【正文】 對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。 提交設(shè)備房、工作間、井道、通道門的鑰匙，必須明確標(biāo)識(shí)。 (8) 草坪、喬灌木在移交前均需做一次除草、修剪養(yǎng)護(hù)。 (5) 項(xiàng)目承包合同、工程決算。 C、滅火器狀態(tài)良好。 D、無劃痕、變形及污漬。 八、電梯系統(tǒng) 需提交的資料 (1) 電梯采購、安裝合同及質(zhì)保信息。 （ 5）管網(wǎng)沖洗記錄及試壓報(bào)告。 C、錄像功能、畫面分割功能、畫面調(diào)用功能、云臺(tái)遙控功能符合設(shè)計(jì)及產(chǎn)品使用功能。 六、監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)、 需提交的資料 (1) 監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)系統(tǒng)竣工圖 (平面圖、系統(tǒng)圖 )。 (2)水泵控制柜內(nèi)整潔干凈無積水滲漏，控制開關(guān)操作靈敏。 (4) 水泵配電控制柜 (箱 )產(chǎn)品合格證、二次接線圖。 (3) 地面采用防靜電地板鋪設(shè)，地板下無雜物、垃圾。 (6) 消火栓箱無生銹，消火栓箱內(nèi)水帶、水槍配置齊全，消火栓閥無漏水現(xiàn)象，消火栓玻璃無破損。 (5) 消防報(bào)警控制系統(tǒng)安裝調(diào)試報(bào)告。 (8) 各種電纜、供電線路在井道中應(yīng)排列整齊，安裝牢固。 驗(yàn)收內(nèi)容及要求 (1) 配電間門、窗、地、墻應(yīng)符合土建驗(yàn)收要求，防小動(dòng)物措施完善。鎖具開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置正確，縫隙嚴(yán)密，玻璃無破損。 (3) 屋面防水層不得空鼓，排水暢通，無積水、無滲漏。 （四）標(biāo)識(shí)要求 標(biāo)識(shí)規(guī)范、清晰。 （第三十四條） 思考題：物業(yè)服務(wù)如何避免因管理服務(wù)不當(dāng)承擔(dān)責(zé)任 ？ 查驗(yàn)、整改、運(yùn)行維護(hù)、保修督導(dǎo)、保修到期查驗(yàn)交接等，文字、 圖片、運(yùn)行數(shù)據(jù)等記錄 六、承接查驗(yàn)是 物業(yè)與建設(shè)單位 的 共同義務(wù) 在物業(yè)承接查驗(yàn)的定義中， 《 辦法 》 明確規(guī)定 物業(yè)承接查驗(yàn)的主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位； 對于查驗(yàn)記錄和交接記錄， 《 辦法 》 要求 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認(rèn) ； 對于惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)中共同侵害業(yè)主利益的行為， 《 辦法 》 規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng) 及時(shí)處理業(yè)主 對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的 投訴 。 ⑶重點(diǎn) 第十八條 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等 方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使 用功能 。 （ 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向 物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：） ⑵責(zé)令限期改正。 第二十六條 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。 為什么要設(shè)置物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議？ 承接查驗(yàn)的前提條件保證了，但 承接查驗(yàn)的結(jié)果 沒有 保障 ，最終也會(huì) 使承接查驗(yàn)功虧一簣。 第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的 前期物業(yè)服務(wù)合同 ，應(yīng)當(dāng)包 含物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。 促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 “ 發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者”的立法理念， 在 《 辦法 》 中得到了貫徹落實(shí)。 第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦 法，制定實(shí)施細(xì)則。 第四十條 【 業(yè)主利益的保護(hù) 】 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng) 中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十五條 【 承接查驗(yàn)檔案的所有權(quán) 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥 善保管。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè) 時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。 第二十一條 【 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn) 現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳 細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的， 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。 第二條 【 概念 】 本 辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指 承接 新建物業(yè) 前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建 設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。 第六條 【 納入銷售合同約定 】 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè) 的 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的配臵和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 第十二條 【 承接查驗(yàn)物業(yè)的文件依據(jù) 】 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件： （一）物業(yè)買賣合同； （二）臨時(shí)管理規(guī)約； （三）前期物業(yè)服務(wù)合同； （四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； （五）建設(shè)單位移交的圖紙資料； （六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 第十九條 【 現(xiàn)場查驗(yàn)的書面記錄 】 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。 