【正文】 利： 保持區(qū)域的整體空間形態(tài) 利于地塊規(guī)劃并營造良好環(huán)境 招入有實(shí)力的發(fā)展商，保證開發(fā)實(shí)施效果216。216。 若住宅按 5,500元 /平方米均價(jià)銷售，銷售收入約為 239,535萬元。佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價(jià)格變化情況佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價(jià)格變化趨勢107廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動(dòng)態(tài)地價(jià)預(yù)測 —— 區(qū)域價(jià)值提升對地價(jià)的影響時(shí)間 用途 用地面積 樓面地價(jià) 備注 酒店、辦公 111,074 2,000 招標(biāo) 金融、辦公 102,789 2,330 掛牌 辦公 113,607 3,800 拍賣q 中心組團(tuán)新城區(qū)是目前佛山市土地開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施水平的不斷改善，區(qū)域認(rèn)知度和價(jià)值的不斷提升，區(qū)域地價(jià)應(yīng)會(huì)有明顯的提高。 舊城區(qū)現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的置換? 由于新城區(qū)的標(biāo)桿性和引領(lǐng)性以及商務(wù)辦公設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)將一定程度上置換舊城區(qū)已有部分商務(wù)辦公需求216。 開發(fā)進(jìn)度的要求? 五星級酒店能自行配套，對其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價(jià)值，因此啟動(dòng)期開發(fā)五星級酒店能以期帶動(dòng)商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展216。 佛山商務(wù)辦公市場份額小，商務(wù)辦公市場供應(yīng)主要集中在中心城區(qū)。 成熟期區(qū)域已經(jīng)具備了大規(guī)模開發(fā)的條件，按照集約開發(fā)的原則，建議成熟期集中開發(fā)東區(qū)，逐步啟動(dòng)西區(qū)，為下一階段集中開發(fā)西區(qū)奠定基礎(chǔ)216。 啟動(dòng)期應(yīng)通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設(shè)施帶動(dòng)區(qū)域的辦公氛圍，為商務(wù)中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)蓄勢216。 與舊城區(qū)聯(lián)系的重要通道q 打通啟動(dòng)區(qū)西部交通出口216。 佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)周期約 10年216。 可通過商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、居住、會(huì)展、教育培訓(xùn)等功能豐富區(qū)域功能設(shè)施，保證區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的多元化q 其它功能的有效銜接，避免出現(xiàn)開發(fā)時(shí)序上的 “青黃不接 ”216。 1990年亞運(yùn)會(huì)的舉辦將這一格局打破，城市中軸線從鐘樓向北延伸到三環(huán)路的安華立交，以此為中心展開了亞運(yùn)場館和亞運(yùn)村等設(shè)施的建設(shè)，隨后在亞運(yùn)村周圍建設(shè)了國際會(huì)議中心、五洲大酒店、匯賓大廈、匯園公寓、購物中心、康樂中心和國際小學(xué)等。 在產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未到達(dá)足夠高度引發(fā)商務(wù)辦公需求有明顯增長之前，IOD模式能有效啟動(dòng)部分商務(wù)辦公功能，并形成輻射源，拉動(dòng)整體商務(wù)辦公需求的抬升q “頭雁 ”效應(yīng) —— 通過引入行業(yè)代表性或引領(lǐng)性企業(yè)，吸引其它相關(guān)中小企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的功能開發(fā)53廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 中山寫字樓個(gè)案分析中國石油天然氣股份有限公司中山分公司路橋華南工程有限公司中國東方資產(chǎn)管理公司廣州辦事處中山地區(qū)工作組東方海外有限公司中山代表處丹麥馬士基有限公司中山代表處商船三井中山代表事務(wù)所深圳中遠(yuǎn)國際貨運(yùn)有限公司中山分公司廣州越秀物流有限公司中山分公司法國達(dá)飛輪船有限公司中山代表處香港中洋船務(wù)公司中山代表處深圳中國民航貨運(yùn)輪運(yùn)輸銷售代理有限公司中山分公司廣東華聯(lián)通國際運(yùn)輸代理有限公司中山分公司深圳聯(lián)合雅達(dá)國際貨運(yùn)有限公司中山分公司北京訊捷空貨運(yùn)代理有限公司中山辦事處廣東永邦經(jīng)貿(mào)國際貨運(yùn)代理有限公司中山分公司中山中銀大廈部分客戶名錄q 