【正文】 2023年 3月 10日星期五 下午 11時(shí) 49分 23秒 23:49: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 10日星期五 11時(shí) 49分 23秒 23:49:2310 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 10, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :49:2323:49Mar2310Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 入市價(jià)格定性調(diào)整考量 綜合以上因素，有利好也有弊端，對(duì)前面我們定量分析得出的價(jià)格我們建議以下調(diào)整策略： ? 應(yīng)該適當(dāng)放大第一層的價(jià)格，體現(xiàn)區(qū)域的利好、產(chǎn)品稀缺，樹(shù)立項(xiàng)目良好形象，另外也可以給第二層和地下一層的銷(xiāo)售形成對(duì)比銷(xiāo)售利好 ? 由于目前商業(yè)氛圍較差，需要時(shí)間培育，在考慮客戶(hù)的接受度因素，以及高端商業(yè)市場(chǎng)容納的問(wèn)題，建議地上二層和地下一層的價(jià)格可以適當(dāng)調(diào)低，便于快速銷(xiāo)售，降低風(fēng)險(xiǎn) ? 綜合以上分析建議我項(xiàng)目給各層的價(jià)格調(diào)整系數(shù)為： 第一層： +3%； 第二層： 3%； 地下一層： 3% 入市策略： ? 中價(jià)入市策略 上海商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境： ? 4000050000元 /平方米的商業(yè)市場(chǎng)容納量小，項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力大 ? 目前經(jīng)濟(jì)面沒(méi)有明顯向好的跡象，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)謹(jǐn)慎小心 周邊競(jìng)爭(zhēng) ? 本案將以差異化的競(jìng)爭(zhēng)姿態(tài)入市 ? 短期內(nèi)同類(lèi)型的產(chǎn)品相對(duì)稀缺 潛在客戶(hù)反饋 ? 客戶(hù)對(duì)總價(jià)承受度較低 ? 客戶(hù)投資較為謹(jǐn)慎 ? 目前區(qū)域的投資回報(bào)率難于滿(mǎn)足客戶(hù)的投資回報(bào)需求 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) ? 項(xiàng)目所處區(qū)域潛力大，周邊頂級(jí)項(xiàng)目陸續(xù)上市可以極大地提升區(qū)域價(jià)值以及帶來(lái)客戶(hù) ? 問(wèn)題是目前商業(yè)氛圍較差，需要 3年左右的時(shí)間培育 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 購(gòu)買(mǎi)傾向分析 ?客戶(hù)對(duì)于預(yù)期回報(bào)率的承受底線在 6% ?由于本案得房率約 68%，客戶(hù)對(duì)于單價(jià)就更為敏感 ?在目前經(jīng)濟(jì)低迷情況下，客戶(hù)的投資變得更加謹(jǐn)慎 1 價(jià)格承受度分析 2 前期積累客戶(hù)反饋提煉 ?目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及目前的商業(yè)氛圍來(lái)看，客戶(hù)都比較謹(jǐn)慎，所以我們?cè)趩蝺r(jià)上要采取保守策略 ?客戶(hù)對(duì)第一外街能承受的均價(jià)較高，但是對(duì)內(nèi)街以及地上和地下價(jià)格的承受能力較弱 ?本案主要的潛在買(mǎi)家以投資目的為主、需求面積在 100150平米、均價(jià)接受度在 萬(wàn) /㎡、總投資額在 500萬(wàn)以?xún)?nèi)，而我項(xiàng)目店鋪的面積幾乎都在 100平方米以上，如單價(jià)定得太高則總價(jià)都會(huì)在 600萬(wàn)元以上，這對(duì)快速現(xiàn)金回籠的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)造成大的沖擊 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上海商業(yè)市場(chǎng)分析 上海市 06年至 09年 3月份每月的供求及價(jià)格情況 浦東區(qū) 06年至 09年 3月份每月的供求及價(jià)格情況 ? 整體上海市 09年 3月份成交 ，均價(jià)繼續(xù)下探， 3月份均價(jià)為 9349元 /平方米 ? 09年一季度成交呈現(xiàn)了一片火熱場(chǎng)面，稍微換回了去年成交大量萎縮的局面 ? 