【正文】 現(xiàn)代購(gòu)物中心大型商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)需要，要設(shè)臵驗(yàn)貨區(qū)驗(yàn)貨，驗(yàn)貨區(qū)外部的管理服務(wù)一般由物業(yè)公司承擔(dān)，主要職責(zé)是對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行有序疏導(dǎo) 管理，避免驗(yàn)貨區(qū)擁堵，對(duì)驗(yàn)貨區(qū)外來(lái)吸煙者進(jìn)行引導(dǎo)和勸阻，消除火災(zāi)隱患并定時(shí)清掃驗(yàn)貨區(qū)，避免臟亂差影響驗(yàn)貨區(qū)整體環(huán)境衛(wèi)生。為增加經(jīng)營(yíng)效益， 商業(yè)經(jīng)營(yíng)方會(huì)不時(shí)開(kāi)展一些促銷(xiāo)活動(dòng)，配合這樣的活動(dòng)，物業(yè)管理公司會(huì)增加人手維護(hù)活動(dòng)秩序，做好人車(chē)分流，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查以保證活動(dòng)的順利進(jìn)行， 為商業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)保駕護(hù)航。比如內(nèi)部視覺(jué)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)既要方便、清楚，又要考慮到消費(fèi)者的感受和習(xí)慣， 讓消費(fèi)者在任何一個(gè)點(diǎn)都能很方便地找到自己要去的方向， 以及出入口、 洗手間和電梯通道。 商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析 ? ( 二 ) 內(nèi)部環(huán)境舒適性要求不同 ? 住宅物業(yè)對(duì)于環(huán)境管理的要求在于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域干凈舒適， 園林綠化美觀。 ? ②完善制度，協(xié)調(diào)和理順物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)外部的各方面關(guān)系，并進(jìn)行綜合管理。這一點(diǎn)就是要把握住宅建設(shè)和居室裝修的發(fā)展趨勢(shì)，從方便和優(yōu)化居民的生活實(shí)際需要出發(fā)，在收樓入伙、裝修規(guī)定中積極引導(dǎo)居民，在設(shè)計(jì)上要注意空間的節(jié)省、好用，結(jié)構(gòu)布局要合理，設(shè)備安裝要方便歸位，引導(dǎo)居民在裝修時(shí)一定要通盤(pán)考慮房間的布局、采光、通風(fēng)及廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、生活設(shè)備安裝的合理性、安全性和舒適性。 住宅物業(yè) ? 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) ? 3)最大地發(fā)揮物業(yè)使用價(jià)值并盡可能使其保值、增值 ? 住宅小區(qū)的一切物業(yè)都是為住宅小區(qū)居民居住和生活服務(wù)的，使住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)揮最大使用價(jià)值，物盡其用，是住宅小區(qū)物業(yè)管理的最大職能。同時(shí)，不僅要提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同范疇內(nèi)的基本服務(wù)，還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點(diǎn)、業(yè)主的需求提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，應(yīng)該明確這樣的指導(dǎo)思想，而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性與其自身所具有的特點(diǎn)： 住宅物業(yè) 住宅物業(yè) ? 住宅物業(yè)的特點(diǎn) ? (一 )、管理具有社會(huì)性 ? 住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方，是整個(gè)社會(huì)的一個(gè)組成部分，它的管理必然具有很強(qiáng)的社會(huì)性。 ? (11)提供各種其他服務(wù) ? 住宅小區(qū)管理的好壞，不僅取決于上述項(xiàng)目管理的好壞，同時(shí)也體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)能否為小區(qū)內(nèi)的居民提供周到細(xì)致的綜合性服務(wù)。其工作分為兩部分：一是安全保衛(wèi)；二是正常的工作和生活秩序的維護(hù)。為了住宅小區(qū)的公共秩序及住宅小區(qū)全體居民的利益，每一位居民都應(yīng)該在住宅小區(qū)內(nèi)服從物業(yè)管理企業(yè)所制定的一系列管理制度和規(guī)定。 ? （三）商業(yè)樓宇安全保衛(wèi)服務(wù)要求高 ? 綜合性強(qiáng) ? 服務(wù)性強(qiáng) ? 治安人員素質(zhì)要求高 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)的對(duì)象 ? （一）樓宇與設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及維修管理 ? 商業(yè)樓宇的設(shè)備設(shè)施管理是非常重要的，除了對(duì)機(jī)電設(shè)備必須保障正常運(yùn)轉(zhuǎn)外，特別要保證在營(yíng)業(yè)期間不發(fā)生突發(fā)性的停電事故，避免引起營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的混亂，甚至發(fā)生傷人事件。 ? 如鄂爾多斯購(gòu)物中心 ? 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要新穎、別致、有特色 ? 商業(yè)樓宇在設(shè)計(jì)時(shí)就要下功夫，務(wù)必求得新穎、奇特、別致，在外觀上要突出商業(yè)樓宇的個(gè)性及地區(qū)特色，以給顧客留下較深的第一印象。 太古城 天河城 金光中心 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的類(lèi)型 ? 