【正文】 24 一月 20234:45:55 上午 04:45:55一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/1/24 4:45:5504:45:5524 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 2104:45:5504:45Jan2124Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。銷售階段銷售階段 所占比例所占比例 媒體推廣費用媒體推廣費用（萬元）（萬元）形象形象 ∕∕ 認(rèn)籌期認(rèn)籌期 40% 188萬開盤強銷期開盤強銷期 35% 持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期 20% 94萬尾盤銷售期尾盤銷售期 5% 小計小計 100% 470萬媒體推廣成本預(yù)算本報告是嚴(yán)格保密的。配合奧林匹克主題活動周及營銷活動發(fā)布駐守要塞、路牌投放精而少：機場、城市主干道、市中心、高速公路入口處等地設(shè)置；路牌主要內(nèi)容為：產(chǎn)品內(nèi)涵報廣主要內(nèi)容為：產(chǎn)品推廣頻次：一周一次，硬廣與軟文相結(jié)合滇東首席高爾夫主題山水別墅，關(guān)于《奧林匹克主題活動周》信息的發(fā)布蓄客期 /認(rèn)籌期廣告攻略本報告是嚴(yán)格保密的。主題：滇東首席高爾夫主題別墅莊園 — 金麟灣產(chǎn)品推介會時間： 地點：2023年 3月 12日 曲靖2023年 3月 19日 昭通、富源2023年 3月 26日 貴州等地2023年 3月 29日 昆明等地嘉賓：政府官員 /媒體 /意向客戶形式：宣傳高爾夫特有的貴族運動生活方式，金麟灣的產(chǎn)品優(yōu)勢；邀請建筑師詮釋產(chǎn)品設(shè)計理念巡展貴州宣傳聯(lián)動 曲靖；滇東地區(qū)昆明形象 ∕ 認(rèn)籌期營銷活動 4本報告是嚴(yán)格保密的。v 與至祥公司網(wǎng)站鏈接，讓客戶可更直接了解項目，并且方便我司進行全國性的內(nèi)部泛銷售。推廣渠道本報告是嚴(yán)格保密的。二期推出延續(xù)高端形象；保持高品質(zhì)；實現(xiàn)利潤最大化，并鞏固敏大高端品牌形象。 獨一無二的自然資源216。 山水緣 4900元 2 2 25% 2福蓉凰 4000元 2 4364元 2 25% 1091元 2官房瀟湘新區(qū) 3750元 2 2 50% 2合計 100% 4496元 / M2比準(zhǔn)價確定價格策略本報告是嚴(yán)格保密的。n遵循的原則：n目標(biāo)客戶相似、推售時機接近、區(qū)位特征類同、賣點類似n比較樓盤：n盛世錦華 第一階段 第二階段 第三階段階段開發(fā)目標(biāo) 項目成功啟動實現(xiàn)資金安全 保證持續(xù)開發(fā)建立項目品牌 實現(xiàn)高額利潤建立企業(yè)品牌階段資源特點具有高知名度的水主題資源良好的環(huán)境資源高爾夫價值尚未體現(xiàn)高爾夫景觀價值體現(xiàn)配套設(shè)施完善高爾夫運營價值體現(xiàn)高端社區(qū)建立資源整合價值 水生態(tài)和運動配套為核心價值 高爾夫景觀價值、山水價值、品牌價值的復(fù)合價值 高爾夫運營價值為核心價值資源利用策略?將水資源作為項目核心競爭力，實現(xiàn)水資源最大化?啟動高爾夫，奠定高端定位和實現(xiàn)價值最大化的基礎(chǔ)?通過市場進入門檻的控制，保證項目旺銷，以建立項目品牌?通過高爾夫景觀價值、營銷價值和成功市場項目的品牌影響力，提高項目客戶級別和項目檔次，實現(xiàn)向高爾夫地產(chǎn)高端品牌的成功過渡?建成并開始運營高爾夫，實現(xiàn)高爾夫資源價值的最大化?通過高端的客戶定位和產(chǎn)品供應(yīng)，實現(xiàn)項目高端品牌主題階段利用策略本報告是嚴(yán)格保密的。