09年一季度的成交得以釋放，并不能說(shuō)明春天已經(jīng)來(lái)臨，受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)惡化的影響，我們預(yù)計(jì)樓市的見(jiàn)低至少要到年底 ? 類(lèi)似的浦東的商業(yè)價(jià)格也呈下降趨勢(shì)， 3月份的均價(jià)下探到了11881元 /平方米 ? 前期需求的釋放，使得 3月份的成交得以短期見(jiàn)效 ? 我們對(duì)浦東未來(lái)一年的商業(yè)市場(chǎng)依然秉著謹(jǐn)慎態(tài)度，不宜過(guò)度樂(lè)觀 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 一樓租金均價(jià) 2123元 /平方米 /天 ? 業(yè)態(tài)：服飾、飾品、餐飲 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 我們通過(guò)代表戶(hù)型的價(jià)格與各個(gè)方位的價(jià)格差情況推算出第一層各方位的價(jià)格最終求取第一層的均價(jià)，價(jià)格差的考慮因素有 ： ? 區(qū)域雖然未來(lái)發(fā)展前景好，但是目前商業(yè)氛圍不足，區(qū)域的商業(yè)成熟度需要 35年的培育期 ? 雖然 09年底軌道 7號(hào)線通往本項(xiàng)目所在地，但是畢竟是終點(diǎn)站，是否能帶來(lái)預(yù)想的人群，需謹(jǐn)慎看待 ? 周邊的嘉里中心以及證大喜馬拉雅中心也需要長(zhǎng)時(shí)間的培育 ? 近鄰的上海 2023商業(yè)街目前內(nèi)街的空臵率高達(dá) 70%，可見(jiàn)目前的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)傾向主要集中在外街展示性強(qiáng)的商鋪，上海 2023商業(yè)街外街的商鋪?zhàn)饨鹗莾?nèi)街商業(yè)租金的 ? 本項(xiàng)目的一層各方位的情況： ? 南面：沿梅花路次干道，方便停車(chē)，與 2023商業(yè)街相連，商業(yè)整體氛圍好。 ? 緊鄰本案，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，是借鑒度最高的案例 ? 項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的標(biāo)桿，但是發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素以及階段不同，適當(dāng)借鑒 ? 地鐵上蓋集中商業(yè)街，業(yè)態(tài)類(lèi)似，但是距離較遠(yuǎn)，適當(dāng)借鑒 30% 10% 10% 10% 30% 10% 可比案例可借鑒度權(quán)重系數(shù)評(píng)定 100% 上海 2023案例 1 上海 2023案例 2 大拇指廣場(chǎng)案例 1 大拇指廣場(chǎng)案例 2 張家浜創(chuàng)意街 龍陽(yáng)路新都匯 ? 緊鄰本案，而且業(yè)態(tài)以餐飲為主，是借鑒度最高的案例 ? 項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的標(biāo)桿，但是發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素以及階段不同，適當(dāng)借鑒 ? 地鐵上蓋集中商業(yè)街，業(yè)態(tài)類(lèi)似，但是距離較遠(yuǎn)，適當(dāng)借鑒 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Step1 Step2 Step3 第一層 地下一層 第二層 ? 選擇第一層具有代表的戶(hù)型制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià) ? 選擇可比案例 ? 修正可比案例 ? 代表戶(hù)型的租金定位 ? 采用直接資本化確定代表戶(hù)型的價(jià)格 定量定價(jià)的技術(shù)路線 ? 通過(guò)可比案例分析，推導(dǎo)同同一層各方位的商鋪之間的價(jià)格差 ? 結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)推導(dǎo)第一層各方位的商鋪的價(jià)格差 ? 確定第一層商鋪的均價(jià) ? 通過(guò)可比案例分析，推導(dǎo)垂直層之間的價(jià)格差 ? 結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)推導(dǎo)第一層與第二層和地下一層的價(jià)格差 ? 確定第二層和地下一層商鋪的均價(jià) 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們定價(jià)的思路 首次入市價(jià)格策略 定量定價(jià) 定性調(diào)整 應(yīng)有合適的定價(jià)方法得出項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià) 項(xiàng)目最終的入市均價(jià) ? 