從建筑規(guī)模上分，可以分為三種類(lèi)型， ? （ 1）市級(jí)購(gòu)物中心，這種購(gòu)物中心一般建筑規(guī)模在 3萬(wàn)到 10萬(wàn)平米以上，商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在 30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在 5億元以上。 ? 敞開(kāi)型：指商品擺放在無(wú)阻攔的貨架上，顧客直接取貨挑選。 ? 商業(yè)地產(chǎn)不僅需要專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)定位，還需要專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)策劃、推廣，專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理做后期服務(wù)。 ? 所以，住宅是一個(gè)終端，銷(xiāo)售后就進(jìn)入了終端消費(fèi)，而商業(yè)地產(chǎn)則是開(kāi)端，銷(xiāo)售只是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始。 ? 贏利 住宅地產(chǎn)是屬于一次性高消費(fèi)，是一種買(mǎi)斷的產(chǎn)品。 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理主要從事物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。該類(lèi)物業(yè)絕大多數(shù)是為了社會(huì)公共利益而建造的具有很大的社會(huì)公益性。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。 ? 居住物業(yè) ：居住物業(yè)是指具備居住功能，供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和共用場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。 ? 商服物業(yè)是指各種供應(yīng)商、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購(gòu)物廣場(chǎng)，百貨商店，超市專(zhuān)賣(mài)店連鎖店賓館酒店休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。 ? 混合物業(yè)： 混合物業(yè)是指居住和非居住物業(yè)混合在一起的物業(yè)。很多商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，存在盲目套用住宅開(kāi)發(fā)模式的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類(lèi)就是一般的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，第二類(lèi)是商業(yè)的投資者，經(jīng)營(yíng)戶(hù)又可以細(xì)分主力經(jīng)營(yíng)戶(hù)等。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)不一樣 ? 住宅可以一賣(mài)了之，目的簡(jiǎn)單且直接； ? 商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為投資動(dòng)力的，商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)出去以后，還要考 慮經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，還要考慮返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。 ? 開(kāi)發(fā)流程區(qū)別 ? 商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需： ? 1）培育期：商業(yè)項(xiàng)目的前期調(diào)研定位規(guī)劃招商 ? 2）運(yùn)營(yíng)期：培育品牌消費(fèi)習(xí)慣商業(yè)環(huán)境等需要 3年 ? 3）調(diào)整期：開(kāi)始賺錢(qián)之后的市場(chǎng)選擇及調(diào)整 ? 利益關(guān)系區(qū)別 ? 住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買(mǎi)者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈； ? 而商業(yè)地產(chǎn)需平衡多方利益，其考慮的價(jià)值鏈上包含：“發(fā)展商 —— 投資客—— 經(jīng)營(yíng)商家 —— 消費(fèi)者”這樣一個(gè)完整的結(jié)合體，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程比住宅開(kāi)發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。如廣州的天河城。 ? 如萬(wàn)象城 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn) ? 商業(yè)樓宇要精心策劃，合理布局 ? 所謂設(shè)計(jì)規(guī)劃的合理，就是要合經(jīng)濟(jì)規(guī)律之理，合經(jīng)濟(jì)發(fā)展之理，合提高經(jīng)濟(jì)效益之理。而小的日用百貨商店，一般的副食品商店建在各個(gè)居民區(qū)，以便就近服務(wù)。 ? （六）租賃管理及合同管理 ? 大型商場(chǎng)不少是采用柜臺(tái)出租和層面出租，負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)要以良好的管理服務(wù)業(yè)績(jī)來(lái)推動(dòng)租賃業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)同樣要以良好的管理業(yè)績(jī)來(lái)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)單位的租賃業(yè)務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)，如經(jīng)營(yíng)部要加強(qiáng)各類(lèi)合同、契約的起草、協(xié)調(diào)