通過贈送高爾夫球卡促進物業(yè)銷售為市場高爾夫地產(chǎn)重要的營銷手段，針對本項目多階段復(fù)雜的客戶群，項目可采用靈活創(chuàng)新型贈卡方式球卡終身卡非終身卡不限時不限時年 /半年卡季卡分時卡次卡記球卡練習(xí)分時卡市場高爾夫與權(quán)益：以贈送終身卡為主，部分項目采用限量贈送，與限時采購的營銷手段來營造營銷分為，加快銷售。產(chǎn)品總體評價產(chǎn)品賣點提煉高落差類坡地設(shè)計，景觀最大化雙拼類獨立別墅設(shè)計圍院聯(lián)排前中后三重錯落庭院設(shè)計親水獨棟部分帶私家碼頭設(shè)計全部送半地下室 /露臺設(shè)計戶型功能齊全 ,大部分朝向佳產(chǎn)品概念演繹 ,產(chǎn)品分類清晰本報告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議本報告是嚴(yán)格保密的。（昆明投資促進局）高爾夫項目受到政府政策的支持項目相關(guān)政策分析本報告是嚴(yán)格保密的。?整體房價繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢，但漲勢會趨于平緩 。調(diào)控政策對市場的影響分析 ——90 、 70為城市總量控制而非單個項目控制，低密度用地供應(yīng)仍將繼續(xù)?云南省關(guān)于 “ 宏調(diào) ” 的執(zhí)行細(xì)則：?新政對房地產(chǎn)市場的影響要確定各地塊普通商品住房的區(qū)域性布局和總體建設(shè)比例，確保市場有足夠的中小套型、中低價位普通商品住房供應(yīng)。隨著曲靖經(jīng)濟的增長，住房成為近年的消費熱點和重點，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供了持久動力。曲靖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二次產(chǎn)業(yè)貢獻巨大，能源、煙草、水電等支柱產(chǎn)業(yè)核心地位突出，產(chǎn)生了大量的有支付力人群 ,尤其資源型行業(yè)近年的大勢催生了大批富有階級 .曲靖市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況?曲靖二次產(chǎn)業(yè)比例較重，發(fā)展較快，三次產(chǎn)業(yè)不發(fā)達。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。?發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，在人均住宅建筑面積達到 35至40平方米之前會保持較旺盛的住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。本報告是嚴(yán)格保密的。云南以及曲靖總體房價很低，因此 “ 宏調(diào) ” 對云南和曲靖的影響不大，但市場需求很大，房價有緩慢上漲的趨勢云南省提出了對縣城房地產(chǎn)開發(fā)水平提出要求，各縣城的房地產(chǎn)開發(fā)水平必將提高?確保足夠的中小套型、中低價位住房供應(yīng)；?90、 70是城市總量控制而非單個項目控制 。曲靖沒有對戶型進行限制，沒有出臺相關(guān)政策。品牌需要：豪華私人會館是樹造項目品牌和公司品牌非常重要的一環(huán)，通過將 “ 豪 ” 做足、做徹底，樹立項目在曲靖尊貴、經(jīng)典和低調(diào)奢華的品牌形象。產(chǎn)品研究 —— 物業(yè)顧問：顧問 /定制物業(yè)服務(wù)q全省定場服務(wù)q小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)q小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心q萬能卡q寬帶網(wǎng)絡(luò)q私人廚師q訂餐服務(wù)q子女接送q清潔中心q洗衣中心q配送中心q寄存中心物業(yè)發(fā)展建議本報告是嚴(yán)格保密的。