【正文】 ?豐富區(qū)域空間設(shè)臵，盡可能做到資源利用最大化。 建筑和道路， 做到建筑融于環(huán)境之中 115 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。尊重原有的 水系脈絡(luò) ，形成 景觀走廊 ， 與環(huán)湖開放空間連為一體 ，水系沖溝往往是植被豐茂之處，形成豐富的自然景觀體系。 84 景觀設(shè)計(jì)及細(xì)部分析 華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店 中式主題明確后，氛圍濃厚，且主題元素深入到每個(gè)角落，細(xì)化到每個(gè)節(jié)點(diǎn) 走廊 庭院 門 休息場景 電梯間 水景 過廊 85 酒店物業(yè) 86 ? 每套房間以某一特定主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓入住客戶獲得富有個(gè)性的文化感受；同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂、知識(shí)和刺激。 ?公寓 —— 進(jìn)行公寓的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，以低總價(jià)的提供純粹的度假體驗(yàn)，提供貼心細(xì)致的酒店式物業(yè)管理，滿足客戶需求。 ?產(chǎn)權(quán)式酒店和普通公寓的均價(jià)基本相同，受所占有 資源影響 ，一二線海景價(jià)差較大。濱海公寓均價(jià)為 8000元 /平米的月平均銷售量約為 18套； ? 小獨(dú)棟產(chǎn)品是三亞目前新興的明顯產(chǎn)品； ? 對(duì)于本項(xiàng)目來說，小獨(dú)棟與類別墅、公寓產(chǎn)品能帶來現(xiàn)金流，同時(shí)別墅項(xiàng)目具有較大的市場空間 0204060801001200 5000 10000 15000 20230均價(jià)（元/ 平米）月銷量（套）月銷量三亞市場銷售速度與售價(jià)成反比，高控制總價(jià)的小獨(dú)棟別墅、類別墅與公寓銷售速度快，別墅項(xiàng)目市場空間較大 三亞濱海公寓月銷售量 0246810120 10000 20230 30000單價(jià)（元/ 平米）月銷售量（套）月銷量三亞濱海別墅月銷售量 12%88%別墅 公寓現(xiàn)有樓盤公寓項(xiàng)目與別墅項(xiàng)目比例 普通公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 市場亮點(diǎn)： ?亞龍灣 5號(hào) 6棟 70m2 的小獨(dú)棟別墅，總價(jià) 200萬元，始推出即銷售一空； ?07年將推出的公主郡，推出 88 m2 的小獨(dú)棟別墅，預(yù)定火爆 69 各物業(yè)類型核心價(jià)值解析 —— 別墅物業(yè) ?三亞現(xiàn)有別墅樓盤均價(jià)在 18000元 /平米 左右，戶型面積區(qū)間集中在 350450平米之間，大于 450平米的別墅項(xiàng)目存在滯銷現(xiàn)象。0304年只獨(dú)棟、聯(lián)排兩種形式， 0506年已發(fā)展出獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼四種類型，且銷售情況良好。 51 建議 3： 由“三帶”分割出來的別墅酒店板塊，商業(yè)板塊，以及高密 度別墅住宅區(qū)板塊的聯(lián)通性，與海資源的接觸性，規(guī)劃出各板塊連接 亮點(diǎn)且同時(shí)體現(xiàn)出公有性與私密性。 優(yōu)勢(shì)： 弱勢(shì)： 44 現(xiàn)規(guī)劃主旨 1 利用現(xiàn)有椰子洲島水系資源，打造環(huán)島，環(huán)酒店，環(huán)別墅水系 。 企業(yè)會(huì)所主題 商務(wù)會(huì)議主題，滿足企業(yè)會(huì)議度假需求 水上巡游主題 以特色的舟 . 