項(xiàng)目介紹 ? 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo) ? 選擇合適的定價(jià)方法 ? 制定標(biāo)準(zhǔn)層的均價(jià) ? 項(xiàng)目垂直層的均價(jià)推算 ? 項(xiàng)目各層均價(jià)測(cè)算 ? 上海商業(yè)市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 客戶(hù)反饋分析 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目介紹 ? 推廣案名：博覽匯商業(yè)廣場(chǎng) ? 基地地址：上海市浦東新區(qū)芳甸路梅花路 ? 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ? 基地面積：約 5115 M2 ? 總建筑面積： 11609M2 ? 建筑總高： 15米（觀光電梯 18米） ? 建筑層高：一、二層： ；地下層： 5米 ? 總套數(shù)： 107套 ? 單套面積范圍： 14354平米 ? 主力面積范圍： 50270平米 ? 商鋪開(kāi)間： 6米 ? 商鋪徑深： 812米 ? 得房率：約 68% ? 建筑設(shè)計(jì)使用年限： 50年 ? 電梯數(shù)量：玻璃觀光電梯 1部、客貨梯 1部、自動(dòng)扶梯 8部 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Step1 ? 我們目前的定價(jià)目的是定出項(xiàng)目每層的均價(jià)，但是由于商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)，同一層中商鋪由于位臵、離街道遠(yuǎn)近、離入口遠(yuǎn)近、項(xiàng)目規(guī)模等因素的影響，造成同一層中的商鋪的價(jià)格單價(jià)存在著較大的差距，所以我們的出發(fā)點(diǎn)是先選取第一層中一個(gè)臨街的商鋪?zhàn)鳛槎ㄎ坏幕c(diǎn)，然后根據(jù)項(xiàng)目各位臵的優(yōu)劣勢(shì)分析，得出各方位的單價(jià)，然后再加總平均而得出第一層樓的均價(jià) ? 我們選擇了第一層臨梅花路的店鋪?zhàn)鳛榛鶞?zhǔn)戶(hù)型 梅花路 ? 面積： ? 構(gòu)架：?jiǎn)螌? 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 未來(lái)的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關(guān)心的因素 ? 入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項(xiàng)目租金和售價(jià)，一般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配 ? 車(chē)位毫無(wú)疑問(wèn)影響這租金和售價(jià)，多車(chē)位，停車(chē)方便，人流自然多 ? 一般情況下，小戶(hù)型的商鋪，單價(jià)較高 ? 項(xiàng)目的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人氣，影響租金 15% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 5% 20% 100% 交通通達(dá)性 區(qū)域商業(yè)氛圍 未來(lái)區(qū)域發(fā)展前景 招商平臺(tái) 入住業(yè)態(tài)檔次 車(chē)位 項(xiàng)目聚集人氣的功能 投資回報(bào)預(yù)期 戶(hù)型面積 ? 良好的招商平臺(tái)可以提升商業(yè)的價(jià)值，也是消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注的因素 ? 區(qū)域的商業(yè)氛圍對(duì)售價(jià)提升起至關(guān)重要的作用 ? 投資者最關(guān)注的因素、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)的影響度高 ? 商鋪賴(lài)以生存的關(guān)鍵因素、也是消費(fèi)者最關(guān)心的影響因素 可比案例租金修正因素，影響權(quán)重系數(shù)評(píng)定 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 東面：沿芳甸路主干道，直面博覽中心，嘉里中心，展示效應(yīng)顯著。 ? 二樓租金均價(jià) 1315元 /平方米 /天 ? 業(yè)態(tài)：服飾、飾品、包鞋、生活館 ? 地上一層鋪面也較小，這也是租金均價(jià)較高的一個(gè)因素 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的