【正文】 120㎡ 以下復(fù)式應(yīng)該功能減化，樓上衛(wèi)生間可只為一個 ；入戶花園要有完整空間。2房房 2廳平廳平面戶型面戶型面積面積 : ㎡㎡戶型特色戶型特色 :空間方正空間方正南北通透南北通透u原戶型創(chuàng)新戶型 立體拼合戶型 —— 局部預(yù)留可拆卸樓板 (2+2)預(yù)留可拆卸樓板本報告是嚴(yán)格保密的。u修改戶型4房房 2廳復(fù)廳復(fù)式戶型式戶型面積：面積：㎡㎡首層面積首層面積 : ㎡㎡二層面積二層面積 : ㎡㎡戶型特色戶型特色 :空間方正空間方正客廳臥室客廳臥室采光景觀采光景觀良好良好創(chuàng)新戶型 立體拼合戶型 —— 陽臺預(yù)留樓梯間 (2+2)樓梯間 樓梯間本報告是嚴(yán)格保密的。u拼合前戶型客廳餐室衛(wèi)生間次臥主臥陽臺陽臺廚房 陽臺2房房 2廳戶型廳戶型面積：面積： ㎡㎡戶型特色：戶型特色：戶型方正戶型方正 實(shí)用實(shí)用 ,采光通風(fēng)良好采光通風(fēng)良好陽臺部位預(yù)留結(jié)構(gòu)板陽臺部位預(yù)留結(jié)構(gòu)板創(chuàng)新戶型 預(yù)留結(jié)構(gòu)板立體拼合戶型 —— 陽臺預(yù)留結(jié)構(gòu)板 (2+2)本報告是嚴(yán)格保密的。 ”“ ”本報告是嚴(yán)格保密的。所以特別希望能再購房一個面積不太大 90㎡ 左右的小戶型，二房就可以。新移民置業(yè)216。生活性質(zhì)需要小戶型產(chǎn)品80年后購房面積接受范圍主要集中在 60120㎡，中老年人改善型置業(yè)面積接受度稍高客戶語錄“如果 8090㎡ 能做成三房就很好，以后家里老爸、老媽過來可以住住。典型客戶客戶基礎(chǔ)信息：216?？蛻粽Z錄“杭州豪宅項(xiàng)目肯定 保值 ，我們義烏老板都喜歡這邊 ”“ 烏市場很大，有好房子要到義烏去宣傳 ”“ ”本報告是嚴(yán)格保密的。當(dāng)前一線豪宅置業(yè)客戶總價承受力大戶型客戶本報告是嚴(yán)格保密的。 ”（桂花園葉先生）區(qū)域 典型樓盤城西白蕩海、山水人家、翠苑、桂花園、親親家園城中華海園、紫桂、武林廣場、青春坊、都市楓林、解放路城北 湖畔花園、嘉綠苑、新華路區(qū)外溫州、臺州、義烏、紹興、臺州、上海大戶型客戶本報告是嚴(yán)格保密的。 LOFT產(chǎn)品，創(chuàng)新提升價值樓盤賣點(diǎn)投資客追捧，選房號排到 900多位。 樓盤賣點(diǎn)本報告是嚴(yán)格保密的。 本地一流品牌開發(fā)商216。景觀資源對比周遍其他別墅項(xiàng)目 , 存在明顯劣勢 。 擁有稀缺的錢塘江一線江景資源216。 “旁邊的很好的二手房才賣 13000元 /平米，它不值這個價格。 2023年 7月 26日開盤，當(dāng)日到場近百人，截至 7月28日，共計預(yù)定 8套。 ”—— 于先生216。 5000元 /平精裝修，以附加值提高總價。雖然不是所有理想都會開花結(jié)果，名門或許很榮幸，但決不意外。不僅提供普通課程，還提供禮儀 /高爾夫等貴族課程，令子女的教育從起點(diǎn)就非同凡響。Reflections at Keppel Bay高樓的彎曲線條使整體造型宛如水中盛開的蓮；傾斜屋頂上的空中花園代表希望和生機(jī)；銜接高樓的空中走廊是最佳的觀景臺，山光水色盡收眼簾 。稀缺代表尊貴，這里提供了即便有錢也不一定就能前去消費(fèi)的場所， 獵奇心理 會驅(qū)使杭州的財富階層們 趨之若騖 。