【正文】 力求達到： 2025%的銷售量 ?銷售工作： ?星級銷售服務展示：建議引入錦江賓館服務小組來進行售樓部內部服務 ?銷售價格：結合產品的前期炒作，直接推出 5000元 /㎡銷售均價和200萬級別墅面市信息，引發(fā)市場熱點爭論“別墅生活” ?示范園區(qū)盛裝登場，全面對外展示示范區(qū)，利用產品直接吸引客戶下單 ?原則上不進行銷售控制 ?工程方面： ?維護和保持賣場 ?根據客戶要求進行產品菜單式追蹤服務 ?廣告方面： ?正式展開本案的全面宣傳攻勢 ?開展各種各樣的 SP活動，增加客帶客銷售機會 ?開展或參與各類型行業(yè)論談，增加本案的媒體爆光率 第四階段：持續(xù)銷售期（ 3個月） ?主要手法： ? 啟動體驗營銷之“綠野牧歌”新生活展示部分：主要包括沙盤、示范園林、樣板區(qū)開放。 ?保安（女保安白天在售樓部、男保安夜間巡邏）、保潔形象氣質佳，女保安身高 ，男保安身高 ，退伍軍人優(yōu)先 ； ? 工程師（負責建筑內隔墻建設和外立面裝飾選擇培訓和問題答疑）園林設計師（培訓售樓部人員對園林藝術理解和問題答疑） ?項目賣場工程包裝 ? 工程部分：公建設施在開盤前提前完成 大門：設置歐洲貴族族徽的標志設計 入口園林：在入口處設置“守宅靈獸”或“青銅雕像” 會所：含室內外游泳池、售樓大廳、咖啡吧、休閑廳、活動室。在園林的設計手法上，要使人為的景觀與自然環(huán)境相呼應 ,就更能體現(xiàn)項目的優(yōu)越性。 有線電視系統(tǒng)入戶，預留 23個接口 /戶（客廳、主臥室 ） 管道壓縮天然氣入戶 市政自來水、設 IC卡表，水按市政要求收費 水質來源：自來水廠（水管采用 PPR，污水管采用 UPVC） 單回路供電、設 IC卡表，電費按市政要求收費 預留 2~3個電話接口 /套（客廳、書房、主臥室） 100兆寬帶入戶 可視對講、電子巡更、定點監(jiān)視、門禁、 24小時保安、門卡控制 與業(yè)主保持良好溝通、迅速為業(yè)主服務。若在保持外立面主體結構不變的情況下，應充分考慮外立面材料材質的選用。 ? 在園林綠化上，要充分展現(xiàn)出社區(qū)大環(huán)境與自然環(huán)境相結合，建議以高大喬木為主，營造自然山水風光。 ? 小區(qū)各套型在總平布局上存在局部擁擠，可將局部擁擠部分各棟間距適當放寬。追求 身份和地位的象征逐漸變得次要，追求室外環(huán)境與開 放空間的感覺才是真正的目的。 A ? 客戶來源：成都、成都郊縣以及其他二級城市等 ? 客戶性質：成都藉、非成都籍 ? 職業(yè)： 私營企業(yè)主、房產開發(fā)商、汽車商、企業(yè)中高級管理者、 金融界成功人士、自由職業(yè)者等 ? 家庭結構：一般均三代同堂 ? 年齡： 40－ 55歲為主力 ? 家庭年收入： 18－ 30萬為主 ? 置業(yè)狀況：別墅以 1次置業(yè)為主 ? 學歷：大學以上學歷為主 ? 購買目的：以自住為主 ? 消費心理：重居住的品位、理念和文化， 追求新的生活方式和新的空間感受 ? 購買時最看重五個因素： 3. 配套設施及安全 ? 經濟實力強，對首付．月供的支付能力強 成都別墅消費大市場層面特征 B 從消費力層面劃定目標人群 C 消費力論證 私營企業(yè)業(yè)主 高級白領、金領、政府官員、大學教授 大型企業(yè)管理層 家庭連續(xù)年收入50萬以上 (具一次性付款能力 ) 家庭連續(xù)年收入20萬以上 (具很強首付、月供能力 ) 年收入 20萬以上（主要鎖定收入 50萬以上、有可支配現(xiàn)金100萬以上人群），具一次性付款或很強首付、月供能力 從文化層面劃定目標人群 D 價值觀、文化素質、消費能力論證 私營企業(yè)業(yè)主 價值觀 : 追求尊從、公眾認知、自由、私有領域、真 儒雅或附庸風雅，認為奢華的配置是基本要求。 配套設施較為完善： ? 社區(qū)內：會所、泳池、網球場、星級物管、智能化的安防設施等 ? 社區(qū)外：交通便利，自然景觀優(yōu)越 目前存在的不足： ? 教育、醫(yī)療、購物等配套設施缺乏（城區(qū)別墅除外） 綜合整個大市場、區(qū)域市場的情況以及別墅市場的產品情況，典型及個案分析，對獨棟別墅市場得出以下幾個結論： 綜合別墅項目的產品情況，可以看出隨著別墅大盤時代的到來 ,別墅市場出現(xiàn)了三大新的特點 : 一是別墅建筑風格同時出現(xiàn)了純西式風格和中式風格等多種類型 。