【正文】 為什么呢？因?yàn)槊绹?guó)的市場(chǎng)已經(jīng)成熟。例：北京元鴻公司盛鴻大廈項(xiàng)目? 第三，北京國(guó)投作為盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財(cái)產(chǎn)所得全部收入存入北京國(guó)投開(kāi)立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾 2年后以 1160萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)浙江國(guó)信持有的溫嶺市力寶科技建材城有限公司 40%的股權(quán)。購(gòu)房者以購(gòu)房款的形式將資金給支付給開(kāi)發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。? 直接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。因?yàn)楦鶕?jù) 121號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%，而這 30%必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30%的理解比較寬泛，只要你開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到 30%就可以開(kāi)工，現(xiàn)在則必須是開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益。根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對(duì)象的經(jīng)營(yíng)，權(quán)益融資又可分為經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資和非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資。但抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)在已超過(guò)權(quán)益型信托，其主要從事較長(zhǎng)期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)買(mǎi)抵押證券（ＭＢＳ）。收益型ＲＥＩＴ的投資組合視其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購(gòu)物中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等收益型房地產(chǎn)。 .? 房地產(chǎn)投資基金也有開(kāi)放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎｄ）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開(kāi)放式基金，而采用有限合伙制（ＬｉｍｉｔｅｄＰａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ ? 即Ｌ ． Ｐ ． ）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。 .? 當(dāng)前，在中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說(shuō)產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。 ? 它可以鼓勵(lì)人們放心消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)住房，擴(kuò)大居民對(duì)于住房的購(gòu)買(mǎi)需求，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)住房可以成為一種 養(yǎng)老儲(chǔ)蓄 。 由于我國(guó)房屋價(jià)格持續(xù)上升，城市土地持續(xù)增值，推行這一險(xiǎn)種對(duì)改善保險(xiǎn)資產(chǎn)質(zhì)量肯定會(huì)有好處 。 反向抵押貸款保險(xiǎn)? 比如說(shuō)李先生現(xiàn)年 60歲，在城南一次性付款購(gòu)買(mǎi)了一套現(xiàn)房，房子面積 148平方米，總價(jià) 42萬(wàn)元。 個(gè)人業(yè)務(wù)：反向抵押貸款保險(xiǎn) ? “ 反向抵押貸款 ” 是指在老年居民中推行的 “ 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 ” 的壽險(xiǎn)服務(wù)。 ? 如果先期償還的本金數(shù)額較小，按照利息計(jì)算的總原則：當(dāng)月利息＝上個(gè)月剩余本金 月利率這個(gè)公式來(lái)計(jì)算，客戶的剩余本金數(shù)額大，相應(yīng)付給銀行的利息就更多。 ? 可實(shí)際上，目前實(shí)行的兩種方式都過(guò)于死板，客戶的選擇余地太小，一經(jīng)與銀行簽訂合同，就很難更改還貸方式，因此，在運(yùn)作過(guò)程中，有許多客戶的需求根本得不到滿足。對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)，要達(dá)到 100％的私有率，低收入群貸款會(huì)使銀行面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)。在啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之初，已有 80％的住房變成了房改房。如果發(fā)生這類情況，該特別機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)也將受到致命影響。? 簡(jiǎn)言之，房貸證券化即將銀行已經(jīng)存在的信貸資產(chǎn)集中起來(lái)組成資產(chǎn)集合 (亦稱資產(chǎn)池 )，并重新分割為證券，進(jìn)而轉(zhuǎn)賣(mài)給市場(chǎng)上的投資者。房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化? 資產(chǎn)證券化的實(shí)質(zhì)是 (金融 )資產(chǎn)所有權(quán)和收益權(quán)的某種程度的分離，是 (金融 )資產(chǎn)組合的一種方式。房地產(chǎn)企業(yè)正在急切地尋找除銀行之外更好的融資渠道。當(dāng)前，很重要的政策就是鼓勵(lì)和擴(kuò)大消費(fèi)者的消費(fèi)行為，銀行在這 20年發(fā)展中會(huì)有很大變化。