在名門，城市渴望標(biāo)簽時光俱樂部 = 頂級餐飲時光俱樂部 = 城市客廳（商務(wù)和宴會功能）會議是降低 “ 尋租成本 ” 的最有效方式之一。他們似乎 沒有統(tǒng)一 的趣味傾向，但他們的精神氣質(zhì)很 接近 ?！?我們就是喝茶 /打牌，還想有自己的視聽室，舉行 燒烤晚會 。居住在溫州，工作之余在杭州溫州兩地穿梭，來杭州娛樂消費(fèi)。因此需要在這些關(guān)鍵點(diǎn)上需要形成 高標(biāo)準(zhǔn)。 區(qū)域 在售房源 增量房源 潛在供應(yīng)量 合計 典型項(xiàng)目上城區(qū) 陽光海岸 /城市之星下城區(qū) 59 華豐板塊拱墅區(qū) 151 昆侖之都、杭一棉、杭汽發(fā)、東 南面粉廠西湖區(qū) 轉(zhuǎn)塘（ 9宗住宅用地，可開發(fā)建筑面積共約 ）和 西溪（和家園 /西溪里 /西溪蝶園）江干區(qū) 錢江新城 、丁橋和九堡板塊濱江區(qū) 待開發(fā)的 11宗地塊中，建筑面積規(guī)模在 10萬方以上的有 7宗，其中有 3宗在 15萬方以上下沙區(qū) 17 世茂濱江花園、朗詩國際街區(qū)、 保利東灣和北京金隅嘉業(yè)合計 54 高層豪宅的主要供應(yīng)區(qū)域：臨江板塊、老城板塊、西溪板塊 （地段 PK資源）競爭：隨著 07年天價地王的涌現(xiàn)，未來兩三年高端豪宅供應(yīng)出現(xiàn) “ 群雄戰(zhàn)江湖 ” ，品牌開發(fā)商聚集。50%40%30%20%10%0%10%20%30%40%50%Jun07 Jul07 Aug07Sep07Oct07 Nov07Dec07Jan08 Feb08Mar08Apr08 May08Jun08滬深 300 新富房產(chǎn)圖：過去一年地產(chǎn)股表現(xiàn)? 去年年底以來，地產(chǎn)股顯著跑輸大市上市開發(fā)企業(yè)策略選擇本報告是嚴(yán)格保密的。2023年住宅銷售面積增速2023年住宅銷售均價增速圖： 2023年，主要區(qū)域市場銷售額、成交面積及均價的升幅量減價增量減價增量增價增量增價增當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要特征本報告是嚴(yán)格保密的。? 全國商品房市場從 2023年以來連續(xù)三年以消耗存量為主。?從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，呈現(xiàn) “ 兩頭堅挺，中間疲軟 ” 。區(qū)域市場概況 杭州本報告是嚴(yán)格保密的。面對樓市觀望和貨幣從緊的嚴(yán)峻形勢，開發(fā)商利用降價、委托策劃代理、融資等一系列措施來緩解回款壓力和資金鏈壓力，拿地更趨于謹(jǐn)慎，退地、轉(zhuǎn)讓土地頻現(xiàn)，但有部分大型房企仍在全國拿地，拿地重心轉(zhuǎn)向二三線城市策策略略選選擇擇上市開發(fā)企業(yè)策略選擇本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品屬性：純 大戶型社區(qū)規(guī)模指標(biāo)：建筑面積約 ，容積率 ，受 90/40限制主力產(chǎn)品：以 180300平米大戶型為主（復(fù)式 +平層）戶型面積 套數(shù) 套數(shù)比約 180平（ 90平拼合）294套（拼合前 598套） %約 250平米 106套 %約 300平米 160套 %約 350平米 8套 %約 450平米 5套 %合計 573套（ 867套）平面產(chǎn)品拼合建議立體拼合本報告是嚴(yán)格保密的獨(dú)享 270m2的 三層空中花園新能量住宅 —— 頂層復(fù)式 ,1戶 1湯，每戶私家空中天際泳池私人空中天際泳池 ，長達(dá) 11米頂層復(fù)式：頂復(fù)溢價系列 ——頂層露臺 /泳池 /景觀頂層復(fù)式增值建議天際泳池本報告是嚴(yán)格保密的1戶 1湯頂層復(fù)式 盡顯尊貴，每戶均有私人泳池。 上身穿米黃色休閑 T恤，下身穿休閑短褲，涼鞋。比較關(guān)注樓盤本身的品質(zhì)，采光，園林，物管等方面?！?兩兒子經(jīng)常可以回來住住，周邊生活配套一定要完善，社區(qū)配套要好，最好有 老年健身 場所。u沿河設(shè)置的建筑藝術(shù)主題公園，融公園、河道、建筑藝術(shù)于一體；u以大師設(shè)計的豐富的 BLOCK建筑單體穿插于步行之間，形成一個整體，賦予整個空間以靈魂；u建筑功能以公共建筑類為主；營造 真實(shí) 的場景，這是一個名流云集的高檔場所，提倡 “ 會所賣樓 ” ， 擯棄 目前現(xiàn)有的將賣樓作為 純粹功利性 的商業(yè)行為，將售賣的成分降到最低。時光俱樂部將整合杭州新的 消費(fèi)方式 并可以承受這樣消費(fèi)水平的 富豪階層 。關(guān)鍵點(diǎn)： 征集方案巡展； 高端客戶訪談； 城市區(qū)域模型展示。Sotheby’sINTERNATIONAL REALTY主要推廣方式：在拍賣行宣傳冊中附帶豪宅資料，在Sotheby春秋兩季拍賣會上作為宣傳物料。 ” 根據(jù)客戶個人氣質(zhì)，定作屬于自己的 CHANEL香水，體現(xiàn)獨(dú)一無二的尊崇。 城市中心地段，文教區(qū)高端物業(yè)216。65樓推出時間： 推出套數(shù)： 425均價： 2500元 /平方米已銷售套數(shù)： 367銷售率： %是否裝修：毛坯3樓推出時間： 推出套數(shù)： 147均價： 30000元 /平方米已銷售套數(shù)： 38銷售率： %是否裝修：精裝修（ 5000元 /平米）216。 近西湖216。銷售情況：開盤價較預(yù)期價格下調(diào)后，仍銷售不暢216。 樓距近，臨路噪音污染本報告是嚴(yán)格保密的。望族 1價格 7樓價格本報告是嚴(yán)格保密的?；A(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)地理位置 之江區(qū)國家旅游度假區(qū)內(nèi)所屬區(qū)域 之江區(qū)建筑面積 85000平米戶型面積 200500平方米 ,主力產(chǎn)品為 350平方米價格 3000035000元 /平米帶精裝物業(yè)類型 多層公寓銷售情況本報告是嚴(yán)格保密的。開盤均價在 25300—25700 元 /平方米。 杭州城中核心 CBD區(qū)域內(nèi)216。大戶型客戶本報告是嚴(yán)格保密的。置業(yè)觀點(diǎn)：對城區(qū)高總價產(chǎn)品覺得要 “值 ”就好城市芯宇云龍十一景東方潤園?關(guān)鍵詞： 地段、科技、奢華精裝?客戶語錄： 地段還不錯，四房 那個戶型也不錯，但帶上 6000多的裝修總價貴了點(diǎn)，在城西差不多可以買別墅排屋了。