【房地產(chǎn)】黑弧上海某地產(chǎn)海上春園策劃全程-免費(fèi)閱讀
【正文】 ?房地產(chǎn)界的同質(zhì)化現(xiàn)象，缺乏形象占位或不到位，使海上春天可以從容把握樓盤差異化定位的先機(jī)。 14 海上春天 SWOT分析 Opportunity （ 機(jī)會(huì) ） ： ?2023年上半年 ， 我國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)機(jī) ， 國民經(jīng)濟(jì)扭轉(zhuǎn)連年增幅下降的局勢(shì) ， 可望改變經(jīng)濟(jì)列車逐年減速的態(tài)勢(shì) ， 為房地產(chǎn)持續(xù)升溫奠定了基礎(chǔ) 。 14 海上春天 SWOT分析 ?社區(qū)規(guī)模較大 ， 住宅容積率低 ， 建筑外觀美式風(fēng)格 ，簡潔明快 ， 屋頂和陽臺(tái)的精心處理 ， 更顯陽光 、 現(xiàn)代之感 ， 符合價(jià)格區(qū)間內(nèi)人群的審美情趣 。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 13目標(biāo)消費(fèi)群定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位 —— CBD工作的中產(chǎn)階層或稱現(xiàn)代新上海人 理由 ： ?“軌道概念”形成的地理優(yōu)勢(shì)：萬科海上春天坐落在 CBD的軌道延展的新地帶 ?環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求 ?價(jià)位：海上春天的價(jià)位可以為中產(chǎn)階層所接受 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 13中產(chǎn)階層的生活形態(tài)分析 132什么是中產(chǎn)階層 非體力勞動(dòng)者，主要是三資企業(yè)及小型私營企業(yè)的管理層、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的從業(yè)人員， 即白領(lǐng)階層中的精英 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的特征 ?年收入在 80000元以上的核心家庭 ?社會(huì)地位在社會(huì)權(quán)力分布的層次中處于中間位置 ?大學(xué)以上學(xué)歷 ?相對(duì)其它人群，中產(chǎn)階層當(dāng)中歸國留學(xué)生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 馬斯洛心理學(xué) 需求層次 基本生理需求 中產(chǎn)階級(jí)已 基本實(shí)現(xiàn) 自我實(shí)現(xiàn) 自尊 愛與歸屬 安全 生理需求 心理需求 中產(chǎn)階級(jí)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn) 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的工作態(tài)度 ? 中產(chǎn)階層相對(duì)優(yōu)越的生活是以超時(shí)間工作為前提，以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià) 。設(shè)電子對(duì)講防盜和配備電子監(jiān)控系統(tǒng)。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 占地面積 25萬平方米 銷售價(jià)格 24003400 建筑面積 50萬平方米 付款方式 一次性、分期、7成 30年按揭 套數(shù) 1300 開盤日期 . 13 容積率 入伙日期 . 31 綠化率 50% 戶型類別 發(fā)展商商譽(yù)高，實(shí)力強(qiáng) 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 123上海莘城 ?位于莘奉路，由名貴苑、名城苑和牡丹苑構(gòu)成，占地 160萬平方米的國際化新都市，包括五星級(jí)酒店、 SHOPPING MALL、 博覽中心、中央公園。綠化面積從1992年的不足 80萬平方米，猛增到目前 3690萬平方米，綠化普及率達(dá) ％，今年小區(qū)綠化將力爭(zhēng) 。這表明，上海房地產(chǎn)業(yè)購房主要以個(gè)人購房行為為主房地產(chǎn)消費(fèi)觀念形成。其中，內(nèi)銷商品房出讓面積占總量的 49%，較去年同期減少 27%，外銷商品房出讓面積中 98%是工業(yè)用地，扣除這一因素，外銷商品房出讓面積僅 米，比去年同期減少 76%。 ?距地鐵一號(hào)線的莘莊站僅八百米，北臨春申路，南臨春申塘，西邊莘奉公路（南北快速干線），東臨偉業(yè)路，與上海春城接壤。項(xiàng)目一期總占地面積 ，約 ，住宅容積率為 ，建筑面積 。 11 海上春天項(xiàng)目概況 11一期住宅規(guī)劃： ?住宅造型錯(cuò)落有致，八層電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。 ?公交車線路繁多，通達(dá)市區(qū)各處，方便快捷。土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)開始回落。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 121 個(gè)人購房比重不斷提高 三級(jí)市場(chǎng)的活躍對(duì)二級(jí)市場(chǎng)也具有較大的推動(dòng)作用，一定程度上拉動(dòng)了住宅潛在市場(chǎng)的需求， 舊公房上市平均出售價(jià)為 /套，平均建筑面積為，新購房平均購房價(jià) /套，平均建筑面積為 。同時(shí)通過實(shí)施“宣教、碧水、藍(lán)天、綠地、寧靜、潔凈、綠色工業(yè)和都市農(nóng)業(yè)”八大工程，成為全國第一個(gè)環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)，并力爭(zhēng)在今年創(chuàng)建園林城區(qū)。未來規(guī)劃前景極具誘惑力。 ?建筑外型簡潔明快，缺點(diǎn)是戶型面積偏大。 ? 需要的話， 可以每天只睡 3個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來工作，甚至可以放棄假期 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的工作態(tài)度 具有危機(jī)感、成就感雙重感受 ?收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ) ?擔(dān)心自己落入較低階層 ?與新上司難相處 ?世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，公司裁員 ?新員工對(duì)自己職位的威脅 —— 促使他們高度敬業(yè) 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的憂慮和對(duì)策 憂慮： ?對(duì)衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識(shí)上 對(duì)策： ?加強(qiáng)個(gè)人培訓(xùn)、交際活躍、提高生活質(zhì)素是中產(chǎn)階層為化解生存危機(jī)感而普通采用的方式 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析
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