第三十一條 【 利益相關(guān)方與公證 】 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參 加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證 第三十二條 【 建設(shè)單位的法律責(zé)任 】 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害 的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第三十七條 【 物業(yè)買受人權(quán)益保護(hù) 】 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自 身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。 注： 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料 的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交 有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處 1萬元以上 10萬元以下的罰 款。 為什么政府要參與承接查驗(yàn)的管理？ 目前政府之所以應(yīng)當(dāng)監(jiān)管物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，主要基于以原因： 一、保障合同第三方，即全體業(yè)主的利益； 二、保障合同中弱勢的物業(yè)企業(yè)的利益； 三、避免無法追責(zé)?！? 另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的情況下，為保障物業(yè) 服務(wù)企業(yè)實(shí)施承接查驗(yàn)工作有約可依和有據(jù)可查， 《 辦法 》 明確規(guī)定建設(shè)單 位在三個(gè)契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容。 第二十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng) 對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在 問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定 第二十三條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議， 與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力 。 ) ⑵ 對于查驗(yàn)記錄和交接記錄， 《 辦法 》 要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共 同簽字確認(rèn)。 明確雙方的共同責(zé)任，是確保承接查驗(yàn)過程中雙方相互推諉、相互扯皮 或者共同推卸責(zé)任的有效法寶。） 明確監(jiān)管職責(zé)的目的是什么？ 其一是督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“客觀公正”； 其二是保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗(yàn)之切實(shí)做到“權(quán)責(zé) 分明。 “ 強(qiáng)化” 強(qiáng)化 物業(yè)承接查驗(yàn)工作的 針對性和實(shí)用性 ，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問題，有針對性地進(jìn)行相關(guān)制度設(shè)計(jì)； 強(qiáng)化 物業(yè)承接查驗(yàn)工作的 程序性和可操作性 ，通過具體詳細(xì)的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導(dǎo)相關(guān)主體在實(shí)踐中參照適用。（第十條） 建設(shè)單位 不得以物業(yè)交付期限屆滿為由 ，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接 不符 合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn) 的物業(yè)。 三、所需文件、表單、材料、工器具等 第一章 交接工作組織 第二章 交接與查驗(yàn)的具體內(nèi)容和要求 一、總體要求 （一）設(shè)備的單項(xiàng)查驗(yàn) 設(shè)備的安裝、調(diào)試符合國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與要求； 系統(tǒng)施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工查驗(yàn)合格，單臺(tái)設(shè)備具有內(nèi)部自檢查驗(yàn)單，并查驗(yàn)合格； 具有相關(guān)行業(yè)主管部門對設(shè)備的安全檢驗(yàn)合格證書； 資料、器具移交 （ 1）各設(shè)備出廠合格證、設(shè)備圖紙、安裝說明書、使用說明書、裝箱單、專用工具及隨機(jī)配件； （ 2）各設(shè)備的安裝記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能測試記錄、試壓記錄； （ 3）有關(guān)供電、供水、供氣等合同； （ 4）填寫 《 質(zhì)保情況一覽表 》 （附件二）。 (3) 水泥、鋼材、防水材料等合格證、產(chǎn)品使用說明書。 (8) （衛(wèi)生間、盥洗間、圍廊）與室內(nèi)地面相對標(biāo)高符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 （ 7）設(shè)備采購、施工合同及質(zhì)保信息。 (5) 配電柜、配電箱、電纜溝內(nèi)應(yīng)清潔、無建筑垃圾和塵土，無滲漏和積水，內(nèi)置線路應(yīng)整齊、固定，各路出線、開關(guān)標(biāo)識(shí)正確齊全。 (2) 消防報(bào)警系統(tǒng)地址編碼表。 (3) 防火卷簾門、電梯均能實(shí)現(xiàn)就地控制和聯(lián)動(dòng)控制。 (12) 對照設(shè)備清單清點(diǎn)數(shù)量。 防毒面具。 （ 10）管網(wǎng)沖洗記錄及試壓報(bào)告。 (9) 化糞池符合設(shè)計(jì)要求，池內(nèi)無建筑垃圾，井蓋平整、無開裂破損。 驗(yàn)收內(nèi)容及要求 (1) 根據(jù)竣工圖確認(rèn)系統(tǒng)中配置設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量及安裝位置。 （ 2）空調(diào)產(chǎn)品合格證，使用操作說明書。 （ 5）管道標(biāo)示清楚正確 （ 6）設(shè)備外觀無變形、無明顯劃痕或其他不良 （ 7）管道安裝穩(wěn)固、保溫完好、無破損現(xiàn)象。 (6)電梯井道和機(jī)房布置圖 (7)電梯裝箱清單 （ 8）保險(xiǎn)單（按合同約定） 驗(yàn)收內(nèi)容及要求 (1) 轎廂 A、燈光、通風(fēng)符合設(shè)計(jì)、各操作按鈕靈敏、正確。 B、外召板安裝應(yīng)平整無松動(dòng)、無劃痕和損壞。 (2) 苗木種植一覽表。 (5) 珍貴樹種和孤植樹均應(yīng)成活。路面排污井、雨水井標(biāo)高符合設(shè)計(jì)要求，排水暢通，無路面積水現(xiàn)象。 物業(yè)名稱 開 發(fā) 商 驗(yàn)收時(shí)間 施工單位 移交單位 驗(yàn)收單位 驗(yàn)收項(xiàng)目： 驗(yàn)收情況 （ 合格 /不合格 ） 驗(yàn)收人： ： ： ： ： ： ： 、 網(wǎng)絡(luò)： ： 說明：驗(yàn)收情況中對嚴(yán)重不合格項(xiàng)要求簡明列出 。 保修期屆滿結(jié)算質(zhì)保金前與施工、安裝單位進(jìn)行一次交接查驗(yàn)。 序號(hào) 名稱 查驗(yàn)項(xiàng)目 存在問題 整改建議 查驗(yàn)人 備注 數(shù)量 資料 外觀 功能 備品備件 專用工具 圖紙 說明書 其他 1 進(jìn)線 柜 2 計(jì)量 柜 3 聯(lián)絡(luò) 柜 4 直流 屏 5 PT柜 6 出線 柜 7 接地銅排 8 9 10 注： “ √ ” 合格， “ ”不合格， “ /”表示無此項(xiàng)內(nèi)容。 (11) 綠地附屬設(shè)施工程按 《 建筑安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) GB601》 進(jìn)行驗(yàn)收。 (3) 綠地附屬設(shè)施應(yīng)與竣工圖一致。 F、