購買驅(qū)動因素 ： 度假、養(yǎng)老購房心理 ： 現(xiàn)在投資市場不好， 買高檔物業(yè)可保值增值客戶置業(yè)特征： 該客戶具有多次置業(yè)經(jīng)歷，在義烏有多處物業(yè)（包括別墅），在上海，珠三角等地購有高檔物業(yè)。房子里面臥室一定得大，客廳可以不必過于太大。 ”“ ”本報告是嚴(yán)格保密的。中年人的改善型置業(yè)216。 ”“ ”客戶可接受單價范圍分布中小戶型客戶本報告是嚴(yán)格保密的。由于自身文化水平不是很高，希望能夠住在可以得到外界的認(rèn)可，感覺很有面子的房子。模式 B立體戶型拆合戶型模式 —— 通過室內(nèi)樓板打通加樓梯拆合通過在室內(nèi)樓面預(yù)留洞口或構(gòu)件進(jìn)行上下戶型的拆合?？蛷d餐室廚房 衛(wèi)生間次臥次臥陽臺(設(shè)在偶數(shù)層 )陽臺(設(shè)在奇數(shù)層 ) 陽臺上空陽臺上空 衛(wèi)生間休息廳2房房 2廳平面廳平面戶型戶型面積：面積：㎡㎡首層面積首層面積 : ㎡㎡二層面積二層面積 : ㎡㎡戶型特色戶型特色 :空間方正空間方正采光充足采光充足景觀面多景觀面多各房間位置各房間位置均好均好u修改戶型次臥創(chuàng)新戶型 立體拼合戶型 —— 陽臺預(yù)留結(jié)構(gòu)板 (2+2)加樓梯 加樓梯本報告是嚴(yán)格保密的。u拼合后戶型5房房 3廳復(fù)式廳復(fù)式戶型戶型面積：面積：180㎡㎡首層面積首層面積 : ㎡㎡二層面積二層面積 : ㎡㎡戶型特色戶型特色 :戶型方正戶型方正南北通透南北通透 加樓梯創(chuàng)新戶型 立體拼合戶型 —— 局部預(yù)留可拆卸樓板 (2+2)加樓梯本報告是嚴(yán)格保密的。衛(wèi)生間臨廳，朝向最好與廳相同，為以后復(fù)式拼合做主臥提供方便（可做套內(nèi)衛(wèi)生間）；衛(wèi)生間位置不能動 ,因?yàn)橛邢鲁涟濉＿@時廚房的油煙就必須通過別的地方通風(fēng)采光；陽臺做大，做好各種排水污水管道，為以后上下拼合做衛(wèi)生間做準(zhǔn)備；入戶花園忌穿行，若穿行，則入戶花園只能做過道；本報告是嚴(yán)格保密的。u修改戶型4房房 2廳復(fù)廳復(fù)式戶型式戶型首層面積首層面積 : ㎡㎡二層面積二層面積 : ㎡㎡戶型特色戶型特色 :空間方正空間方正實(shí)用率高實(shí)用率高大面寬采大面寬采光景觀良光景觀良好好創(chuàng)新戶型 立體拼合戶型 —— 局部預(yù)留可拆卸樓板 (2+2)加樓梯 加樓梯本報告是嚴(yán)格保密的。u拼合戶型 B3 房房 2廳復(fù)廳復(fù)式戶型式戶型面積：面積：㎡㎡首層面積首層面積 : ㎡㎡二層面積二層面積 : ㎡㎡戶型特色戶型特色 :空間方正空間方正大面寬采大面寬采光光創(chuàng)新戶型 立體拼合戶型 —— 陽臺預(yù)留結(jié)構(gòu)板 (2+2)加樓梯 加樓梯本報告是嚴(yán)格保密的。入戶花園衛(wèi)生間廚房 主臥次臥客廳餐室次臥陽臺陽臺陽臺入戶花園衛(wèi)生間主臥次臥 家庭廳次臥次臥陽臺陽臺7房房 3廳復(fù)廳復(fù)式戶型式戶型首層面積首層面積 : ㎡㎡二層面積二層面積 : ㎡㎡戶型特色戶型特色 :空間方正空間方正南北通透南北通透有效利用有效利用了入戶花了入戶花園空間園空間u拼合后戶型創(chuàng)新戶型 立體拼合戶型 —— 陽臺預(yù)留結(jié)構(gòu)板 (3+3)本報告是嚴(yán)格保密的。模式 A立體戶型拆合戶型模式 —— 通過陽臺或露臺拆合在陽臺或露臺處加樓梯。典型客戶