中銀大廈由于東方海外公司的進(jìn)入，形成 “ 頭雁 ” 效應(yīng)，迅速聚集了大批物流公司，在中銀大廈客戶構(gòu)成中，船務(wù)公司約占 80%資料來源：中銀大廈水牌；調(diào)查時(shí)間：.54廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山新城區(qū)的借鑒q 在佛山商務(wù)辦公需求尚未大規(guī)模啟動(dòng)之前，佛山新城區(qū)可充分利用佛山現(xiàn)有的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如陶瓷、家具、鋼材、塑料、小家電等，形成行業(yè)辦公聚集效應(yīng)或發(fā)揮相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用，在新城區(qū)開發(fā)初期迅速形成有效的商務(wù)辦公需求55廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略三：分區(qū)開發(fā)，自我平衡q 分區(qū)開發(fā)216。 新舊城區(qū)利用級差地租的用地置換為新區(qū)開發(fā)提供資金保障50廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州珠江新城引入政府性或社會(huì)性因素帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展q 早在大規(guī)模商務(wù)辦公設(shè)施開發(fā)之前，珠江新城便率先導(dǎo)入行政辦公職能，目前廣東檢驗(yàn)檢疫大樓、省檢察院大樓、市檢察院大樓、廣州海關(guān)大樓、市財(cái)政局大樓等行政辦公樓已建成或在建，有效的帶動(dòng)了珠江新城商務(wù)辦公氣氛的形成q 2023年《珠江新城規(guī)劃檢討》中明確建議引入廣州歌劇院、廣州博物館、市圖書館和市少年宮等大型公共服務(wù)設(shè)施 ,以此提升珠江新城的形象和區(qū)域認(rèn)知度51廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)政府性或社會(huì)性要素引入現(xiàn)狀216。因此，在市場接受的范圍內(nèi)，保持一定的商務(wù)辦公開發(fā)量，一方面能成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源，另一方面能引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)升級，滿足城市功能的提升要求；q 新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，還需展示佛山城市發(fā)展建設(shè)的新形象，需要較高的基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和優(yōu)質(zhì)的空間景觀效果。 1994 年，市政府東遷宣告完畢，以此 為分水嶺，浩浩蕩蕩的東部開發(fā) 拉開了徐徐戰(zhàn)幕q 自 1992年起，東部新城的地價(jià)從 每畝 4萬元飚升到 260萬元，政府 因此獲得 20多億元的土地出讓金， 并引來 100多億元的外來投資， 順利完成了青島政治、經(jīng)濟(jì)、文 化中心的東移25廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型 —— 上海浦東新區(qū)q 金融商務(wù)是浦東發(fā)展重要的啟動(dòng)引擎之一。 創(chuàng)意知本助推型? 生產(chǎn)創(chuàng)意助推：北京中關(guān)村? 文化創(chuàng)意助推：北京 “798” 藝術(shù)區(qū)216。 節(jié)點(diǎn)：標(biāo)志性建筑物，如東平橋、體育公園、新聞中心、商務(wù)大廈216。新功能佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀16廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：在發(fā)展現(xiàn)有支柱行業(yè)的基礎(chǔ)上，開拓發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、物流、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，在廣佛經(jīng)濟(jì)圈整合中發(fā)展為一個(gè) “ 制造業(yè)基地 ” 。 多個(gè)重點(diǎn)工程雄踞東平河兩側(cè)，拉開中心城區(qū)由東平河北岸向南發(fā)展的格局216。佛山城市發(fā)展區(qū)域定位10廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司趨勢 珠三角西岸中心216。 整體經(jīng)濟(jì)水平高216。佛山城市空間結(jié)構(gòu)216。佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)經(jīng)營策劃第一階段成果匯報(bào)廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司2023－－ 08佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司本次策劃服務(wù)工作階段的劃分及說明工作階段 工作內(nèi)容 目的及意義第一階段佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營策劃指導(dǎo)區(qū)域開發(fā)與經(jīng)營實(shí)踐第二階段 佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)營銷推廣策劃 指導(dǎo)區(qū)域營銷推廣指導(dǎo)區(qū)域招商第三階段 服務(wù)跟蹤 跟蹤區(qū)域開發(fā)進(jìn)度了解市場及招商動(dòng)態(tài)，為區(qū)域開發(fā)提供依據(jù)1廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司研究思路規(guī)劃定位城市空間結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位評述 開發(fā)策略開發(fā)時(shí)序用地出讓方案開發(fā)實(shí)施計(jì)劃安排投資收益分析指導(dǎo)指導(dǎo) 前提前提前提2廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司匯報(bào)內(nèi)容q功能評述篇q開發(fā)經(jīng)營篇q投資收益篇3廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司第一篇：功能評述篇4廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)整體功能定位評述5廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司現(xiàn)狀 缺乏核心區(qū)，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)力弱，導(dǎo)致整體競爭力不強(qiáng)216。 經(jīng)濟(jì)增速加快q 產(chǎn)業(yè)集群216。 珠三角東西岸合作交流的中間站216。佛山城市空間結(jié)構(gòu)演變q大集中、小分散， “ 組團(tuán)式 ” 空間結(jié)構(gòu)216。 城市重心南移，建設(shè)成為佛山市商貿(mào)金融、文化教育、休閑娛樂和信息服務(wù)中心216。q 佛山與廣州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系： 1+12216。 軸線：生態(tài)自然帶（東平河）、通道干線216。 規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型? 核心商務(wù)：上海浦東新區(qū)? 商務(wù)花園：北京豐臺(tái)總部基地216。 1995年 6月 28日中國人民銀行上海分行帶頭從浦西遷入浦東陸家嘴的銀都大廈，標(biāo)志著浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的正式啟動(dòng)。因此，除局部區(qū)域外，整體過高的開發(fā)強(qiáng)度將不利于智慧城的形象展示。 在建項(xiàng)目： “世紀(jì)蓮 ”體育中心、游泳館、市新聞中心216。 在不同階段集中開發(fā)各個(gè)不同片區(qū)，有利于在同一時(shí)間段內(nèi)形成集約開發(fā)的效果，保證開發(fā)一片，成熟一片216。目前該地區(qū)已經(jīng)成為集會(huì)議、展覽、辦公、居住、美食、游樂和購物一體化的現(xiàn)代化城區(qū)。 在大型城市活動(dòng)結(jié)束后，應(yīng)延續(xù)區(qū)域發(fā)展熱度，迅速啟動(dòng)其它功能，維持區(qū)域發(fā)展的動(dòng)力q 高起點(diǎn)建設(shè)，有效聚集關(guān)注度62廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司對佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒q 強(qiáng)化新城區(qū)與周邊成熟區(qū)域尤其是核心功能區(qū)之間的聯(lián)系，有效承接 周邊區(qū)域的輻射和帶動(dòng)q 省運(yùn)會(huì)結(jié)束后，部分核心功能必須進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)以實(shí)現(xiàn)功能上的有效銜接q 省運(yùn)會(huì)結(jié)束后， “世紀(jì)蓮 ”體育場及游泳館等比賽場館必須考慮后續(xù)利用問題，繼續(xù)保持強(qiáng)大的吸引點(diǎn)q 新城區(qū)建設(shè)必須高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，聚集有效的社會(huì)關(guān)注，迅速啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)63廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司策略五：顯化無形資產(chǎn)價(jià)值，經(jīng)營注意力資源q 區(qū)域無形資產(chǎn) —— 指依附于有形資產(chǎn)之上的無實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，如開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、冠名權(quán)、廣告權(quán)、品牌、特色文化等216。 