房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略-免費閱讀
【正文】 較多房企立足之本 城市深度進入的積極擴張策略 以政府規(guī)劃中商業(yè)中心或副中心為主線 產(chǎn)品線： ? 集酒店、辦公、商業(yè)、居住為一體的城市綜合體； 選擇項目要點： ? 政府規(guī)劃發(fā)展 ? 交通通達(dá)性； ? 市政配套的綜合解決方案； 與支持政府就業(yè)、稅收為主的持有性的商業(yè)地產(chǎn)（是領(lǐng)先房企首選的轉(zhuǎn)型發(fā)展策略） 城市深度進入的積極擴張策略 以政府保障性用房的規(guī)劃發(fā)展為主線 產(chǎn)品線： ? 高容積率、高密度的中小型住宅產(chǎn)品； ? 大規(guī)模城郊結(jié)合體住宅商業(yè)一體化社區(qū)； 選擇項目要點： ? 政府緊密的合作關(guān)系； ? 項目工程中的成本控制。 圖表：不同毛利率假設(shè)下的土地增值稅清繳計算結(jié)果 （單位：元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 毛利率 % % % % % % % % % % 預(yù)繳 1%金額 清算影響稅前利潤 19% 24% 26% 34% 37% 43% 47% 清算土增稅占房價 6% 9% 10% 17% 20% 27% 30% 附：房企對持有物業(yè)的執(zhí)行規(guī)劃 企業(yè) 業(yè)態(tài)組合 執(zhí)行規(guī)劃 華潤 租售并舉 6年以后，在資產(chǎn)的比例方面，占比可能會達(dá)到 40%左右 保利 向租售并舉轉(zhuǎn)變 未來 35年，持有性物業(yè)投資比例到全部投資的 30% 金地 租售并舉 2023年計劃 20%資金投向商業(yè)項目 萬科 規(guī)劃中的租售并舉 2023年進軍商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃目標(biāo)持有型比例 20% 中海 租售并舉 凱德 租售并舉，分平臺運做 仁恒 向租售并舉轉(zhuǎn)變 龍湖 向租售并舉轉(zhuǎn)變 57年持有約 200萬平方米投資性物業(yè)；土地儲備結(jié)構(gòu)提升至 15% 綠城 社區(qū)配套 未來幾年中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為綠城的關(guān)注重心，自持商業(yè)面積預(yù)計將占到 20%左右的比例。具有優(yōu)勢產(chǎn)品形態(tài)的項目，房價地價比可控制在 5%20%之間，優(yōu)勢突出。 ? 7月 4日，在全國國土資源廳局長座談會后，國土資源部部長徐紹史對房價的表態(tài)， “ 目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能會面臨一個全面調(diào)整，房價會有所下降，但下降到什么程度不好說。住宅長期需求空間巨大，對應(yīng)房企發(fā)展空間良好。 當(dāng)前政策思維在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有“糾偏”傾向，長期而言政策對房地產(chǎn)的影響呈現(xiàn)逐漸正?；厔?。 在現(xiàn)出臺政策下，造成的市場壓力已具備使房地產(chǎn)完成調(diào)整的基礎(chǔ)。自 2023年以來， 房地產(chǎn)受政策影響 以半年為短周期波動 ，突顯了政策、經(jīng)濟、房地產(chǎn)三者之間的癥結(jié)。 ? 在 2023年國內(nèi)經(jīng)濟可以描述為“一季度防過熱，三季度防過冷”的非常狀態(tài)。 ? 恒大、碧桂園 幾乎全部投入在二線城市， 保利 也繼續(xù)加大二線城市的投入比例。 ? 二線城市中 ?？?、武漢、太原 表現(xiàn)較為突出。 土地市場成交情況 ? 相比 09年以來地王頻繁刷新， 2023年第二季度確實風(fēng)光不再，但是土地成交量卻維持比 08年高出許多的成交量，各房企的拿地?zé)崆椴]有因調(diào)控而減弱。 ? 土地市場并未見大幅滑落，僅僅是上半年拿地?zé)崆闆]有 09年下半年高漲，地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象在二季度蕩然無存，隨之而來的是底價中標(biāo)與低溢價中標(biāo)，房企拿地成本相對比前期要低。短期內(nèi)在需求不足的背景下，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整將更加倚重內(nèi)需方向。在內(nèi)地經(jīng)濟壓力和房地產(chǎn)調(diào)整后，預(yù)計房調(diào)政策放松的階段，將早于預(yù)期。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上，目前皆呈現(xiàn)“高舉輕落”的局面。 房地產(chǎn)本輪調(diào)整，預(yù)計是一個“小彎道”，市場比較難以完成一個完整周期的調(diào)整。其中，更有 77%是用于中小套型商品房和保障性住房建設(shè)。 ? 土地對應(yīng)產(chǎn)品類型趨勢： 城市綜合體 ；類似香港和日本的高容積率、高密度的 中小戶型住宅產(chǎn)品 ； 大規(guī)模城郊結(jié)合體的住宅 。 土地增值稅：短期加強，長期影響大 ? 土地增值稅清算細(xì)則如果嚴(yán)格執(zhí)行，對于毛利率 40%以上項目的利潤影響應(yīng)該在 20%以上。在廣州將以舊改項目為主 ，土地支出計劃70～ 80億元 合景泰富 2023年重點在廣州、北京、成都、蘇州、上海和海南實行發(fā)展計劃 碧桂園 2023年用于新增土地的支出計劃 50億元 首開股份 在北京新增一至兩個保障性住房項目 北辰實業(yè) 2023年土地支出計劃 20億元，將 采取聯(lián)合或者項目收購的方式拿地 龍湖 采取區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，增加?xùn)|部城市的布局，在重慶、北京、成都、上海具有優(yōu)勢的城市深入耕耘，保持優(yōu)勢，擴大份額 恒大 立足主要省會城市，經(jīng)濟高增長地區(qū)及區(qū)域發(fā)展機會。 城市深度進入的積極擴張策略 以政府對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、區(qū)域發(fā)展為主線 產(chǎn)品線： ? 總部性質(zhì)的辦公、研發(fā)一體化； ? 創(chuàng)新類產(chǎn)業(yè)辦公、研發(fā)一體化； 選擇項目要點： ? 政府緊密的合作關(guān)系； ? 交通通達(dá)性（若是新區(qū)建設(shè)）； ? 市政配套的綜合解決方案； ? 政
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