船提供出海游玩活動(dòng)，如巡游表演，海上餐飲，充分打造水城，海島，養(yǎng)生背景下的休閑場景 生態(tài)體驗(yàn)主題 展現(xiàn)原始，自然的椰子洲島風(fēng)情，探險(xiǎn)，垂釣，享受島上獨(dú)一無二的紅椰 38 娛樂 國家海岸 原生態(tài)的，可出行的， 水上漂移度假島 功能演繹： 主題 娛樂 居住 居住 沙灘娛樂 商業(yè)配套娛樂 度假區(qū)會(huì)所娛樂 酒店配套娛樂 體驗(yàn)式娛樂：島上生態(tài)設(shè)施 椰林 SPA 環(huán)島暢游 內(nèi)河景觀娛樂 酒店 1別墅（公寓） + 公共配套 + 專項(xiàng)碼頭 小獨(dú)棟 1別墅 + 1 泳池 + 1花園 + 1SPA+聯(lián)合碼頭 類別墅 1別墅 + 1花園 +聯(lián)合碼頭 大獨(dú)棟 1別墅 + 2泳池 + 1花園 +1SPA+1碼頭 多層住宅 創(chuàng)新單元 + 共享碼頭 39 椰子洲島（原生態(tài)島） 5 大主題功能演繹 1 2 3 4 5 1 椰林養(yǎng)身島 椰林 SPA，戶外療養(yǎng)，野外美容 2 熱帶雕塑島 當(dāng)?shù)匚幕袼苷梗ㄒ樱瑯?，椰葉等當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)植物為 材料的大型雕塑， DIY設(shè)計(jì)大賽，世界濕地公園研究等） 3 喜島 以婚慶為主題，展開各種以戶外婚禮，熱帶婚禮，西式 婚禮等形式的功能齊全，主題鮮明的喜島。其在整體劃、開發(fā)次序、經(jīng)營手法、建筑設(shè)計(jì)等諸多方面均值得借鑒。 定位為旅游小鎮(zhèn)的主題 海棠灣規(guī)劃藍(lán)圖（“一島一帶六區(qū)”）及總體功能定位 “一島”即蜈支洲島” 定位為熱帶海島旅游公園 “一帶”就是海與河之間的沙壩 定位為建設(shè)世界最頂級(jí)的品牌酒店 鐵路港區(qū) 林旺片區(qū) 定位為頂級(jí)酒店、親水社區(qū)等 龍江塘片區(qū) 將建主題樂園和濱水社區(qū)等 風(fēng)塘片區(qū) 海洋科學(xué)研究中心、海洋大學(xué)等的建設(shè)用地 土福片區(qū) “國家海岸”濕地公園等 椰子洲島片區(qū) 2. 三亞市地產(chǎn)發(fā)展 3. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化 4. 項(xiàng)目資源變化 10 20232023 三亞房地產(chǎn)： 珠江三角洲，四川，重慶購房者成新增主力，三亞灣房產(chǎn)上揚(yáng) 1000元以上， 100平米以下產(chǎn)品走俏 2023年 70%左右的新增需求是建筑面積在 100平 米以下的產(chǎn)品 . 2023一年中， 三亞灣板塊產(chǎn)權(quán)式酒店公寓漲幅高 達(dá) 10002023元 /平方米 .（陽光海岸，國光濱海花園等） 2023年 111月，三亞市商品房島外銷售量占總銷 售套數(shù)的 85%，島外銷售面積占銷售面積的 84%。三亞海棠灣項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)區(qū)策略 回顧和重新評(píng)估 A 報(bào)告一期回顧 2 椰子洲半島 －國際頂級(jí)的濱海低密度 體驗(yàn)型多元復(fù)合度假 半島 3 頂級(jí)特色酒店 +度假別墅 +度假公寓 +游憩設(shè)施配套 頂級(jí)特色酒店 度假別墅 游憩設(shè)施配套 度假公寓 功能設(shè)定 4 B 項(xiàng) 目重新評(píng)估 回顧和重新評(píng)估 5 國家新政策 的實(shí)施 三亞市政府政策性推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 項(xiàng)目資源 變化 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化 重新評(píng)估 20232023 三亞房地產(chǎn)發(fā)生了什么？ (四角度體現(xiàn)變化狀態(tài)） 1 2 3 4 6 四角度看變化影響 2. 三亞市政府政策性推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 3. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化 4. 項(xiàng)目資源變化 城鎮(zhèn)土地使用稅 土地增值稅 海棠灣發(fā)展職能規(guī)劃 客戶來源，典型樓盤， 航線新增，價(jià)格指數(shù) 7 政策影響： 外企首次繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅從 “預(yù)征”步入“清算”時(shí)代，直接影響到開發(fā)商的盈利目標(biāo)及開發(fā)模式等 ?20231月 1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎(chǔ)上提高 2倍，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入了城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍 。 ?戶型面積 ?客戶來源 ?價(jià)格上漲 2. 三亞市地產(chǎn)發(fā)展 3. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化 4. 項(xiàng)目資源變化 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 生態(tài)體驗(yàn)島 展現(xiàn)野外生活體驗(yàn)，從林探險(xiǎn)，養(yǎng)殖野生動(dòng)物，游客 可完全體驗(yàn)原生態(tài)生活。 2 在椰子洲島與規(guī)劃主干道，內(nèi)河，綠色景觀帶間建立主軸 線，形成核心資源系。 規(guī)劃要點(diǎn)建議： 52 資源利用： 高效利用基地內(nèi)各水域，椰樹林，檳榔林，為打造各組團(tuán)景觀連接亮點(diǎn)，完成水系建設(shè)，連接各功能板塊 基地水域 5000余棵椰樹 基地水道 以利用和開導(dǎo)現(xiàn)有水域資源 為準(zhǔn)則，完善區(qū)域水系交通， 同時(shí)盡可能的保留和移植椰林 片區(qū)，做到水成網(wǎng)狀分布，樹 成片狀搭配。 ? 雙拼： 三亞新出現(xiàn)的別墅類型，市場接受度較好，同時(shí)與本地塊整體形象符合，本地塊可發(fā)展部分雙拼； ? 聯(lián)排： 是三亞別墅市場的主要產(chǎn)品之一，市場接收度高；同時(shí)能 有效實(shí)現(xiàn)容積率，成本利潤率高，在本地塊建議發(fā)展 ； ? 疊拼： 因容積率過高，在本地塊不宜發(fā)展 獨(dú)棟 聯(lián)排 獨(dú)棟 疊拼 聯(lián)排 雙拼 0304年 0506年 三亞別墅產(chǎn)品推出類型結(jié)構(gòu)演變 時(shí)間 華宇皇冠 翡翠谷 南海假期 山水國際 山水國際 套數(shù) 66 A70201地塊的物業(yè)類型及配比建議 地塊 A70201 性質(zhì)：公寓用地 容積率： 建筑限高： 20m 用地面積： 42100m2 建筑面積： ?A70202地塊綜合容積率為 ，限高 20m的情況下，物業(yè)類型為多層； ?三亞目前多層的容積率基本在 ， 形態(tài)； ?本地塊 做足容積率?？們r(jià)在 500600萬元的一線海景小獨(dú)棟別墅項(xiàng)目銷售狀況較好。 ?產(chǎn)權(quán)式酒店戶型面積較小， 100平米以下的 小戶型 占 80%左右。 ?別墅 —— 本項(xiàng)目可規(guī)劃大獨(dú)棟別墅作為企業(yè)會(huì)所，拔高區(qū)域形象；以小獨(dú)棟別墅打造特色主題度假空間，實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)和區(qū)域形象 73 0100200300400500600700戶型面積 目前三亞市場上戶型面積區(qū)間 目前市場上的銷售狀況表明：各類產(chǎn)品面積區(qū)間集中，公寓80~120平米暢銷；而別墅產(chǎn)品普遍面積大于 300平米； TH面積集中在 180、 300、 400三個(gè)數(shù)量級(jí)左右 現(xiàn)有公寓大小戶型銷售套數(shù)比例 現(xiàn)有公寓大小戶型銷售面積比例 55%45%小戶型（100 m2以 下） 大戶型70%30%小戶型（100 m2以 下） 大戶型?