【正文】 海洋中心 新潮流時尚服裝和皮具店，另外，此區(qū)更集合各式各樣的影音器材和家具店。 （ 5）自 1994年 7月開業(yè)之后，不僅成為地方性最大的摩爾購物中心，且因徹底 追求低價格的導(dǎo)向和設(shè)店組和適當(dāng)，以近似美式作風(fēng)而備受矚目，出獲得 專業(yè)人士的好評。目前，業(yè)界較多采取有機(jī)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程。 只租不售 產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運作。目前，業(yè)界通行的是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營原則。沒錯，這是市場經(jīng)濟(jì)的基本理論，可是，怎樣才能找出稀缺性的業(yè)態(tài)？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 五、怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？ 以供求關(guān)系判別稀缺性業(yè)態(tài) 稀缺性商業(yè)業(yè)態(tài) =項目所在區(qū)域急需產(chǎn)品 =未來項目所在區(qū)域需求產(chǎn)品商機(jī) =項目均衡點 =商機(jī) 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 六、如何正確處理購物中心商品組合 功能定位與消費者的關(guān)系？ 商場商品組合與消費者有不可分割的關(guān)系。 嗜好品 指消費者由于某種強(qiáng)烈的愛好和習(xí)慣而選擇消費的商品，如：香煙、酒類等。那么，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)有什么本質(zhì)區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心要素是什么？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一項長期投資行為，必須著眼于全局，放長線釣大魚。由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報率、社會反響度均高于住宅項目， 故中國掀起了一股狂熱的商業(yè)地產(chǎn)投資潮流。 創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難并非大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的定局，關(guān)鍵在于 要看開發(fā)商是否有長遠(yuǎn)經(jīng)營的心態(tài)。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研有本質(zhì)的區(qū)別 宏觀市場研究 區(qū)域市場研究 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研 多元化消費市場研究 投資小業(yè)主定位調(diào)研 目標(biāo)商戶定位調(diào)研 多元化零售市場供求狀態(tài)研究 購物中心產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研 人口環(huán)境 行業(yè)環(huán)境 先行指標(biāo) 快速消費品 個人 /家庭服務(wù) 耐用消費品 同步環(huán)境 競爭環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 奢侈品 滯后指標(biāo) 消費環(huán)境 金融 /保險服務(wù) 嗜好品 房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研流程 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 住宅地產(chǎn)市場調(diào)研流程 宏觀市場調(diào)研 區(qū)域市場調(diào)研 消費市場調(diào)研 目標(biāo)客戶定位 產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項目的宏觀市場研究 商業(yè)地產(chǎn)項目的區(qū)域市場研究 （ 1）分析項目所屬區(qū)域的行業(yè)環(huán)境 （ 2）從競爭環(huán)境分析中尋找市場空白點 （ 3）理解消費市場和消費環(huán)境 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研 （ 1）先行指標(biāo)分析 先行指標(biāo)指數(shù)的構(gòu)成 A、 消費品和原料的新訂單 B、庫存的實際變化 C、流動資產(chǎn)總額的變化 D、敏感性物價的變化 E、成套設(shè)備的合同及訂單 F、新頒發(fā)的私人住宅建筑許可證 G、凈經(jīng)濟(jì)主體的組成 H、銷售及招商不暢公司的比例 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研 （ 2）同步指標(biāo)和滯后指標(biāo) 同步指標(biāo)和滯后指標(biāo) A、國民生產(chǎn)總值及價格平減指數(shù) B、失業(yè)率 C、零售指數(shù) D、個人收入 E、個人消費支出 F、工業(yè)生產(chǎn)指數(shù) G、全國采購經(jīng)理協(xié)會指數(shù) H、商業(yè)庫存 I、工廠訂單 J、住房開工率 K、消費物價指數(shù) L、生產(chǎn)物價指數(shù) 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項目的多元化消費市場研究 消費品類別表 消費品類別 具體內(nèi)容 快速消費品 指消費者在日常生活中必須使用的，消耗量大且必須進(jìn)行快速重復(fù)消費的用品，如：食品、飲料、個人 /家庭衛(wèi)生護(hù)理用品等。 商業(yè)地產(chǎn)項目的 SWOT分析具有多元化的特色，應(yīng)該從項目、功能、業(yè)態(tài)、小業(yè)主、發(fā)展商、經(jīng)營者、消費者、經(jīng)營管理等諸多方面進(jìn)行分析。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 七、如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項目效益與風(fēng)險的平衡？ 通過最佳的投資回報方式尋求效益與風(fēng)險的平衡 低利潤 高利潤 中高利潤 中低利潤 利潤 低風(fēng)險 風(fēng)險 高風(fēng)險 中高風(fēng)險 中低風(fēng)險 業(yè)態(tài)風(fēng)險與利潤成正比例 風(fēng)險：利潤 =1： 1 主力店 零售百貨類（低利潤 /低風(fēng)險） 個體店 連鎖品牌店、便利店 （高利潤 /高風(fēng)險） 專賣店 批發(fā)零售 （中高利潤 /中高風(fēng)險） 次主力店 酒樓、小型專賣店超市、折扣店 （中高利潤 /中高風(fēng)險） 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的百分百銷售？ 商鋪的價格比住宅的價格高很多，面對著較高端的客戶群體。消費者對購物環(huán)境的注重引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計難題。 在聘請專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見綜合評估各項預(yù)期，進(jìn)行最終的確定，以實現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。 （ 2）從消費者的立場構(gòu)思整個開發(fā)概念，重點為在中心內(nèi)各店業(yè)種及商品部分 重疊，形成適度競爭，產(chǎn)生活力，帶給消費者廣泛的選擇空間。 （ 2）傳統(tǒng)的摩爾購物中心追求形象及舒適的虛榮型消費， WMC則是追求 徹底的實際型消費用。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十三、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？ 案例三：中信廣場 ——中天購物城運營管理策略解讀 A、中信廣場 ——中天購物城區(qū)域背景分析 B、中信廣場 ——中天購物城業(yè)態(tài)配置狀況及調(diào)整 C、中信廣場 ——中天購物城品牌推廣 策略一：借力打力 策略二：傳媒攻略 策略三：組織時尚展示活動 策略四：外部環(huán)境整改 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLES