【正文】 ? 位于五棵松地區(qū)的紫金長安也于近期開盤，總建筑面積在 48 萬平米，目前推 廣準備工作均已啟動或在執(zhí)行中，未來區(qū)域內(nèi)市場競爭將不容樂觀。 ? 該項目位于本市上風上水最適宜居住的區(qū)域內(nèi)，可以本區(qū)域獨特的人文背景，市場前景看好； ? 得天獨厚的區(qū)域環(huán)境 ，本區(qū)域 獨特的自然環(huán)境資源尤其是水景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與其他地區(qū)樓盤形成市場區(qū)隔； ? 周邊北京印象、湯泉逸墅、誠品建筑等高檔項目眾多，所以本案適合營造一個具較高品質的生活社區(qū)； 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 ? 本項目周邊八里莊地區(qū)以及定慧 寺地區(qū)生活配套設施齊全，學校、商場、超市、銀行、餐飲、公園、政府機構、集貿(mào)市場一應俱全，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。建筑物主體結構分為地下一層、地上三層、局部四層，可經(jīng)營面積 10 萬平方米以上，地上地下設置 1300 個停車位（約 1200 平方米），項目評估總市值約 10億元人民幣，被列為海淀區(qū)重點工程。 另外隨著法國歐尚超市、世紀金源酒店等配套的相繼建成使用，生活的便利性將會愈發(fā)凸顯。有 15%的被調查者選擇 50— 70㎡ 的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。 %%%%% 合適就買一年內(nèi)購買兩年內(nèi)購買三年內(nèi)購買其它 工程進度對客戶購房的影響 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 %%44%期房主體封頂現(xiàn)房 購買現(xiàn)房是 現(xiàn)今 買家最理想的選擇，相信隨著市場運作機制、銷售管理辦法的完善，期房銷售將被市場淘汰，現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售將成為房地產(chǎn)市場的主流行為。尤其是象北京印象、誠品建筑、湯泉逸墅等開盤較早的現(xiàn)房項目都只剩很少的現(xiàn)房在售 。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 6．價格分析： 項目所在地區(qū)的項目銷售均價集中在 62008300 元 /平方米，世紀城的均價最低為 6200元 /平方米。但從銷售角度來看，兩居的面積大小與區(qū)域沒有直接關聯(lián)，而且同一區(qū)域面積相差也比較大，不會對銷售造成影響，而差異點則充分體現(xiàn)了區(qū)域環(huán)境共享下的各項目個性，本項目的二居室屬于實用性，在銷售上于其他項目有所區(qū)別。 4. 樓宇配套設施分析： 項目名稱 樓 宇 配 套 設 施 裝修標準 誠品建筑 日本東芝（ TOSHIBA）牌電梯 周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 、 家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng) 精裝修 綠波基本上都在 左右。 酈城 1030000 ㎡ 872700㎡ 超現(xiàn)實主義建筑設計大師六角鬼丈建筑設計 。 世紀城 3 期 1200000 ㎡ 2480000 ㎡ 板塔結合， 分為十個園區(qū)。從交通的便利性上講，本案處于 橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結合成四通八達的交通網(wǎng)絡，出行便利。這類人群的突出特點是對自然景觀有特殊的偏好，在生活上有相當?shù)钠肺弧? 本區(qū)域住宅多數(shù)項目容積率在２．６以下，更有魯藝１．２和 酈城的１．２６。為此，他們愿意、也有能力支付較高房款在自然及人文、文化環(huán)境較好的西北四環(huán)置業(yè)。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤的 價值更加突出。在此置業(yè)的那些有一定經(jīng)濟實力，但還無力在原生態(tài)自然景區(qū)進行置業(yè)的中產(chǎn)階級或收入較高的知識階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)境，而且上下班方便，還可享受優(yōu)質的教育文化環(huán)境。四環(huán)開通以后，買房人似乎已沒有了遠的感覺，而現(xiàn)在的買房人范圍也不僅限于南城的老住戶。 ? 北四環(huán)沿線項目居住類物業(yè)少，商務類物業(yè)多 沿線在售的項目中只有千鶴家園是住宅類物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務類物業(yè)。這種價格輻射狀分布說明了東四環(huán)在東部區(qū)域的龍頭位置。總之， 2020年的西北四環(huán)沿線房價的大幅上揚將成為必然。在 2020 年中，以湯泉藝墅為代表的一批高品質樓盤使本來已經(jīng)火熱的西北四環(huán)沿線價格全線上漲，價格漲幅較 2020 年同期上漲了 2%。小區(qū)內(nèi)有超市、菜場、美容美發(fā)等生活配套設施，有會所、學校、書店、網(wǎng)吧等文體、教育性配套設施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護設施。 小區(qū)整體布局注重陽光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。我市軍民消費的恩格爾系數(shù)由 1992年的 %下 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 降到 2020 年的 %。 b、住房價格承受能力。 ) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 1990－ 2002 年北京市常住非農(nóng)業(yè)人口年均增長 萬人。 此外，單價 4000 元 /平方米以下的項目有 9 個，其中 8 個項目分布在五環(huán)以外，主要為經(jīng)濟適用房和普通住宅，這也表明位置目前依舊是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素。北京經(jīng)濟適用房的建設步伐將加快，未來三年經(jīng)濟適用房竣工面積每年將達到三百萬平方米。 ? 增加 “ 文化附加值 ” 。 市市 場場 供供 應應 狀狀 況況 分分 析析 —— 供應量持續(xù)放大 據(jù)統(tǒng)計，從 2020 年年底到今年的 3 月份，北京新樓盤集中放量，堪稱一天一個新盤，數(shù)量竟超過以往同一時期的三倍。 2000 年個人購房達到 %， 2001 和 2002 年更是高達 %和 ％。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資快 速增長，成為固定資產(chǎn)投資增長的主導力量 a、 整體上保持持續(xù)、穩(wěn)定增長 2020 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率。 1998 年以來保持了平穩(wěn)回落狀態(tài)。從目前已審批的項目來看，未來1至 2 年內(nèi)，北京將有 5000 至 7000 套新增高檔別墅進入市場 。 國興 、觀 瀾 國際、 駿城 、百子灣一號、陽光星期八、 保利欣苑 、等項目都為板式住宅。 第一季度新開盤的房地產(chǎn)項目有 40 個，與去年一季度相比，數(shù)量減少了 14 個。 (從 1990 年到 2020 年，全市人均住房使用面積年均遞增率 %。 2020 年后，隨著居民住房需求滿足程度的逐步實現(xiàn)，住房的增量需求將趨于緩和，住房市場供給格局將由增量發(fā)展型轉向存量調整型。 市市 場場 前前 景景 預預 測測 —— 從宏觀經(jīng)濟環(huán)境看，今后 5－ 10年以至更長時期，北京經(jīng)濟保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。 e、南城人口密度小，道路暢通，房價低，可選擇。 —— 園林 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 有分層次的綠化體系。 —— 建筑外觀 有與消費者消費觀念相匹配的清新、明快，富有時代感的建筑外觀及風貌。二是萬柳地區(qū)收官項目 —— 萬城，因容積率低至 ，年中開盤預計房價將突破萬柳現(xiàn)有房價。朝陽區(qū)將臺、東風、平房、東壩和常營五個鄉(xiāng)即將推出 3000 萬平米共 12 個大盤。無論是林溪別墅、納帕溪谷，還是寬 house、玫瑰園，這些城北的項目都是在五環(huán)以外的低密度住宅項目，這主要是因為北京的城北建設速度一直領先于其它區(qū)域。 而且四環(huán)路的周邊將建設北京的環(huán)城綠化帶，這對于越來越注重環(huán)境的買房人而言無疑更具吸引力。 本項目地處西四環(huán)， 西四環(huán)因其優(yōu)越的人工生態(tài)景觀，隨著北京市城市規(guī)劃的確定，確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，而西四環(huán)正好是其中的一帶，即自然生態(tài)帶。 路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 西北四環(huán)距中關村商務區(qū)、學院路高校區(qū)車程不足 20分鐘，可經(jīng)杏石路順利進入動物園、西直門商圈，還可經(jīng)四環(huán)路順利進入 CBD 中央商務區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。四季溫泉水景韻致獨具，環(huán)繞社區(qū)蜿蜒流動，成為北京西部罕有的養(yǎng)生溫泉社區(qū)。本區(qū)域住宅大多是在純粹住宅品質上做文章，相對于其他區(qū)域更多了一些生活的味道。由于一些項目分幾期推出，據(jù)統(tǒng)計在售樓盤的未來供應量為３５０萬平方米，在未來３年內(nèi)將 會逐步釋放。 