其產品較好的對營銷訴求點進行了支持。 5． 3銷售周期 開盤至今近 8個月的時間，銷售完畢。 服務項目有：保潔 、24小時安防 、 物業(yè)保養(yǎng)與維護 、 家政服務 、 代訂報刊雜志 、 園藝綠化 、 代交水電 、 光纖費用 、收發(fā)等 。 正是這樣才做到開盤 5個月銷售 100%（ 豪宅除外 ） 的良好銷售勢頭 。 5． 4銷售情況 一期推出的 108套別墅 ， 聯(lián)排別墅 95套 （ 160190㎡主力 ， 3650萬為主力 ） 全部售完 ， 4個月時間；單體別墅 11套 （ 300360㎡主力 ， 120150萬為主力 ） ， 開盤即全部售完了 ， 豪華別墅二套 ， 總價 500萬以上未售出一套 。較為完善的生活配套設施和無敵山水環(huán)境盡顯一流的居家生活環(huán)境 。 在目前成都市是一個全新的 、 高品質的別墅生態(tài)社區(qū) ， 可以稱的上是大局運籌 ， 獨領風騷 。成都天泉置業(yè)有限公司 建筑設計：著名的國家級建筑設計專家 、 國家特許一級注冊建筑師周方中先生主持設計 占地面積： 2023畝 ， 一期： 141畝 總建筑面積： ㎡ （ 一期 ） 建筑形態(tài)：聯(lián)排別墅 （ 95套 ） 、 單體別墅 （ 11套 ） ， 豪華別墅 （ 2套 ） 停車位： 121個 容積率： 綠化率： 45％ 總戶數： 108戶 （ 一期 ） 面積區(qū)間： 157400㎡ 價格區(qū)間： 聯(lián)排別墅： 2300元 /㎡ （ 均價 ） 單體別墅： 4000元 /㎡ （ 均價 ） 2． 總體規(guī)劃 項目總占地約 2023畝 ， 包括 1100多畝的項目用地 ， 800畝的水體湖面 。 主要有企業(yè)的高級管理者 、 經商戶 、 私人企業(yè)主 、 高校教授等 。 較為完善的生活配套設施和較高的園林綠化盡顯一流的居家生活環(huán)境 。湖泊 5． 3銷售周期 從 2023年 9月亮相 ， 2023年 12月 27日正式開盤至今近 7個月的時間 ， 推出戶型銷售了 65%。 3．小區(qū)功能配套 生活類配套： 超市、無公害蔬菜市場、小郵局、洗衣房、自助銀行、社區(qū)醫(yī)療中心、小型商務中心、汽車美容中心 休閑類配套： 森林溫泉館、業(yè)主會所、森林度假小別墅酒店、森林茶室、美容美法中心、森林 SPA、老年休閑中心 運動類配套設施完善： 森林滿跑道、森林晨跑道、森林登山道、森林籃球場、森林網球場、健身中心、兒童歡樂谷 4．物業(yè)管理 星級管理提供最貼心的服務 ?常規(guī)性的公共服務（環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安管理、保安 24小時晝夜巡邏） ?委托性的特約特色服務（根據業(yè)主需要，依據協(xié)議提供特色服務，如家庭醫(yī)療保健、叫醒服務、 ?各種培訓服務、攝像、個人網頁制作、個人演唱會、婚慶禮儀燈） ?針對性的專業(yè)服務 日常服務 衣物方面：為住戶洗衣物、被褥；提供補衣、制衣服務等 飲食方面：為住戶選購食品、糧食、蔬菜副食及日常用品 居住方面：為住戶提供室內衛(wèi)生保潔、裝修、搬家等家庭所需服務 出行方面：代購、代訂車船票、飛機票、接送小孩上學、入托等 衛(wèi)生服務設醫(yī)療服務中心、提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房服務等 以及各種商業(yè)服務、金融服務、代理中介服務等 5． 推廣策略 5． 1產品策略 該樓盤主體建筑采用新古典主義的歐式建筑風格 ， 外立面整體感覺給人較為沉穩(wěn) 。 在產品設計和材料日趨同質化的今天，產品本身提升空間已經有限。 ?總體銷售率在 80%，銷售周期在 824個月。 ?總價在 50120萬元 /套的別墅，市場反應最好。再則是以清華坊、三利宅院為代表的民居建筑，把四合院、天井引進現(xiàn)代別墅，給人們創(chuàng)造一片自己的天地，可以自由創(chuàng)新，體現(xiàn)個性。 ? 建筑規(guī)模趨大，別墅的大盤時代已經來臨。 未來的牧馬山將是成都的 “ 深圳 ” ， 吸引高新技術和技術密集型企業(yè) ， 成為成都市的保稅區(qū) 。 以森宇集團的維也納森林別墅為代表 ， 今年的牧馬山別墅開發(fā)風起云涌 。 ? 