【正文】 temporblandit,sit2:51:2302:51:230520232:51:2305,05,2:51:2302:51:2305上午 02:51:23四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。05,05,2:51:2302:51:2305上午 02:51:23四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。05,05,【 傳播延伸釋義 】 ：□ 湖： 歷史之湖的洞庭湖、現(xiàn)實之湖的銀水湖、心靈之湖的潮涌湖 。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※分期開發(fā)推售策略：?集中精力開發(fā)擬建地塊。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※樣板房建議設(shè)置樣板房樣板房樣板房※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※商業(yè)補(bǔ)充一層半的首層化：※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※公共花園休閑小廣場園林景觀表現(xiàn)園林 —— 營造互動氛圍休憩空間※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅戶型調(diào)整—— 小高層 立面（層高 3米）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅風(fēng)格調(diào)整簡歐風(fēng)格：西北面內(nèi)街參考※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※南北透明化設(shè)計，凸顯公園商業(yè)特質(zhì)、開間擯棄傳統(tǒng)而大于 6米利于橫向人氣，集中管理、增值錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※調(diào)整依據(jù)如上調(diào)整后：從投資效率上講更加適合市場需求，降低開發(fā)風(fēng)險；在建筑形態(tài)上有利于形成高低錯落，增強(qiáng)空間美觀度；從景觀利于上講更利于景觀資源最大化和社區(qū)生活均好性；從風(fēng)水上講北高南低、東西臨水，符合風(fēng)水常識 —— 整體上乘呈臥龍狀 …多層布局在東側(cè)的理由：此位置景觀資源相對較弱，且地形及振興路商業(yè)街視野利于布置多層，同時不影響其他樓棟景觀價值，還利于漢壽城市 【 核心價值區(qū) 】 設(shè)計原則；臨近擬建低層集中式商業(yè)與售樓中心，利于銷售動線和建設(shè)資金鏈組織；此處未規(guī)劃地下室，利于開發(fā)施工的節(jié)點組織。產(chǎn)品定位方向一：打造富有異域特色的風(fēng)情社區(qū) （立面與單體 —— 建筑風(fēng)格）產(chǎn)品定位方向四：明星和優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流產(chǎn)品實現(xiàn)享受型創(chuàng)新；現(xiàn)金流產(chǎn)品實現(xiàn)享受；實用型實現(xiàn)創(chuàng)新。湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 通過對華潤鳳凰城和本土項目的研究，我們總結(jié)了華潤項目旺銷的關(guān)鍵因素。 127平米 3+1戶型，實際使用相當(dāng)于 4房。率 綠化率 《 格林積家 》 、 《 芙蓉世紀(jì)城 》 的園建的品質(zhì)、工藝、流程為反面教材。緊湊型三房和舒適型三房市場接受度高。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※成交客戶調(diào)查芙蓉世紀(jì)城的成交客戶以個體戶最多、公務(wù)員和事業(yè)單位職員約各占 25%，私營企業(yè)主相對較少 （本項目可爭取的空間）。 實際未來銷售可達(dá) /平米以上。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※從調(diào)研數(shù)據(jù)上顯示，受調(diào)客戶偏向于購買多層產(chǎn)品和小高層產(chǎn)品（ 12層以下）普通多層占 40%，洋房（ 6層以下）占 10%，小高層占 42%，高層占 8%。漢壽市場 中等面積三房產(chǎn)品最旺銷； 90平米左右兩房供應(yīng)量少，有一定潛在需求； 大面積三房、四房產(chǎn)品滯銷。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※地塊分析 —— 項目周邊本項目項目北向、西向和東向主要分布有多層住宅和民房，居住品質(zhì)較低；南側(cè)為 B地塊另單列項目將開發(fā)的高層住宅區(qū)；地塊內(nèi)部環(huán)公園而建，市民出入對小區(qū)居住品質(zhì)有一定影響※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※產(chǎn)品條件 2本項目具備的自身條件？優(yōu)術(shù)優(yōu)術(shù)※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 成熟市場對照：而長沙包括常德市區(qū)市場，片區(qū)之間差異要明顯，高中低端產(chǎn)品均有選擇，物業(yè)類型更為豐富。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※市場關(guān)鍵詞市場關(guān)鍵詞 1：多元化發(fā)展：多元化發(fā)展多 元 發(fā)展是城市發(fā)展的重要過程， 也 是 漢壽 城市 擴(kuò)張 的重要過渡漢壽 07年以前的發(fā)展方式主要是單核心發(fā)展模式，房產(chǎn)消費客戶主要為公務(wù)員及事業(yè)單位員工。