e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系1553566326-免費閱讀
【正文】 （ 3）經(jīng)測算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤率為 12%，銷售凈利率約在 ~%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。 ?該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為 10%。 內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力， 是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計投資計劃：地價支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 19,091 36,072 35,950 91,113 凈現(xiàn)值 14,000 909 11,280 19,797 16,168 凈現(xiàn)值NPV 16,169 萬科城市花園項目概況： 總建 35萬平米，單位地價 800元 /平米，建造成本等 1700元； 4年開發(fā)銷售完畢，平均價格 3214元 /平米。項目可行性論證 經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系 （試行） 問題： 項目利潤是怎樣計算出來的？ 房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？ 什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？ 項目凈利潤 =銷售收入 開發(fā)成本 營業(yè)稅及附加 期間費用 所得稅 （期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用、管理費用） 土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌 投入少、回報高、見效快 一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性 項目決策科學(xué)化 定量分析； 全面、多角度分析； 動態(tài)分析；程序規(guī)范。 五、現(xiàn)金凈流量與利潤的關(guān)系 ?利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益 ?現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益。 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計投資計劃：地價支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35
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