2023年第十二屆省運(yùn)會(huì)的召開216。 緩解交通壓力，強(qiáng)化與啟動(dòng)區(qū)南部區(qū)域的聯(lián)系q 濱江綠化帶216。 適度引入 “住宅先導(dǎo) ”策略，在啟動(dòng)期開發(fā)一定面積住宅（約 200~300畝），一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為完善新區(qū)配套，且降低區(qū)域交通壓力216。 完成東區(qū)的商務(wù)辦公、行政辦公和居住功能開發(fā)，使新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能建設(shè)全面進(jìn)入高潮216?，F(xiàn)有商務(wù)辦公設(shè)施主要為百花廣場、創(chuàng)業(yè)大廈、發(fā)展大廈、東建大廈和永豐大廈等寫字樓，存量約 20萬平方米216。 市場需求? 佛山作為廣東省第三大城市，目前僅有一家五星級酒店佛山賓館，客房數(shù)僅 400多套，且停車場等配套設(shè)施不足，與佛山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)際需求極不相稱? 佛山星級酒店的全年客房利用率在 70%以上，且星級越高，市場反映越好。 城市資源整合及產(chǎn)業(yè)升級帶來的需求增量? 大佛山資源整合和佛山區(qū)域中心地位的確立將進(jìn)一步刺激佛山商務(wù)辦公市場需求? 佛山產(chǎn)業(yè)升級將帶來更高級別的需求增量經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化97廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司商務(wù)辦公總部型辦公分部型辦公專業(yè)性辦公營銷管理類貿(mào)易類物流類中介咨詢類金融服務(wù)類產(chǎn)業(yè)研發(fā)類房地產(chǎn)工程類外地公司駐佛山分公司、辦事處外地公司區(qū)域性總部佛山本地企業(yè)設(shè)立的綜合性總部或研發(fā)、管理、銷售等專業(yè)性總部本地服務(wù)配套型企業(yè)和機(jī)構(gòu)目 標(biāo) 行 業(yè) 目 標(biāo) 客 戶綜合性辦公經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 商務(wù)辦公需求特征變化98廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司q 佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價(jià)近幾年持續(xù)上升，均價(jià)由 1998年的約 3000元 /平方米上升到今年上半年的約4500元 /平方米，且自 2023年開始成交量出現(xiàn)了爆發(fā)性增長q 隨著中心城區(qū)舊城區(qū)土地供應(yīng)的日益緊張，新城區(qū)未來居住用地供應(yīng)將更多的集中在新城區(qū)，且新城區(qū)良好的規(guī)劃定位將能更有效的刺激市場需求，預(yù)計(jì)未來較長一段時(shí)期內(nèi)，新城區(qū)住宅市場將穩(wěn)步上揚(yáng)經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 住宅市場發(fā)展趨勢1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023300035004000450050005500近年佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價(jià)變化元 /平方米99廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排 —— 區(qū)域價(jià)值提升的要求q 隨著區(qū)域價(jià)值的不斷提升，原則上新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營性用地出讓量應(yīng)逐年遞增q 預(yù)計(jì)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營性用地在成熟期的中后期將達(dá)到出讓高峰216。參考廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)在區(qū)域開發(fā)前后地價(jià)的變化情況（詳見下表），同時(shí)也考慮到現(xiàn)狀地價(jià)評估中已透支部分地價(jià)上漲因素，保守估計(jì)新城區(qū)價(jià)值提升對自身地價(jià)的帶動(dòng)約為年均增幅 6～ 8%之間。按此計(jì)算，項(xiàng)目稅前利潤約為 32,217萬元，稅前利潤率為 %。 該