青城度假別墅區(qū)： 憑借青城山這一世界歷史文化遺產的資源和得天獨厚的山水環(huán)境資源，以青城山為核心的 150平方公里景區(qū)，中國青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下青城、假日青城等旅游地產大盤在最近兩年相繼亮相青城山，這些樓盤少則占地上百畝，多則上千畝，使如今的青城山已經發(fā)展成為開發(fā)陣容強大的度假別墅區(qū)。 青城山則依靠世界文化遺產的資源 ， 天下青城 、 中國青城 、 青城高爾夫山莊等眾多項目讓其形成了青城度假別墅區(qū) 。由此可見獨棟別墅的市場前景看好。 成都別墅開發(fā)經過了上世紀九十年代初的第一次狂熱并明顯回落之后，再經過 2023年的預熱和 2023年的升溫，終于在 2023年迎來了突破：最具標志性的事件是多個開發(fā)面積超過千畝的別墅項目（天泉 因正合公司介入本案的時間尚短，故本案主要以市場分析、項目核心策略和營銷綱要為主；全案的細節(jié)實施方案，正合公司將在簽約后另案提交?？梢灶A計未來這兩個區(qū)域的競爭最激烈。隨著經濟的不斷發(fā)展，越來越多的成功人士在要求擁有尊貴品質生活的同時，還渴望形成與其相對應的富人區(qū)的出現(xiàn)。據悉，大行宏業(yè)在今年也將在該區(qū)域推出自己的籌備已久的別墅項目，預計售價在 3000美元 /㎡。 在這個新興的板塊里 ， 既有純歐式的森林別墅 (維也納森林別墅 )，還有即將啟動的中式傳統(tǒng)文化別墅社區(qū)以及中產經濟別墅 （ 交大房產的項目 ） ， 使近郊別墅的形態(tài)和居住人群在這里表現(xiàn)得淋漓盡致 。開發(fā)區(qū)的規(guī)劃性質為旅游、居住、文體為主，休閑、療養(yǎng)為輔的現(xiàn)代化、多功能的新型山水新城。 建筑形態(tài)比列45%30%10%15%聯(lián)排 花園洋房 獨棟別墅 混合型態(tài) 從市場亮相和準備亮相的項目的供應量來看，聯(lián)排別墅和花園洋房占了 75%，獨棟別墅占 10%，加上混合形態(tài)中的部分，獨棟別墅所占的比例不到 15%。 這一方面說明成都別墅大盤時代的來臨，近郊是未來別墅的主戰(zhàn)場，另一方面也說明成都別墅市場的競爭越來越激烈，消費者需求的離心化促使了產品的差異化進而促使了別墅市場進一步的細分。天泉 綜合區(qū)位因素可以看到 ， 市區(qū)及三環(huán)路附近的獨立別墅均價一般在5000元 /㎡以上 ， 浣花板塊的獨棟別墅均價在 12023元 /㎡以上 ， 龍泉板塊均價在 30004000元 /㎡左右 ， 華陽板塊均價在 40005000元 /㎡左右 。目前純獨棟別墅樓盤只有三個，可以預計未來獨棟別墅的市場前景較為廣闊。 特別是金林半島推出的英式星級物管服務，細致入微的給業(yè)主關懷很值得借鑒！ 本案典型獨棟別墅項目指標分析 維也納森林別墅 錦麗園別墅 （二期） 天泉 在已購房的客戶中一次性付款客戶的比例占 6成 。 外地客戶與本地客戶的比例目前在 2： 8左右 。 樓盤名稱： 錦麗園別墅（二期） 地理位置：成都市航空港長城南路 228號 發(fā)展商：成都興益房產 占地面積： 300畝 （ 二期： 160畝 ） 建筑形態(tài)：山澗獨棟歐式別墅 車位比例： 1： 容積率： 綠地率： 71％ 總戶數： 166戶 （ 二期： 98戶 ） 銷售率：一期售完 ， 二期銷售了 25% 面積區(qū)間： 191344㎡ 主力面積： 280344㎡ 均價： 3300元 /㎡ 2． 總體規(guī)劃 整個別墅區(qū)和著坡勢 “ 韻律 ” 有節(jié)奏的起伏 ， 背倚牧馬山 ， 毗鄰四川大學 、 西南民族大學新校區(qū) ， 棠湖實驗中學 ， 內鑲以巨型瀑布為主的主題公園 ， 南北朝向為主 ， 實現(xiàn)了居住與社區(qū)環(huán)境的較好融合 。 5． 3銷售周期 一期 2023年亮相 ， 已售完 。 正是因為這樣才在產品 非常一般 的情況下取得了一期銷售完畢 ， 二期開盤一個月銷售 25%的較好銷售業(yè)績 。 整個二期地勢呈不規(guī)則半圍合狀環(huán)繞湖岸 ， 以起伏綿延的坡地為主 。 全面提供：家政服務 、 清潔服務 、 禮儀服務 、 健康及社區(qū)服務 、 家庭裝修 、維修服務 、 商務服務 、 綠化服務 、 房屋中介服務 。 聯(lián)排的均價 2300元 /㎡ ,單體別墅均價 4000元 /㎡ 。 其產品較好