公交線路 : 33 74 33 850、 370等 臨近周邊商業(yè)設施、教育機構、醫(yī)療機構齊全 湯泉逸墅 四季青橋南300 米路西 緊臨西四環(huán)四季青立交橋 公交線路 : 80 83 97373 905 等 金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機構、醫(yī)療機構相對匱乏 酈城 西四環(huán)北路四季青橋畔 緊臨西四環(huán)四季青立交橋 公交線路 : 80 83 97373 905 等 金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機構、醫(yī)療機構相對匱乏 本案 海淀區(qū) 八里莊 西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角 公交線路 : 72 94 41 61 746 等 華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學、首師大、 北京21世紀試驗學校 ；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行； 萬壽路郵局、恩濟莊郵局 分析： ? 本地區(qū)多數(shù)項目位處三 — 四環(huán)之間或緊鄰四環(huán)， 從區(qū)域大環(huán)境上講 ,本地區(qū) 經(jīng)過幾年的市政建設，以三環(huán)、四環(huán)、板井路、遠大路為主的交通干線使西北部形成了縱橫交錯、便利、流暢、完善的交通網(wǎng)絡。 可以兼?zhèn)渖鲜鰞蓚€地區(qū)的地段配套優(yōu)勢，今后為本案的業(yè)主提供全面的服務。 湯泉逸墅 70000 ㎡ 90000 ㎡ 湯泉逸墅新古典主義建筑風格，全石材外掛。 ? 建筑設計上本區(qū)域的項目自身都有獨到之處，但 酈城 、 北京印象由于在建筑風格上過于另類，立面表現(xiàn)手法差強人意，對銷售造成了不利的局面。以文化為主題的綠化帶 35% 觀瀾國際花園 社區(qū)內(nèi) 噴泉主題園林 、 噴泉水景廣場的主體景觀 64% 北京印象 “ 私家花園 — 院落綠化 — 小區(qū)綠化 — 城市綠化 ” 層層迭進，突出了局部與整體、水景的布置 作為 重點 。所以看來，本案的一居室在比較迎合大環(huán)境的需求性以及區(qū)域市場 的稀缺性的前提下銷售，會在短時間內(nèi)被市場消化。 ? 由于四居的面積大，總價高，市場需求有限，使之逐漸演變成為一種身份的象征。本地區(qū)近兩年的項目銷售都比較理想，因此市場潛力巨大。調查中發(fā)現(xiàn)，能夠 購買 單價 在 7000 元 /平方米 左右 的購房者，其家庭年收入大多集中于 20萬元以上 （見下表） 可以說是國家住房 金融 政策的大力支持和老百姓住房消費意識的轉變，使得越來越多的人有想法、有能力購買 中高 檔商品房。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 購房關注因素 客戶關注因素 所占比例 價格 17% 位置 16% 交通 10% 物業(yè)管理 10% 戶型 9% 社區(qū)環(huán)境 12% 配套 設施 11% 小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢 6% 房屋質量 9% 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 被調查者購房時首要關注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及社區(qū)環(huán)境。同時明清期間就建造了大量的園林，皇家的三山五園坐落于此，昆玉河和永定河也流經(jīng)這里。 主要的公共交通及其路線 公交路線： 121 阜成門 — 西黃莊 56 菜戶營 — 定慧寺橋 804 花鄉(xiāng)駕校 — 姜莊湖 336 阜成門 — 大峪 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 701 南湖渠 — 玉海園南口 850 北七家村 — 古城 西街 921 東湖 — 大峪 981 蓮花池 — 上岸種植園 小 12 路 塔院 — 南辛莊 小 25路 中海雅園小區(qū) — 河灘 小 15 路 中海雅園 — 銀建公司 967 北崗子 — 鴻益駕校 746 阜成門 — 高井 603 草橋欣園 — 玉泉路北口 850 南七家 — 張儀村 854 宣頤家園 — 香山東路 368 左安路 — 定慧橋 617 廣安門 — 玉泉路 846 翠福園 — 定慧橋 982 西客站 — 西北旺 809 岳各莊西站 — 北苑輕軌站 851 張儀村 — 南七家 運通 113 吳莊 — 萊廣營 740 十八里店 — 十八里店 977 胡春苑 — 馮村西里 運通 106 北宮門 — 半壁店 運通 202 趙公口長途站 — 定慧寺 運通 102 趙公口長途站 — 錦繡大地市場 601 金五星百貨 — 定慧寺 941 北苑家園 — 恩濟西街 康恩專線 恩濟西街 — 康家溝 759 良鄉(xiāng)鴻順園 — 頤和園南門 733 嘉園 —