分眾媒體要不遺余力的投入推廣；分眾媒體要不遺余力的投入推廣；適當(dāng)選擇電視媒體，不宜撒網(wǎng)，建議重點投放；適當(dāng)選擇電視媒體，不宜撒網(wǎng)，建議重點投放；戶外廣告牌：保證三大要道鎖定戶外廣告牌：保證三大要道鎖定 昆曲路段昆曲路段 ———— 本地豪客必殺本地豪客必殺 機場路段機場路段 ———— 世界及全國商務(wù)客流必殺世界及全國商務(wù)客流必殺 本地高端酒店本地高端酒店 ———— 截流客源截流客源 高爾夫主題活動高爾夫主題活動 一桿進洞獎一桿進洞獎水生活主題活動水生活主題活動 一水邊篝火紅酒晚會一水邊篝火紅酒晚會本報告是嚴(yán)格保密的。 原則二：高爾夫權(quán)益資源與物業(yè)的充分結(jié)合，打造項目核心競爭力，提高項目性價比。核心客戶重要客戶游離客戶區(qū)域內(nèi)私營企業(yè)主，礦老板地州私營企業(yè)主，礦老板對區(qū)域有認(rèn)同感的城中心客戶貴州部分地區(qū)私營業(yè)主，礦老板昆明及省外客戶，投資客營銷攻略 —— 目標(biāo)客戶：客戶群鎖定客戶鎖定 客戶特征 : 多元化本報告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)均價＝市場比準(zhǔn)價 /區(qū)間浮動價比較內(nèi)容 權(quán)重 盛世錦華 理想狀態(tài)品牌溢價增幅價格策略本報告是嚴(yán)格保密的。戶型統(tǒng)計表戶型 套數(shù) 套數(shù)比 建筑面積 建筑面積（含地下室） 總面積 面積比長灘假日（ D) 5 % ㎡ ㎡ %麗水香居 (D) 11（ 22） % ㎡ ㎡ %萊茵春天 (S) 30 % ㎡ ㎡ %維也納森林 A() 24 % ㎡ —— %維也納森林 B() 74 % ㎡ —— %藍岸 10(S) 18 % ㎡ ㎡ %藍岸 11(S) 4 % ㎡ ㎡ %藍山美墅 (L) 95 % ㎡ ㎡ %逸樹森香 A() 60 % ㎡ —— %逸樹森香 A1() 30 % ㎡ —— %逸樹森香 A2() 30 % ㎡ —— %逸樹森香 B1() 6 % ㎡ —— %逸樹森香 B2() 6 % ㎡ —— %合計 393（ 404） 100% —— 100%注：麗水香居如按雙拼計算總戶數(shù)則為 404戶，本表只粗略統(tǒng)計戶型面積獨棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 －圍合本報告是嚴(yán)格保密的。營銷節(jié)奏時間 2023年 4－ 12月 2023年 1－ 7月 2023年 8－ 10月推廣節(jié)奏 開盤強銷期認(rèn)籌期形象期2023年 1－ 3月持續(xù)熱銷期 尾盤銷售期營銷節(jié)點營銷強度階段目標(biāo) 概念及形象塑造階段 項目品牌的內(nèi)涵提升及高端形象鞏固階段 維護、深化構(gòu)建強勢品牌。組合二直投組合二直投我們的客戶都是運籌帷幄的大生意人，他們都有共同的愛好，如打高爾夫、騎馬、旅游等等。營銷活動 1本報告是嚴(yán)格保密的。持銷熱銷期形象 /認(rèn)籌期 尾盤期宣傳 調(diào)性 產(chǎn)品價值宣傳強度形象概念宣傳形象概念宣傳 價值賣點宣傳價值賣點宣傳宣傳訴求點開盤強銷期提升價值賣點宣傳提升價值賣點宣傳 品牌鞏固品牌鞏固滇東首席高爾夫主題山水別墅 樣板房、示范區(qū)園林景觀．社區(qū)整體園林景觀． 會所 +俱樂部主線及媒體傳播原則廣告攻略本報告是嚴(yán)格保密的。? 由于至祥擁有強大的客戶信息庫，可以實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷，因此可節(jié)省一部分營銷費用。T