【正文】 2023年 2月 11日星期六 上午 8時(shí) 23分 35秒 08:23: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 11日星期六 8時(shí) 23分 35秒 08:23:3511 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 11, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :23:3508:23Feb2311Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 08:232023年 2月 11日 8時(shí) 23分 創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否則競(jìng)爭(zhēng)將淘汰我們。 最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時(shí)機(jī)發(fā)掘開拓的人。 只要有堅(jiān)強(qiáng)的持久心，一個(gè)庸俗平凡的人也會(huì)有成功的一天，否則即使是一個(gè)才識(shí)卓越的人，也只能遭遇失敗的命運(yùn)。 因?yàn)橛辛烁兄x之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時(shí)自然能免去許多無謂的對(duì)抗與爭(zhēng)執(zhí)。 珍惜今天的擁有，明天才會(huì)富有。 ? 帶看 B 看房時(shí)間掌握 (最多 20分鐘 ) 四個(gè)教育 卡位 英雄所見略同 筑夢(mèng)塌實(shí) 等等 ? 回報(bào)議價(jià)之經(jīng)紀(jì)人的心理建設(shè) 并非砍價(jià) 因?yàn)閮r(jià)格都很高 中介 — 中間人公平 對(duì)買方 對(duì)賣方 為求大公平 不得不放棄一些小公平 身為經(jīng)紀(jì)人，既然是專業(yè)就付有教育客戶之職責(zé)而不是一味的順從。秘書整理店長(zhǎng)簽名審核 ) 其他 商圈耕耘 大樓小區(qū)建檔數(shù)與維護(hù)情形 計(jì)劃與執(zhí)行情形，詳實(shí)記載執(zhí)行日期 行銷執(zhí)行 派報(bào)、錄入外網(wǎng)或廣告等執(zhí)行情況 執(zhí)行次數(shù)是否合宜 帶看確認(rèn)書 店長(zhǎng)是否陪同看房 客戶是否于帶看確認(rèn)書上簽字確認(rèn) ? 清潔工作 是否每日清潔維護(hù) 整體工作環(huán)境是否雜亂 ●評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 5分 →1 分 (最好 → 最差 ) 填表人： 日期 : ? 你了解門店的每一個(gè)人嗎？ 你知道門店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)嗎？你了解門店所在商圈的信息狀況嗎？ 你每月的業(yè)績(jī)目標(biāo)合理嗎？ 你每月的業(yè)績(jī)目標(biāo)由誰(shuí)來完成？他們是否知道和了解？ 你提供什么支持讓他們完成業(yè)績(jī)目標(biāo)？ 業(yè)績(jī)目標(biāo)完不成怎么辦？有針對(duì)措施嗎？什么時(shí)候開始？ 你了解每個(gè)經(jīng)紀(jì)人的房源和客源狀況和進(jìn)展嗎？ 你了解每個(gè)經(jīng)紀(jì)人內(nèi)心的想法嗎？員工的要求能夠得到及時(shí)滿足嗎？ 門店的每一項(xiàng)制度都得到落實(shí)了嗎？ 門店出現(xiàn)問題，你有行之有效的解決方案嗎？ ? 門店的管理要求（有利潤(rùn)） 1， 80%員工有業(yè)績(jī) 2，門店自動(dòng)有人擦玻璃 3，門店內(nèi)氣氛融洽 4，門店內(nèi)外秩序井然 5，業(yè)績(jī)平緩提升（ 510%） 6，員工有目標(biāo)能認(rèn)同工作 7，制度嚴(yán)明，執(zhí)行徹底 8，對(duì)政策和同一區(qū)域?qū)κ至私? 9，同一片區(qū)業(yè)績(jī)最好。 ? 回報(bào)議價(jià) 議價(jià)過程中運(yùn)用技巧，可以縮短斡旋時(shí)間，提高成交 機(jī)會(huì)，又能使上下家樂于成交。 ? 注意事項(xiàng) 絕不輕言出價(jià) 屋主先動(dòng)價(jià)格 我們才考慮動(dòng)價(jià)格 不要加入個(gè)人主觀（個(gè)人行情）客戶出價(jià)才是行情 不要加入個(gè)人情感因素（幫他賣不掉反而害了他 — 利息、折磨、內(nèi)心煎熬不夠?qū)I(yè) 能力不好等） ? 注意事項(xiàng) 回報(bào)之致命傷 回報(bào)價(jià)格過高 行情判斷太樂觀 自我設(shè)限 議價(jià)心態(tài)軟弱（是否敢回報(bào)超低價(jià)、勇氣以及反映事實(shí)） 臨時(shí)抱佛腳（粗糙） ? 房東信任感的標(biāo)準(zhǔn) A、宅電 單位電話 地址 B、家常（隱私） C、家里經(jīng)濟(jì)狀況以及成員狀況 D、為何賣房 E、不開心的事或特開心的事 F、其他中介帶看以及出價(jià)情況或讓你來判斷他們的 專業(yè)度 G、告訴你最近著急賣的原因等等 ? 