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※項目發(fā)展空間 限制條件市場環(huán)境 項目條件 競爭參照取勢取勢 優(yōu)術(shù)優(yōu)術(shù)案例研究產(chǎn)品定位 決策模型 —— 取勢，優(yōu)術(shù)，明道取勢，優(yōu)術(shù)，明道產(chǎn)品定位明道明道客戶需求※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※投資發(fā)展商基于項目的開發(fā)目標(biāo)？※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 多元發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，漢壽主要表現(xiàn)為向西南片區(qū)發(fā)展第一階段：單核心擴(kuò)張 第二階段：多元化發(fā)展主城核心核心核心核心主城※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 價格差距也較為明顯。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※項目屬性 —— 漢壽名片，景觀資源與歷史脈絡(luò)突出規(guī)劃： 位于漢壽城市中心位置，屬主城區(qū)。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※地塊分析 —— 景觀、噪音1級景觀地塊適宜布置高層中戶型產(chǎn)品， 3級景觀地塊適宜布置小高層和多層中等與次大戶型面積產(chǎn)品， 4級景觀適宜布置小面積產(chǎn)品。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 本地塊最適宜打造泛漢壽區(qū)域高端產(chǎn)品，多層、板式小高層和點式高層 產(chǎn)品結(jié)合推進(jìn) 。未來市場競爭壓力大，本項目最大的優(yōu)勢在于資源。市場需求調(diào)查※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 市場需求調(diào)查※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 ? 成交參照 —— 前期樓盤購買以公務(wù)員和事業(yè)單位職員為主，個體戶比例較大。※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 １、用城市中心區(qū)良好的交通條件主動城市化：放大城市核心價值２、區(qū)域開發(fā)，成為焦點區(qū)域，前景看好，融入文化附加值。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽在漢壽：領(lǐng)袖 /標(biāo)準(zhǔn)制定者? 地段價值領(lǐng)先? 產(chǎn)品全面領(lǐng)先? 環(huán)境全面領(lǐng)先? 服務(wù)全面領(lǐng)先重新定義高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)重新定義高端環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)重新定義高端服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新產(chǎn)品大環(huán)境（公園里）＋主題園林（小環(huán)境）已經(jīng)主城化 重新定義城市高端的配置品牌物管＋增值服務(wù)※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 產(chǎn)品定位方向二：打造具有較高品質(zhì)的情景化類洋房多層和景觀高層建筑群※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※景觀商街概念化設(shè)計，與住區(qū) 【 簡歐 】 風(fēng)格無需統(tǒng)一，特色集聚人流集中管理增值錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅風(fēng)格調(diào)整簡歐風(fēng)格：西北面內(nèi)街參考 西北面外街（垂直公園路而平行南岳路）參考，風(fēng)格與前簡歐面統(tǒng)一※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※超舒適 170平復(fù)式帶多露臺該戶型設(shè) 4臥房，主臥約達(dá) 30平米，客廳面寬達(dá)7米，可謂超舒適，附贈 5露臺，可改造多間陽光房 。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅戶型調(diào)整—— 高層 戶型（層高 3米）標(biāo)準(zhǔn)層（ 88平 2房、 124平 3房） 3房帶大陽臺該戶型的特點通過陽臺和空中花園進(jìn)行面積大贈送，在控制面積的同時不犧牲舒適性，增加了附加值 。 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※打造老幼公共活動場所：設(shè)備設(shè)施品味更新，成本可控預(yù)算公共配套整合※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※商業(yè)補(bǔ)充標(biāo)示指示※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽 湖語城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※分期開發(fā)的原則，同時有相對地段的產(chǎn)