全年人民幣各項(xiàng)存款增加 ，從分部門(mén)情況看：居民戶存款增加 ，其中定期存款增加9641億元 ,活期存款增加 6289億元 ,居民戶存款穩(wěn)定性增強(qiáng)。如果其他資金來(lái)源中假設(shè)有60％是金融機(jī)構(gòu)提供的預(yù)售商品房按揭貸款，同時(shí)按揭貸款又沒(méi)有及時(shí)替出開(kāi)發(fā)貸款，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中至少有 %來(lái)自金融機(jī)構(gòu)。? 房地產(chǎn)金融是金融機(jī)構(gòu)為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而開(kāi)展的信用活動(dòng)和提供的貨幣資金融通。? 房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)其他抵押貸款安全性高，債權(quán)可靠? 抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的最重要形式。在 1998年的時(shí)候，整個(gè)房地產(chǎn)的貸款不到 3000億，個(gè)人貸款不到 200億，但目前金融機(jī)構(gòu)主要是銀行，用于支持房地產(chǎn)發(fā)展的貸款達(dá)到了 20230億。非金融性公司及其他部門(mén)貸款增加 ，其中，短期貸款增加 4919億元，中長(zhǎng)期貸款增加 9350億元，票據(jù)融資增加 2026億元。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場(chǎng)的需求? 一方面是房地產(chǎn)貸款在銀行所累積的風(fēng)險(xiǎn)已使銀行金融不堪重負(fù)，政府需要多種金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)后，還會(huì)有一些新的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)品逐步在中國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)。這些資產(chǎn)都具有質(zhì)量和信用可被準(zhǔn)確評(píng)估、有擔(dān)保、能產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)金流等必備特征。在一定時(shí)間，在某個(gè)資本市場(chǎng)，在政府的批準(zhǔn)、監(jiān)督和有關(guān)證券信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過(guò)承銷商發(fā)行以其收購(gòu)的抵押貸款為基礎(chǔ)的證券（通常是以債券的形式）。雖然有如此巨大的住房抵押貸款規(guī)模，但由于 %的住房抵押貸款通過(guò)資產(chǎn)證券化脫離了商業(yè)銀行體系，有效地分散了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，存量房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的數(shù)量將會(huì)逐年增加，再加上每年接近 1萬(wàn)億元的新建房地產(chǎn)投入使用。而且，可以激活存量房市場(chǎng)，改變目前以增量房成本加利潤(rùn)決定市場(chǎng)房?jī)r(jià)的狀況，使存量房的實(shí)際價(jià)值真正起到指導(dǎo)增量房市場(chǎng)價(jià)格的作用。 “ 對(duì)于銀行來(lái)講，這類客戶很有培養(yǎng)前途，一般而言，他們的收入曲線未來(lái)會(huì)呈現(xiàn)出向上的趨勢(shì)， ” 高峰進(jìn)一步分析到， “這樣我們就可以根據(jù)他的情況，將 20年的貸款分成不同階段來(lái)還，比如這對(duì)年輕人前兩年收入低，可以先在這個(gè)階段每個(gè)月還 3000元錢(qián)，第三年收入有所增加后，可以負(fù)擔(dān)每月 5000元的還款了，銀行就可以為他們調(diào)整到月還款 5000元。 壽險(xiǎn)抵押貸款? 在歐洲一些國(guó)家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費(fèi)用由兩部分組成：本金和利息。 反向抵押貸款保險(xiǎn)? 根據(jù)保監(jiān)會(huì)的設(shè)計(jì)思路，反向抵押貸款定位于新型的 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 的壽險(xiǎn)服務(wù)，它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命（男性 69歲，城鄉(xiāng)差異不計(jì)）計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。當(dāng)然，如果李先生投保后三五年就去世了，房子也得歸保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司在投保人亡故之后，將房屋出租或者銷售甚至拍賣(mài)。這肯定可以促進(jìn)我國(guó)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 產(chǎn)業(yè)投資基金，在我國(guó)系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。 .? 由于中國(guó)房地產(chǎn)投資信托公司的缺位，若設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，該基金還必須充當(dāng)房地產(chǎn)投資信托的部分角色。中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。 ? 　?。常旌闲停ǎ龋猓颍椋洌遥牛桑裕?。 .? .公司業(yè)務(wù) :房地產(chǎn)信托融資? 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信托融資的主要模式是，信托投資公司通過(guò)發(fā)行資金信托募集資金，然后信托投資公司以自己的名義將資金運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資? 非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，并不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與相關(guān)當(dāng)事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目原所有者）