 穩(wěn)定 整個(gè)項(xiàng)目的 經(jīng)營 。知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位 大的效用。 商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)招商的特點(diǎn)二、 租金租期懸殊216。平米 法是根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)消費(fèi)的主力群體和 ? 在項(xiàng)目開始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等 很多開發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項(xiàng)目的招商。? 開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場(chǎng)就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。 最先要做的是對(duì)目標(biāo)所在市場(chǎng)的調(diào)查，這 主要包括對(duì)項(xiàng)目周邊的交通人流、居民收 入，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等等； 216。 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