議價(jià)的辦法 委托時(shí)預(yù)防議價(jià) 自住屋主放鴿子議價(jià) 空屋虛擬議價(jià) 業(yè)主知道有帶看議價(jià) 客戶參與法 市場(chǎng)行情分析法 交錯(cuò)議價(jià)法 大平米，小平米的議價(jià)法 建議以租待售 貸款物業(yè)等議價(jià) ? 成本分析案例 某房屋總價(jià) 400萬(wàn) ， 其貸款剩余 200萬(wàn) ， 7年 ， 面積 285M2， 請(qǐng)問業(yè)主持有一年的成本為多少 ？（ 年利率 % 管理費(fèi) 4元 ） 計(jì)算： 1一年所交銀行之利息 = 元 2現(xiàn)在賣掉回籠資金為 元 3現(xiàn)金存銀行一年利息為 元 4一年應(yīng)交管理費(fèi) 元 5一年的成本至少 = 元 現(xiàn)在賣 = 一年后賣 萬(wàn) ? 案例解答 1一年所交銀行之利息 = 2現(xiàn)在賣掉回籠資金為 200 萬(wàn) 3現(xiàn)金存銀行一年利息為 31680 元 4一年應(yīng)交管理費(fèi) 13680 元 5一年的成本至少 = 約 146160元 現(xiàn)在賣 400 萬(wàn) = 一年后賣 415 萬(wàn) ? ? 最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。 : 懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對(duì)未知的前途。 世間沒有一種具有真正價(jià)值的東西，可以不經(jīng)過艱苦辛勤勞動(dòng)而能夠得到的。 上午 8時(shí) 23分 35秒 :23:35 我的人生哲學(xué)是工作，我要揭示大自然的奧秘，并以此為人類服務(wù)。這與沒有嘗過辛苦，而獲得成功的滋味迥然不同。 2月 11日星期六 8時(shí) 23分 35秒 謝謝各位！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 上午 8時(shí) 23分 :23February 11, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 11日星期六 上午 8時(shí) 23分 35秒 08:23: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 08:23:3508:23:3508:23Saturday, February 11, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 8時(shí) 23分 35秒 上午 8時(shí) 23分 08:23: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 08:23:3508:23:3508:232/11/2023 8:23:35 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 08:23:3508:23:3508:23Saturday, February 11, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 11日星期六 上午 8時(shí) 23分 35秒 08:23: 1比不了得就不比，得不到的就不要。大家重新勵(lì)志，努力奮斗，為時(shí)應(yīng)猶未晚。 為了能擬定目標(biāo)和方針，一個(gè)管理者必須對(duì)公司內(nèi)部作業(yè)情況以及外在市場(chǎng)環(huán)境相當(dāng)了解才行。 2023年 2月 11日 8時(shí) 23分 08:2308:23:35 一次良好的撤退，應(yīng)和一次偉大的勝利一樣受到獎(jiǎng)賞。 :23: 合作是一切團(tuán)隊(duì)繁榮的根本。有效的教育是先嚴(yán)后松，無效的教育是先松后嚴(yán)。 ? 觀念原則 辛苦度 權(quán)威感 確定 以免做虛功 委托第一個(gè)星期最重要 不要讓屋主感覺此刻時(shí)機(jī)最差大致還可以 敢于與屋主沖突 — 道歉（表示自己太激動(dòng)，他會(huì)更信任你真的很盡力） 排除屋主的疑惑點(diǎn) ? 議價(jià)注意事項(xiàng) 不僅回報(bào)做了何事，且要回報(bào)你打算做何事 與屋主對(duì)談稱謂要親切，大哥大姐 出價(jià)的客戶要少，加價(jià)次數(shù)不能多 交錯(cuò)議價(jià) 角色立場(chǎng) 買方立場(chǎng)硬 朋友立場(chǎng)軟 談價(jià)錢時(shí) 語(yǔ)氣要肯定 敢建議房東何種價(jià)格可賣 假如屋主對(duì)你說，這個(gè)價(jià)格不要談時(shí)（比較接近）說明彼此信任感沒建立好，你可建議他暫時(shí)別賣，以建立信任感 ? 回報(bào)的內(nèi)容及時(shí)間 有關(guān)房屋本身 帶看情況反饋 物件行銷反饋 政策法規(guī)或市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的分析 感情聯(lián)絡(luò)、信任維護(hù) 宜在晚上、客戶生日、天氣惡劣 等時(shí)候 ? 回報(bào)