三亞市場上公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店戶型面積偏小，市場接受程度較高。 Romance Sky Room Mini Maxi Old mill Jungle Rock Wilhelm Tell 主題酒店 4/2/2023 87 ? 主題酒店 親切、自然 以鄉(xiāng)村風(fēng)情為主題 心曠神怡 以航海為主題 以賽車為主題 讓車迷瘋狂 以地下溶洞為主題 體驗(yàn)別樣風(fēng)格 風(fēng)格各異，令人眼花繚亂，可根據(jù)自己的喜好不同，選擇不同主題的套房。 盡量減少規(guī)劃道路長度，保留更多的自然地形。 小區(qū)域主題景觀 116 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域配套設(shè)施 133 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價(jià)值體系 原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島 銷售度假物業(yè) 景觀設(shè)計(jì)建議 服務(wù)與管理 度假娛樂活動(dòng)計(jì)劃 區(qū)域配套設(shè)施 建筑設(shè)計(jì)建議 度假游憩設(shè)施 134 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。設(shè)施采用租賃形式可隨通貨及季節(jié)不同而變化 ?有航行俱樂部，為會(huì)員提供付費(fèi)私人住宿環(huán)境及設(shè)施 ?為團(tuán)體及家庭專門服務(wù)機(jī)構(gòu)及預(yù)定 椰林天然 SPA 獨(dú)木舟、垂釣等生態(tài)活動(dòng) 度假游憩設(shè)施 128 溫馨愜意的綠色休憩設(shè)施 度假游憩設(shè)施 129 Health Club Spa ?練習(xí)設(shè)施 Exercise facility ?一對(duì)一的專門訓(xùn)練， 25米跳臺(tái)泳池，戶外泳池 ?健身中心 Fitness center ?泳池，桑拿，蒸汽浴 ? 全身護(hù)理 Body treatments ?利用海藻海鹽等全天然植物對(duì)人體進(jìn)行按摩使皮膚重見活力 度假游憩設(shè)施 130 各色主題的海上飄移載體（綠色環(huán)保游船，主題不一，功能各異，用途有別） 區(qū)域配套設(shè)施 131 碼頭設(shè)臵（由單體碼頭到聯(lián)合碼頭） 區(qū)域配套設(shè)施 132 多功能主題廣場 ?主題廣場可依托基地地形變化設(shè)計(jì)，或下沉，或抬起，結(jié)合地貌資源，或圍合，或開敞，及半圍合式廣場。 114 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議 109 公寓的核心價(jià)值 —— 通過適度創(chuàng)新、高附加值實(shí)現(xiàn)空中別墅的生活 產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)： 空中別墅的生活 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 退臺(tái)設(shè)計(jì) + 大開間面寬 ? 一層花園或地下室進(jìn)行附送 ? 逐層進(jìn)行退臺(tái)設(shè)計(jì) ? 非一層贈(zèng)送露臺(tái) ? 房間加大面寬為先，其次則為通風(fēng) ?注意上層與下層之間的視線干擾 公寓產(chǎn)品建議 110 花園洋房六大價(jià)值點(diǎn) 3 5 2 1 6 4 巧妙的入戶方式 獨(dú)特的露臺(tái)空間 多景式情景房 豐富的建筑形態(tài) 氣派的橫向客廳 豪華的頂層套房 1 23 4 5 6 私家院子、陽光房、露臺(tái)、層層退臺(tái)的建筑形式 111 生態(tài)保護(hù)與生態(tài)利用